房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)手冊(cè)(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 心中介公司在有意或無(wú)意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介公司。由于中原規(guī)模龐大及信譽(yù)高，故業(yè)主對(duì)放鑰匙到中原均抱有信心。但物業(yè)顧問(wèn)如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。同時(shí)，中原將開(kāi)據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時(shí)取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書(shū)面簽署，表明中原對(duì)鑰匙管理非常重視。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂(yōu)慮，從而順利收鑰匙。成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說(shuō)服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責(zé)任不知從何追討。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話(huà)通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書(shū)，我們便會(huì)借鑰匙。這樣責(zé)任清晰，方便管理。）（十）若公司沒(méi)有所收樓盤(pán)的具體資料，物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。（十一）客戶(hù)放盤(pán)時(shí)必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤(pán)及提供開(kāi)門(mén)看樓服務(wù)。物業(yè)顧問(wèn)最重要是知道誰(shuí)人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶(hù)時(shí)，應(yīng)與誰(shuí)人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。因代理人如無(wú)權(quán)拍板,物業(yè)顧問(wèn)與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無(wú)功且浪費(fèi)時(shí)間。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。（十二）收盤(pán)必須爭(zhēng)取要求業(yè)主多留幾個(gè)聯(lián)系電話(huà)，包括公司、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助物業(yè)顧問(wèn)跟進(jìn)交易。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。當(dāng)物業(yè)顧問(wèn)有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時(shí)，業(yè)主可能會(huì)沒(méi)有復(fù)機(jī)或停機(jī)。這樣使我們?cè)诮灰字刑幱诒粍?dòng)地位或無(wú)法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會(huì)。因而要都留業(yè)主電話(huà)，才會(huì)更有保障。游說(shuō)時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶(hù)急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時(shí)留下電話(huà)不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤(pán)出租/售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。（十三）了解所有放盤(pán)資料后，最后可問(wèn)業(yè)主還有沒(méi)有其他物業(yè)需要放盤(pán)，有沒(méi)有計(jì)劃在杭州再置業(yè)，輕松簡(jiǎn)單兩句話(huà)可能爭(zhēng)取多一個(gè)樓源及客源。 第七章 常用制度一中介部收放款制度一、收據(jù)管理規(guī)定1．只有加蓋財(cái)務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn)。2．收據(jù)由秘書(shū)保管，秘書(shū)在收到現(xiàn)金后填開(kāi)收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫(xiě)，不得分開(kāi)填寫(xiě)，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開(kāi)填寫(xiě)的情況，必嚴(yán)肅處理。在秘書(shū)休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。3．如代收客戶(hù)樓款，請(qǐng)?jiān)趥渥⒅凶⒚鳌拔宜敬鸀檗D(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開(kāi)出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后。客戶(hù)憑分店開(kāi)出的傭金收據(jù)到財(cái)務(wù)部換取發(fā)票。如客戶(hù)未拿回意向金收據(jù)，分店秘書(shū)不得開(kāi)具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開(kāi)出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶(hù)可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。5．每星期規(guī)定時(shí)間（將按照分店不同情況安排），分行秘書(shū)持收據(jù)到財(cái)務(wù)部對(duì)帳，財(cái)務(wù)部檢查收據(jù)開(kāi)具情況。收據(jù)的合計(jì)金額與財(cái)務(wù)部總賬、存折相對(duì)，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。二、中介部收款制度中介部秘書(shū)、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來(lái)收取意向金、代辦手續(xù)費(fèi)、傭金。收取傭金時(shí)，在收據(jù)上加蓋“請(qǐng)憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。1．所有款項(xiàng)必須存入公司指定賬戶(hù)，不得存放分店或存入其他賬戶(hù)。2．所有款項(xiàng)必須開(kāi)具加蓋財(cái)務(wù)部印章的正式收據(jù)，不得填開(kāi)任何其他形式的收據(jù)。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財(cái)務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。3．收款地點(diǎn)如在地鋪，由中介部秘書(shū)開(kāi)出收據(jù)并收妥款項(xiàng)，當(dāng)天17：00前存入公司賬戶(hù)。4．收款地點(diǎn)如在地鋪以外，由秘書(shū)按照收款金額開(kāi)好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認(rèn)。地鋪以外的收款必須在8個(gè)工作日內(nèi)交到公司賬戶(hù)，如未能收到款項(xiàng)，則必須將收據(jù)在8個(gè)工作時(shí)內(nèi)交還給秘書(shū)。公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。三、中介部放款制度（一）在各分行操作的放款及補(bǔ)款1．意向金的退還向客戶(hù)退還意向金時(shí)，由物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě)“放款申請(qǐng)書(shū)”。簽字順序?yàn)樯暾?qǐng)人分行主管秘書(shū)，秘書(shū)在查核代收款賬戶(hù)確認(rèn)該賬戶(hù)確實(shí)有款時(shí)，由秘書(shū)從備用金賬戶(hù)中支付。支付時(shí)，由客戶(hù)退回原開(kāi)出的意向金收據(jù)。如果客戶(hù)意向金收據(jù)已遺失，則由客戶(hù)向公司開(kāi)收據(jù)。2．轉(zhuǎn)交定金如果為代客戶(hù)交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě)“放款申請(qǐng)表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上1點(diǎn)。支付時(shí)，由業(yè)主向公司開(kāi)具收據(jù)。3．秘書(shū)在備用金不足時(shí)，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請(qǐng)表”傳真給財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補(bǔ)款。（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因?yàn)榉艠强钍掷m(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。具體操作流程如下：1）分行物業(yè)顧問(wèn)填寫(xiě)放款申請(qǐng)書(shū)。簽字順序?yàn)椋荷暾?qǐng)人分行主管秘書(shū)。并提前一天向財(cái)務(wù)部預(yù)約放款（遇到星期六、星期天順延）。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來(lái)領(lǐng)取.放款時(shí)，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購(gòu)銷(xiāo)合同，并簽收收據(jù)，財(cái)務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。其他業(yè)主特殊情況見(jiàn)第5點(diǎn)所述。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來(lái)領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書(shū)、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財(cái)務(wù)部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書(shū)必須經(jīng)過(guò)分店經(jīng)理以上級(jí)別同事的簽字同意，方可代收樓款。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書(shū)上的指模一致。4）如果業(yè)主是兩個(gè)人，放款時(shí)需雙方簽收收據(jù)。如一方不能前來(lái)簽收，則另一方要出示公正委托書(shū)或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫(xiě)的委托書(shū)。（分行經(jīng)理簽字確認(rèn)）5）如果業(yè)主是公司，放款時(shí)款項(xiàng)需打入其法定代表人賬戶(hù)的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及公司委托書(shū)原件，復(fù)印件上全部加蓋公章。四、分行員工代客戶(hù)收取意向金的規(guī)定如客戶(hù)愿意讓物業(yè)顧問(wèn)或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶(hù)簽署委托收款書(shū)，委托物業(yè)顧問(wèn)或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶(hù)簽署收款收據(jù)。人民幣壹萬(wàn)元以下的代取由物業(yè)顧問(wèn)執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬(wàn)元以上（含壹萬(wàn)元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級(jí)別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確保客戶(hù)已收到所退還的款項(xiàng)。 第八章 關(guān)于房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)中涉及的法律知識(shí)一．房屋租賃 租賃主體的審查：（1） 承租方：要求租賃房屋的一方.對(duì)該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對(duì)于16周歲以上的未成年人，要有自己的收入來(lái)源，收入水平達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄钏剑虎诰裰橇顩r上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨(dú)立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對(duì)于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書(shū)（2） 出租方：提供房屋,要求將該房屋出租的一方對(duì)于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查：（1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無(wú)法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無(wú)法證明其對(duì)該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利；（2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無(wú)房產(chǎn)三證，其房屋來(lái)源為從房東處承租而來(lái)，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對(duì)待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。（3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無(wú)效。（4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨(dú)屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時(shí)同時(shí)要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書(shū)面聲明表示同意。 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問(wèn)題：（1） 不得出租的幾種情況：①未經(jīng)綜合驗(yàn)收的新建房屋：有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)，二對(duì)承租方的安全造成威脅；②沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒(méi)有租賃的法律基礎(chǔ)；③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會(huì)引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任；④違章建筑的房屋：對(duì)于這類(lèi)房屋不但規(guī)劃部門(mén)要罰款，強(qiáng)令限期拆除，而且房管部門(mén)也會(huì)因其無(wú)產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰；⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋；⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意；（2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年，超過(guò)部分的無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)不破租賃、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題（案例分析）：二、房屋買(mǎi)賣(mài) 買(mǎi)賣(mài)主體的審查：（1） 買(mǎi)受方：可能會(huì)碰到的情況：a． 買(mǎi)方是未成年人：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買(mǎi)房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。注：我國(guó)《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無(wú)民事行為能力人：指不滿(mǎn)10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿(mǎn)18周歲的公民。16周歲以上不滿(mǎn)18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的。：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書(shū)》（2） 對(duì)于出賣(mài)方的審查：、契證、土地證，表明對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣(mài)方所有。，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見(jiàn)同意出售。，必須取得其他共有人的書(shū)面同意。，則出賣(mài)方需提前三個(gè)月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明。e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈(zèng)的情況。（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?以出讓方式從土地交易一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的； 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開(kāi)發(fā)投資總得的25%以上； 屬于成片開(kāi)發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的； 因設(shè)計(jì)訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿(mǎn)被國(guó)家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的；行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。三、關(guān)于法律文書(shū)的使用說(shuō)明在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問(wèn)要對(duì)外使用的文書(shū)，主要有如下幾種： 房屋租賃類(lèi)： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》房屋買(mǎi)賣(mài)類(lèi)： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （杭州市統(tǒng)一示范文本）《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫(xiě)：此處應(yīng)填寫(xiě)需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（