房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)手冊(cè)-資料下載頁

　　

【正文】 84000 432000 480000 5760003000元/平方米70平方米= 27300元征收原則：免征所得收益；，按超額部分的25%繳納所得收益；，按超額部分的50%繳納所得收益。 出售價(jià)款（不包括原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款）特例：教師可增加10平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加10平方米。關(guān)于退稅：前一年←賣40萬→后一年A、購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，%部分，退100%；%部分，退90%。B、購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的，%部分，退50%；%部分，退50%。6．20%個(gè)稅（繳款人為出讓方、即賣方）應(yīng)繳稅額 = （出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用）20%合理費(fèi)用是指：購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。開征時(shí)間：2004年1月1日優(yōu)惠政策：對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人。個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，其購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，免征個(gè)人所得稅；購(gòu)房金額小于所出售住房出售價(jià)的，按另購(gòu)住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書。對(duì)個(gè)人出售已購(gòu)公有住房取得的所得，暫不征收個(gè)人所得稅。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房。個(gè)人所得稅申報(bào)納稅時(shí)應(yīng)提供以下資料：1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；　　2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件；　　3．契證原件；　　4．購(gòu)入和出售房屋時(shí)所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件；　　5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，還應(yīng)提供所購(gòu)住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件；　　6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。　　7．征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 第十章 房改房的交易專題一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房。二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件（1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。（2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。三、出售房改房時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（1）和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（2）出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。四、哪幾種情況的房改房須暫緩上市：（1）已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房。（2）擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房。（3）黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購(gòu)買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房（4）經(jīng)購(gòu)房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房抵押押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外。（5）職工原購(gòu)公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購(gòu)房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。（6）法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。五、房改房贈(zèng)與的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 免征營(yíng)業(yè)稅 印花稅：%繳稅。被贈(zèng)與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：按房屋評(píng)估價(jià)格的3%繳納。 印花稅：%繳納。 土地出讓金(直系贈(zèng)與不交土地出讓金)六、房改房交換的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)：房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。交換雙方互為買方和賣方。 綜合稅：交換購(gòu)買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購(gòu)買并居住不足一年的房改房按交換房屋評(píng)估價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)的差額繳納綜合稅，%。 印花稅:%繳納。 契稅：由房屋評(píng)估價(jià)較低的一方根據(jù)交換房屋的差價(jià)，按3%的稅率繳納。 所得收益：交換房屋的評(píng)估價(jià)(不含原按房改市場(chǎng)價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款)，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格之乘積，下同），免繳所得收益；，按25%的比例繳納所得收益；，按50%的比例繳納所得收益。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級(jí)、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積）(實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù))，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。七、房改房上市交易實(shí)例例題一：小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū)X幢2單元301室房屋一套，95年參加房改，99年11月以21萬元的價(jià)格賣于小張。，土地等級(jí)為二級(jí)，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費(fèi)？答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 綜合稅：因小王購(gòu)買并居住此房已超過一年，綜合稅免繳。 印花稅：224000元%=112元 所得收益：，免繳所得收益。買方小張應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：224000元%=3360元 印花稅：224000元%=112元 土地出讓金：500=3350元小王應(yīng)繳納112元，小張應(yīng)繳納6822元，買賣雙方須繳納的稅費(fèi)共計(jì)6934元。例題二：老劉是單位的處級(jí)干部，有東三弄7幢X單元402室房屋一套，面積91平方米，個(gè)人出資擴(kuò)面1平方米，金額3300元，99年8月1日參加房改，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書。2000年3月1日以42萬元的價(jià)格賣給小謝。土地等級(jí)為一級(jí)，問買賣雙方共須繳納稅費(fèi)多少元？答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：綜合稅：因老劉出售的房改房購(gòu)進(jìn)并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。（489000元3300元 24000元）%=印花稅：489000元%=所得收益：因?yàn)槔蟿樘幖?jí)干部，故所得收益的計(jì)算方法為：（489000元3300元432000元）50%=26850元（432000元 351000元）25%=20250元共須繳納所得收益47100元。買方小謝應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：契稅：489000% 印花稅: 489000%土地出讓金：600例題三：某事業(yè)單位員工顧在2000年10月買進(jìn)一套房改房，土地分?jǐn)偯娣e為10平方米，土地等級(jí)為一級(jí)土地。（成本價(jià)為22000元，商品價(jià)為12000元，個(gè)人出資擴(kuò)面為11000元）在2001年1月買進(jìn)一套商品房，房?jī)r(jià)為480000元，在2001年5月出售此房改房，房屋的成交金額為400000元，評(píng)估金額為390000元，請(qǐng)計(jì)算在買進(jìn)和賣出時(shí)所交的稅費(fèi)與應(yīng)退回的稅費(fèi)？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金）1．買進(jìn)房改房：契稅：（12000+11000）% 買進(jìn)商品房: 契稅：480000% 印花稅：480000%賣出房改房: 契稅：400000% 印花稅：400000%2 綜合稅：（400000—22000—12000—11000）% 所得收益:(400000—12000—11000—336000)50%+（336000—273000）25% 土地出讓金：10600所退稅費(fèi)：(400000—12000—11000—336000)50%90%+（336000—273000）25%100%例題四：劉文，單位的一般干部，把自己大關(guān)東三苑5幢X單 元301室的房改房送與女兒劉玲玲，房屋評(píng)估價(jià)為175000元，土地等級(jí)為5級(jí)，兩人共須繳納稅費(fèi)多少元？答：贈(zèng)與方劉文應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 印花稅：175000%=受贈(zèng)方劉玲玲應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：1750003%=5250元。 印花稅：175000%=，兩人須繳納的稅費(fèi)共計(jì)7865元。填寫成交報(bào)告指引(一) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。(二) 清晰填寫該項(xiàng)交易之成交價(jià)格。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期限。(三) 業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細(xì)資料。(四) 傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。(五) 分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫清楚(六) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫成交報(bào)告和確定成交報(bào)告填寫無誤、清晰。其他注意事項(xiàng)：1． 成交報(bào)告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時(shí)合約日期。2． 凡已簽署臨時(shí)租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因?yàn)槿骄娱g協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。3． 物業(yè)顧問無須在成交報(bào)告中計(jì)算個(gè)人于交易中所分之傭金。4． 成交報(bào)告在填寫時(shí)不得涂污。 第十一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。2．要有工作計(jì)劃：每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。每天要理理自己的思路，對(duì)一天的工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會(huì)有備無患。4．針對(duì)自己的性格特點(diǎn)，找對(duì)工作方法，揚(yáng)長(zhǎng)避短，同事間取長(zhǎng)補(bǔ)短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。5．專業(yè)知識(shí)豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運(yùn)用，是你努力的方向。6．工作中要分清主次，找對(duì)重點(diǎn)。7．真實(shí)的匯報(bào)業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對(duì)癥下藥，起到“藥到病除”的效果。8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。9．有準(zhǔn)確的主見，并能引導(dǎo)客戶。10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對(duì)客戶、對(duì)同事，出了問題首先要解決問題，再?gòu)淖约荷砩险以颍灰沿?zé)任推給對(duì)方。11．出門7件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì)算器、公司介紹、格式文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧要成為出色的物業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)：第一關(guān)：面皮關(guān)。不要怕羞，不怕罵，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。物業(yè)顧問的一句話很重要，對(duì)客戶有著至關(guān)重要的影響。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。第三關(guān)：壓力關(guān)。承受自來公司外部、內(nèi)部、及自身給予的壓力。（可能會(huì)天天睡不著）有壓力才有動(dòng)力，有動(dòng)力才有智力。第四關(guān)：辛苦關(guān)。沒有固定的工作時(shí)間，沒有固定的工作地點(diǎn)。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財(cái)”第五關(guān)：誘惑關(guān)。不要貪心，不做私單，抵受住外間的引誘。九陰真經(jīng)：第一招：引蛇出洞。如何找客人出來？使其自愿：誘之以利、動(dòng)之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細(xì)、清楚。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺第二招：埋身。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。搞好相互之間關(guān)系。第三招：揸價(jià)（又稱抓價(jià)）。把有利的東西控制在自己的手里。得到對(duì)方信任的時(shí)候就是“騙”對(duì)方的時(shí)候。掌握?qǐng)?bào)價(jià)技巧。第四招：快。在第一時(shí)間看房，在第一時(shí)間談判，在第一時(shí)間成交。每一分，每一秒都在變化。今天決定的事到了明天就可能會(huì)有變化。沒有上、下班時(shí)間的差別。第五招：準(zhǔn)。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。配對(duì)要準(zhǔn)，談判對(duì)象要準(zhǔn)。可以成交的房源就是一個(gè)好的房源，千萬不要主動(dòng)的去判斷什么是好的房源。第六招：狠。對(duì)顧客要一視同仁，不要對(duì)顧客感情用事。不能拖泥帶水。第七招：貼。怎樣和客人處好關(guān)系，讓客人對(duì)你產(chǎn)生信任感。緊隨著客戶的思維走，時(shí)刻保持與之聯(lián)系。推銷員最重要的是推銷自己，與客人交朋友如何做：找到共同話題，不要直接問對(duì)方問題，而是需要旁敲側(cè)擊第八招：危機(jī)感。對(duì)每個(gè)成交的單子都要存在危機(jī)感。不僅對(duì)客戶要存在危機(jī)感，對(duì)同事、對(duì)自己也存在危機(jī)感。第九招：不屈不撓。把前面八個(gè)工作完成之后，還是沒有成交。那么就重新來過，不要?dú)怵H，也更不要放棄。就當(dāng)作是一種學(xué)習(xí)，為下一次的成功作更多、更好的準(zhǔn)備。23 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