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房地產估價基本理論概述(編輯修改稿)

2026-07-20 05:05 本頁面

　

【文章內容簡介】 0。　　（二）商業房地產　　商業房地產包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館（娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。　　1．商業房地產的特點。　　（l）收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。　　（2）經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。　　（3）轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。　　（4）裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。　　2．影響商業房地產價格的主要區域因素。　　（l）地段繁華程度。影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的商業繁華程度，這是由房地產所處的是哪一級商業中心區來確定。　　（2）交通條件。商業房地產估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間隔及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。　　3．影響商業房地產價格的主要個別因素。　　（1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業房地產價值的提高。　　（2）內部格局。商業用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業用房往往要分割出租，因此，要求內部空間能夠靈活地間隔。　　（3）樓層。一般來說，位于底層的商業用房較優，但如果有自動扶梯，樓上的商業用房與底層之間的不利差距將大大縮小。　　（4）面積。應有與經營要求相適應的面積。　　（5）凈高。商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高. 　　（6）儲存空間。　　（7）裝修和結構構造。裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。　　（8）轉租的可能性。有些業主或中間承租人規定，承租人不能再轉租，這將影響投資（承租）商業房地產的靈活性，從而影響該商業房地產的價值。　　（9）使用年限和折舊情況。　　4．商業房地產估價的常用方法。商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值往往也正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產最為常用的估價方法。　　商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業房地產估價時，市場比較法也是一種常用方法。　　對于將要轉變用途的商業房地產，有時也可用成本法作為輔助評估方法。　　（三）工業房地產　　工業房地產主要包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。　　1．工業房地產的特點。　　（l）涉及的行業多。各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業房地產估價時，首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。　　（2）非標準廠房多、單價差異大。　　（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。　　2．影響工業房地產價值的主要區域因素。　　（1）交通條件。工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業房地產價格的提高。　　（2）基礎設施。工業生產對基礎設施依賴較強，當地的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，都是影響工業房地產價值的主要區域因素。　　（3）地理位置。有些工業生產要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業則不應設在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。　　3．對工業房地產價值影響較大的個別因素。　　（5）用地面積。廠

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