湖南長沙第1季度房地產宏觀市場研究分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 車庫及冷凍倉儲中心B、地上一層：15000平方米，高檔休閑娛樂餐飲配套+大型精品購物中心，涵蓋銀行、肯德基、商務咖啡中西式高檔餐廳、休閑足浴、健身房等配套。該層商業部分考慮用商業外街+商業內街的模式來實現，內街的商鋪考慮“以租代售”的方式，每10年為一經營權期限。C、 地上1—2層：大型超市，總體量約25000平方米，規劃為溫嶺首個超大規模“一站式”購物超市，涵蓋農貿交易專區（約12000平方米，占1層體量）、生活購物專區、文化產業。其中，總體量約12000平方米的農貿交易專區，既符合了政府對于“菜藍子”工程的打造，同時可以考慮在該專區內引入臺灣蔬果等產品，設置“對臺農貿窗口”，使溫嶺對外農貿交易的平臺進一步擴大。該對臺農貿窗口同時亦可在“電子商務平臺”中，設立專屬網站或專屬電子宣傳窗口，著重加大對于“兩岸農貿交易”的宣傳，強化臺資合作的特點與優勢。 D、地上3層：總體量約15000平方米，高檔休閑娛樂餐飲配套。 E、其他商務辦公、管理用房等5000平方米配套型精英商住樓：共分為東、西樓2幢，總體量約20000平方米。該2幢辦公樓涵蓋業態可劃分為精英單身公寓、品牌經營戶辦公場所、一站式服務賓館等，突出“農貿城的商業配套”的作用。地面停車位：總體量約15000平方米綠化面積：約10000平方米經營模式構想　　本項目考慮采用由投資方統一經營、統一招商、統一后續管理的方式，以維持項目尤其是商貿城部分的持續商氣，并達成資金的可持續良性循環運營模式。商貿城采用統一招商的方式，重點引入優質商戶，以達成商貿城整體檔次的統一性與對外高品質的形象感，提升項目含金量。在本項目招商工作開始前，就應與主力商戶，知名品牌商家、國際大型知名相關商貿企業等接觸，達成初步進場意向；并對意向進場經營戶提出選擇要求：要求提供營業執照，公司介紹，注冊資金、企業規模、年產值，半年銷售金額等，以達到引進優質商戶的目的。A、一層商業街：考慮采用以租代售的形式，實現順利銷售與經營；每10年為一經營權期限；B、電子商務平臺的搭建：借助市場內引入的知名品牌經營戶、龍頭產業等大型商家與業態，帶動電子商務平臺的搭建，體現該電子商務平臺的品牌化、產業化與規?；?。C、在經營中著重突出政府“菜藍子”工程的政策導向：利用大型超市中大規模農貿專區、對臺農貿窗口臺資合作的優勢、電子商貿平臺的搭建以及優質農貿品牌經營戶與大型農產業經營業態的引入，體現溫嶺政府對于“菜藍子”工程的重視與加強落實。管理模式構想 本項目配合其后續經營，在管理模式上考慮采用“綜合管理”與“片區式分割管理”相結合的模式。可以考慮引入統一知名管理公司，組建有效而經驗豐富的市場管理團對。針對市場13層的不同定位，又可以“分割管理”的模式，獨立對于每個片區或經營業態的管理權。立項意義⑴完善城市功能，拉動項目所在地整體經濟消費水平，提升溫嶺差異化競爭力本項目的立項較好地結合了溫嶺政府規劃中所提出的“多元產權、特色產業、專業市場、城鎮集聚、政府引導”的溫嶺特色經濟模式，無疑將會成為溫嶺市中心的生活、休閑、娛樂、購物等綜合型產業配套，以豐富的配套功能，滿足區域內部的消費需求，同時，以較強的“一站式商貿聚合體”的經濟聚合力，滿足溫嶺市乃至整個臺州、溫州、舟山等地區的綜合消費需求度。同時，溫嶺市城市總體規劃定位為浙江省富有山水特色的工貿名城，城市規模45平方公里。溫嶺農貿城位于環城北路，處于我市東北組團的中心位置。根據溫嶺市城區規劃，在積極擴大城區同時，也要不斷充實城市建設內容。為此，在環城北路地段建設溫嶺農貿城，對完善新城區城市功能，提高城市品位有著十分重要的現實意義。本項目的順利實施，建成一個臺州規模最大、檔次最高、功能最全、管理最先進，在全省乃至全國一流的集農貿交易、休閑購物、娛樂餐飲等綜合業態為一體的現代化一站式商貿中心，將填補溫嶺目前該類綜合型商貿產業的空白，對提升城市形象、完善城市功能格局有著較大的現實意義。⑵提升產業層次的需要，構建溫嶺具有識別性的地標型“商貿聚合體”。經濟發達縣市經驗表明，發育完善的市場體系是一個縣域經濟快速發展的重要載體和平臺。據推算，在綜合市場每消費1元可帶動5元物質產品的生產，由此可見，加強綜合性市場建設對促進溫嶺經濟發展有著很大的推動作用。而溫嶺市的第三產業發展雖快，但產業結構上呈現出以房地產、教育為主這樣一個特色。為此，我們要積極調整第三產業結構，大力發展市場服務業，在綜合市場上下功夫，一個綜合性、多功能的商貿產業聚合體的建設某種程度上在溫嶺可以說是新嘗試，相信通過經營者的努力，將成為溫嶺經濟發展的新亮點，對促進溫嶺經濟的進一步持續穩定發展有著長遠的戰略性意義。 　項目的輻射面立足于整個臺州，以及溫州一部分地區，通過全國城市農貿中心聯合會的牽手，千方百計吸引外省的經銷大戶進場駐點經營，同時考慮以定向招商的模式引入具有識別性的高檔商業業態，提升項目的整體檔次，并構筑溫嶺地區前所未有的、集農貿交易、購物休閑、娛樂餐飲等綜合型產業配套于一體、功能豐富的地標型“商貿產業聚合體”。第四部分 立項可行性分析一、項目資源環境分析概況區域概況　　溫嶺作為建設中的現代化中等城市，通過舉辦“世紀曙光節”、“中國石文化節”，知名度與美譽度已今非昔比。本項目選址市經濟開發區，屬于溫嶺市的中心城區。甬臺溫鐵路正在興建，火車站離本項目只有6公里，黃巖機場離項目20公里，104國道和86省道都在附近，加上新規劃的市客運中心座落在項目對面，客觀上形成了便捷的水陸空交通網。區域發展規劃⑴城市功能規劃：構建老城區新形象萬昌路東延、人民西路街區等舊城改造項目，從根本上緩解了交通擁擠狀況，縮小了項目所在區域與新城區的差距，全面提升了項目所在區域的形象，有助于在大環境上為項目立項打下良好的基礎。且位于溫嶺市中心這一得天獨厚的地段優勢，再次為項目所在區域的發展預示出較為利好的前景。⑵產業經濟規劃：構筑多元化、多功能特色經濟發展模式　　溫嶺政府規劃中所提出的“多元產權、特色產業、專業市場、城鎮集聚、政府引導”的溫嶺特色經濟發展模式，對于本項目的立項開發亦預示出較為利好的宏觀政策環境優勢與產業前景預期。二、項目概況　　本項目選址市經濟開發區，屬于溫嶺市的中心城區。甬臺溫鐵路正在興建，火車站離本項目只有6公里，黃巖機場離項目20公里，104國道和86省道都在附近，加上新規劃的市客運中心座落在項目對面，客觀上形成了便捷的水陸空交通網。依托周邊業已成熟的配套環境與四通八達的交通環境，有望建成溫嶺首屈一指的“一站式”多功能綜合商貿城，成為溫嶺具有地標意義的“多元化商貿產業聚合體”。三、立項SWOT立項優勢A、區位優勢：依托溫嶺市中心這一得天獨厚的區位優勢，依靠周邊輻射性較強的發達交通路網體系，有助于本項目融入“大臺州”的環境與發展規劃，并吸引甬、臺、溫三地的資金投資融入區域內，發展前景較為廣闊。B、項目多功能、豐富的功能規劃，符合打造“多元化、多功能”的溫嶺特色經濟模式的宏觀發展需要，相對具有唯一性與稀缺性。同時亦帶動整個溫嶺商貿交易、交流的綜合型產業的稀缺性與識別性。立項劣勢A、項目著重以農貿交易產業為龍頭，在立項規劃中引入農貿產業部分，需嚴格規劃所引入的農貿產業業態模式，否則有可能會導致農貿交易部分的業態與項目整體檔次定位稍有出入，弱化高品質、高檔次的項目識別性。立項機會點A、項目的多功能的業態規劃優勢、獨特的功能定位及位居市中心要地等資源優勢，有望