天津房地產市場研究報告分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 對濱海新區未來的整體建設、功能分區以及各行業的發展產生決定性影響。n 天津南開區興建東馬路、海光寺、奧體三大商圈 2010年，天津南開區規劃實施城建重點項目15個,；服務業項目25個，總投資37億元，項目主要集中在東馬路、奧體、海光寺三大新興商圈內。 老城廂——東馬路商圈，主要聚集七向街、天街、銅鑼灣廣場等一些高端商業頂級娛樂項目。水上公園——奧體商圈，該商圈將建設成為體育旅游休閑產業聚集圈。西南角——海光寺商圈，該商圈正在積極規劃建設中，中糧、寶利、融僑等項目已經開工建設，并已啟動房地產交易市場、內燃機廠地塊整理。思源觀點：南開區商圈的重新規劃和確立，將各商圈分別定位于娛樂、體育旅游休閑、購物等不同主題，體現了南開區在城市層次規劃和整體發展水平上的提高。南開區對二東馬路、奧體和海光寺商圈的重點建設，將同時為區域發展注入潛力，帶動整個區域和周邊房價上漲。n 天津南站商務區正搭建骨架 小白樓CBD呼之欲出按照規劃，南站中央商務區北至六經路、東至七緯路、南至十一經路、西至六緯路，分三期建設，建成后將成為集現代化辦公、酒店、商品展示、會議、購物、娛樂、餐飲等為一體的建筑群。思源觀點：大公司落戶CBD有利于吸引更多高端人才來天津發展，會提高城市的人口素養和城市的整體魅力，CBD的聚集效應大大提高了土地的集約利用，而且外來人員也將拉動本市房地產的需求。n 響螺灣海河開啟橋通車隨著海河下游第三座大橋——響螺灣海河開啟橋正式通車，濱海新區于家堡金融區與響螺灣中心商務區實現跨河“牽手”，兩地間通行只需3分鐘車程。開啟橋于今年6月28日通過竣工預驗收，并于7月1日正式通車。思源觀點：開啟橋的正式通車，使得響螺灣商務區到于家堡金融區行車時間縮短到3分鐘，這一工程拉近了濱海新區主要金融區和商務區的距離，有效的緩解了當地的交通擁堵現象，帶動了濱海新區經濟的發展，為外來置業人員提供了又一個亮點。n 京滬鐵路立交橋通車 靜海到天津市區只要半小時天津靜海縣南常公路跨京滬鐵路立交橋近日竣工通車，打通了子牙循環經濟產業園通往濱海新區核心區的便捷通道，今起子牙循環經濟產業區到天津市區的車程由1小時縮短至半小時。思源觀點：跨京滬鐵路立交橋通車，大大縮短了靜海到天津的車程，促進了靜海子牙循環經濟產業的發展，同時帶動了靜海的經濟發展。n 天津首條水下快速路正式通車本市首條水下快速路——穿過北寧公園西大湖湖底的東縱水下隧道正式通車。今后，開車行駛在快速路東縱系統將實現“地上”和“水下”的轉換。思源觀點：天津首條水下快速路的正式通車，為天津市路網建設增添光彩，從河北區、河東區出發到北辰區、東麗區僅需要15分鐘，節省了市區東部中環與外環的通行時間，同時拉動了當地區域的經濟發展。n 天津“第四環”合龍 中心城區快速環線全面建成天津市西北半環快速路全線貫通并實現通車，與東南半環快速路順利實現“牽手”，至此天津“第四環”合龍，中心城區快速環線全面建成。按照設計時速60至80公里，驅車“第四環”只需50余分鐘便可環城一周。思源觀點：天津“第四環”的合龍，它使天津西北半球和東南半球實現了有效的組合，同時各個快速路以及郊縣地區以及外省市高速的網絡聯通，進一步提升天津城市載體功能，帶動沿線區域經濟的發展，同時各個交通網的建立拉近了城市距離，促進房地產的發展。n 天津大道正式通車 直通濱海新區天津大道正式通車。從外環線到濱海新區只需不到半小時，結合地鐵、公交的換乘，天津大道的通車為中心城區與濱海新區“雙城”居民的出行帶來極大便利。思源觀點：天津大道的通車，使得從外環線到濱海新區只需不到半小時，結合地鐵、公交的換乘，為中心城區與濱海新區“雙城”居民的出行帶來極大便利，這不但促進了兩區的經濟發展，也直接拉動了濱海新區房地產市場的發展。第二部分：土地市場分析本期導讀本期導讀216。 ，共計316宗；216。 ，共計250宗；216。 本年度東麗有大量土地供應，是本年度的主力土地供應地區，%；216。 本年度土地成交面積最多的區域為塘沽，%，是本年度的主力成交地區。、土地市場年度供應情況2010年年度，共計316宗。其中環城四區是本年度的主力土地供應區域，占本年度總的土地出讓面積的41%；，供應量僅次于郊縣，占本年度總的土地出讓面積的35%，是本年度第二大主力供應區域；，占本年總的土地出讓面積的22%；市內六區的土地供應量最少，僅占全市的2%。重點地塊分析：，總建筑面積月301萬平米。該宗地處于津南區咸水沽板塊，是津南區的中心地帶，也是津南區政府所在地，該宗地交通便利，現有主要道路系統：津沽線、津晉高速公路等；距天津外環線距離11公里左右，距津濱輕軌10公里左右，毗鄰月牙河公園等，生態環境十分優越。總建筑面積約867800平米。出售掛牌起始價共402730萬元（不含市政公用基礎設施配套費）。本地塊地處河北區金鐘河大街北側，周邊路網密集，毗鄰多條市區主干路線，距離天津北站僅2公里路程，周邊配套設施齊全，本身是綜合體項目，未來發展勢頭良好。、土地市場年度成交情況2010年年度，共計250宗。其中郊縣是本年度的主力土地成交區域，占本年度總的土地成交面積的44%；，成交量僅次于郊縣，占本年度總的土地成交面積的28%，是本年度第二大主力成交區域；環城四區的土地成交量是655萬平米，占本年總的土地成交面積的25%；市內六區的土地成交量最少，僅占全市的3%。天津市各區域樓面地價情況：對比2010年和2009年住宅用地成交面積和成交均價可以看出，量價齊漲是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因。2010年全國120城市住宅用地成交量同比上漲30%，但成交樓面均價同比上漲6%，可見成交量增加是土地出讓金增加的主因。天津市2010年住宅用地成交建設用地面積達到2372萬平米，居全國之首，較2009年住宅用地成交建設用地面積2177萬平米，增長9%，住宅用地成交均價為1884元/平米，較2009年增長了51%，增長幅度之大，足可證明天津市房地產行業正穩步快速的向著國內一線城市邁進。2010年度中心城區土地成交溢價情況分析競得單位宗地編號地塊位置土地面積用途掛牌起始價成交總價溢價比率天津市寧發集團有限公司津南水（掛）2010031南開區水上公園東路與亮麗道交口 商業、辦公28930 28,930 天津津海達礦業投資咨詢有限公司津南水（掛）2009192南開區水上公園東路西側 商業金融業24340 38,000 天津融創置地有限公司津南懷（掛）2010029南開區懷安環路南北兩側 住宅用地、商服用地139500 178,000 天津金融城開發有限公司津和金（掛）2010052和平區大沽北路與張自忠路交口 商業金融業9960 9,960 天津市小白樓市場經營投資有限公司津和濱（掛）2010060和平區濱江道西側 商業金融業3410 5,800 天津新海申投資有限公司津北增（掛）2009191河北區增產道與靖江路路交口 居住型公寓、商業8900 13,100 中海地產集團有限公司津北鐵（掛）2009193河北區鐵東路東側 商業金融業、居住型公寓、居住、住宅194000 270,000 天津市房地產信托集團公司津北金（掛）2010095河北區金鐘河大街北側 居住22480 22,480 天津市天泰置業發展有限公司津和泰（掛）2010008和平區泰安道南、北側 商業金融業、居住型公寓36910 36,910 中鐵房地產集團有限公司 津北金（掛）2010101河北區金鐘河大街北側（5號地）居住、商業120150 120,650 中鐵房地產集團有限公司 津北金（掛）201009100河北區金鐘河大街北側居住、商業282580 282,580 本年度中心城區成交11宗土地中，沒有一宗土地溢價超過100%。溢價比率在50%100%之間的也僅有兩宗，是由天津津海達礦業投資咨詢有限公司投得的，位于南開區水上公園東路西側，以及由天津市小白樓市場經營投資有限公司投得的，位于和平區濱江道西側。溢價比率在50%以下的有3宗地塊。有6宗地塊0溢價，%。本月土地成交總體溢價比率較低，高溢價成交地塊較少。第三部分：居住類物業市場分析（含商品住宅、別墅、公寓）本期導讀本期導讀216。 10年供應量為1351萬余平米，同比增長53%，主要是由于環城區域的大幅增量帶動所致；216。 成交達1090萬平米，%，成交量的大幅下降主要由于年內的政策影響所致；成交產品主要集中環城區域，市區向環城外溢趨勢明顯；216。 成交均價達9476元/平米，%。、市場供應10年居住類物業供應面積1351萬余平米，同比增長53%，由于天津市場整體向好使市場供應量大幅提升；10年上半年供應量呈現穩步上漲的趨勢，由于6月新政的影響使78月份供應量走低從而進入調整期，金九銀十拉動供應量呈井噴式增長，多數開發商對天津市場信心十足。全年供應主要集中在環城區域以及郊縣地區，其中分別占比達32%、32%，市內供應情況一般占全市10%；，同比降低37%，土地稀缺性明顯。南開區、河北區降幅最大，主要由于兩區域消化過快，后期土地供應不足所致；環城四區供應面積達424萬平米，同比上漲71%，主要由于東麗湖片區以及西青區富力津門湖等項目大幅放量拉動所致，城市發展東西外溢更為明顯；濱海新區供應面積349萬平米，同比上漲將近60%，大港區（港東新城）迅速崛起以及新生態城為濱海新區輸送新鮮血液，政府引導濱海新區發展，濱海新區房地產市場的發展加速；郊縣地區供應面積424萬平米，同比增長92%，主要由于靜海團泊湖片區以及武清的保利上河雅頌等項目大幅放量所致。、市場成交10年全市成交面積達1090萬平米，%，主要由于政策的頻出影響所致；10年上半年成交走勢小幅上漲，但由于新政策的推出使6月份走入低谷，隨著需求的拉動712月份成交量再次穩步增長之勢，雖然政策頻出，但市場表現良好，說明天津房地產市場客戶主要以剛性需求為