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房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查工作指引(草稿(編輯修改稿)

2025-12-13 07:19 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡介】管理體系及業(yè)務(wù)監(jiān)控機制是否完備、戰(zhàn)略收益是否高于執(zhí)行的潛在成本，并著重關(guān)注交易對手有無重大決策失誤、是否缺乏權(quán)力制衡機制、員工滿意度是否較低、資金管理及使用是否粗放并導(dǎo)致浪費、主要客戶是否違約并產(chǎn)生重大財務(wù)影響。第十九條交易對手的行業(yè)地位調(diào)查。項目小組可通過網(wǎng)絡(luò)、交易對手之同行業(yè)機構(gòu) 、行業(yè)主管部門等相關(guān)渠道，了解交易對手所開發(fā) 項目在區(qū)域行業(yè)內(nèi)的競爭地位、排名，以及交易對手在所在區(qū)域或全國范圍內(nèi) 房地產(chǎn)行業(yè) 的綜合實力排名。第三節(jié) 交易對手財務(wù) 狀況調(diào)查第二十條交易對手的財務(wù)數(shù)據(jù) 調(diào)查。項目小組應(yīng)取得交易對手近三年及最近一期的財務(wù)報表，并關(guān)注是否經(jīng)審計、審計機構(gòu)名稱、審計意見類型等信息。遇交易對手不能出具審計報告時，可根據(jù)評估及決策需要，安排必要的專項審計。如審計意見為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見，應(yīng)要求公司董事會和監(jiān)事會對審計報告涉及事項處理情況作出說明，并關(guān)注該事項對公司的影響是否重大、影響是否已經(jīng)消除、違反公允性的事項是否已予糾正。交易對手最近二年更換會計師事務(wù)所的，項目小組應(yīng)通過咨詢會計人員、查閱會議記錄、取得公司管理層說明等方法，了解公司更換會計師事務(wù)所的原6 因。對于境外設(shè)立的交易對手，必要時項目小組可聘請交易對手所在地會計師事務(wù)或其它中介機構(gòu)進行財務(wù)、資產(chǎn)評估、審計。第二十一條交易對手的財務(wù)指標(biāo) 調(diào)查。項目小組應(yīng) 根據(jù)經(jīng)審計的財務(wù)報告或最近時點財務(wù)報表，分析交易對手主要財務(wù)指標(biāo)，調(diào)查相關(guān)財務(wù)風(fēng)險：（一）計算交易對手主營業(yè)務(wù)利潤率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo) ，分析交易對手的盈利能力、長短期償債能力及營運能力。各項財務(wù)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè) 平均水平相比有較大偏離的，或各項財務(wù)指標(biāo)及相關(guān)會計項目有較大變動的，應(yīng)要求交易對手作出說明。（二）分析交易對手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額和經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，重點關(guān)注經(jīng)營活動創(chuàng)造現(xiàn)金的充分性和穩(wěn)定性，評估交易對手是否經(jīng)營正常。（三）取得交易對手存貨、應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款明細資料，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè) 特點，分析比較交易對手存貨、應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款賬齡，評價存貨、應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款余額及其變動是否合理，了解賬齡較長存貨、應(yīng)收款項的形成原因及交易對手采取的措施。（四）取得交易對手短期負債和長期負債明細資料，查閱借款合同，了解各項借款的保證條款，查看銀行貸款卡相關(guān)信息，分析目前交易對手的負債與資產(chǎn)以及在本次融資后的負債結(jié)構(gòu)和總規(guī)模與總資產(chǎn)的配比情況，分析負債對交易對手經(jīng)營和現(xiàn)金流量的影響。第二十二條交易對手關(guān)聯(lián)方交易及非經(jīng)常性損益調(diào)查。項目小組應(yīng)通過查閱審計報告、公司管理層訪談、查閱公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖和組織結(jié)構(gòu)圖、重要會議記錄和重要合同等方法 ,了解交易對手生產(chǎn)經(jīng)營中存在的關(guān)聯(lián)方交易及非經(jīng)常性損益事項，了解具體方式、途徑及對公司經(jīng)營的影響程度，對交易對手的盈利能力做出實質(zhì)性判斷。第二十三條交易對手資金結(jié)構(gòu)和融資渠道調(diào)查。項目小組應(yīng) 分析交易對手現(xiàn)金流量流入流出結(jié)構(gòu)，包括交易對手經(jīng)營、投資、7 籌資活動的現(xiàn)金流入比及流出比，評價交易對手融資及銷售渠道是否暢通，是否存在資金缺口；了解交易對手現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu) 、融資渠道、未來資金需求及融資計劃，評估資金缺口是否可以得到解決及融資能力對公司經(jīng)營的影響。第二十四條交易對手未來營業(yè)收入調(diào)查。項目小組應(yīng) 分析交易對手各類產(chǎn)品（或項目）近三年的銷售收入（或投資收益）及其在全部收益中的比重、交易對手之主要客戶或市場分布等情況，了解交易對手未來的收入來源，評估交易對手未來的收入是否可靠及穩(wěn)定。第二十五條交易對手的重大債務(wù)調(diào)查。項目小組應(yīng)通過查閱財務(wù)報表、審計報告以及中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、查閱相關(guān)合同、董事會決議等方式，調(diào)查交易對手債務(wù)狀況，重點關(guān)注將要履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同的合法性、有效性，與關(guān)聯(lián)方之間是否存在重大債權(quán)債務(wù)

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