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銷售業務的基本流程分析(編輯修改稿)

2026-07-22 04:19 本頁面

　

【文章內容簡介】消費層次區分所謂高低檔房子，主要是由價格來表現的，客戶的支付能力決定了其消費層次。 1)安置型主要針對較低收入的消費群體，特點是住得下，如安置區，單身公寓等。 2)安居型主要針對中等收入的消費群體，其特點是住得下、分付得開，臥室與客廳隔開。 3)小康型主要針對較高收入的消費群體，其特點是在安居型住宅的基礎上，要求交通方便、配套齊備，環境優美、生活舒適，客廳飯廳分開，有主人房和兩個陽臺。 4)豪華型即所謂的“豪華”，主要針對高收入的消費層次，其特點與小康住宅相比客廳、飯廳、廚房、衛生間的面積更大，有主人套房，有兩個以上陽臺，能給人以享受生活的較高身份感覺，所謂大套復式、較好的別墅均屬豪華型住宅。 5)創意型針對的是大賈巨富的消費群體，如比爾．蓋茨三千平方米的別墅花了一億美金，特點是一切設施應有盡有、標新立異，自我客觀，這類住宅目前在國內基本沒有。(五)巧妙的啟發誘導啟發和誘導1)如果客戶已經事先有了思想成見，使他無法接受你的啟發，則必須設法把他的想法引出來道盡并能加以糾正。2)對于大多數人來說，售樓員應牢記并真正掌握以下原則：(1) 只要沒有先入為主的相反意見作梗，每一種思想或結論進入大腦時，它就會作為真理被人接受，無論它有無實際價值。(2) 如果客戶的態度是無所謂，就有可能聽從啟發而“隨大流”。(3) 你的啟發理由是否充分和啟發溫度是否足夠，會直接影響客戶的接受程度。(4) 提出建議的時機應因人而異，客戶更容易接受較遲提出的建議。(5) 看上去自然隨便的啟發和誘導更易于接受。千萬別一次把話說完，留有余地以利再戰。啟發方法要綜合運用1)動作啟發把窗子打開，讓海風吹時來，比你說一萬句“海景迷人”更實在，切實的得動永遠比單純的語言更具說明力。2)直接啟發直截了當、清晰明白的方式表明你的目的，當你確認你的房子最適合面前的客戶時，當你覺得客戶想讓你對付款方式、裝漬改造和其它因素提出建議時，直接啟發就是一促高明的推銷手段。3)間接啟發也稱為被動啟發，利用同行者的態度來啟發客戶，要盡可能做到“讓客戶的朋友勸客戶賣下這套房子。4)反作用啟發 “咱們還是看看601房吧。我們的復式房廳太大，而且戶型太新潮，601房只有兩房兩廳，戶型很緊湊。”結果客戶偏偏對復式房有興趣，正中售樓員本意。之所以采用這種激將法，是因為售樓員事先已很清楚；眼前的這位客戶眼界很高、對市面上的戶型都不滿意，需要足夠大的房子，錢也足夠多。(六)做好接待總結總結的內容1)通過電話與來訪數和信息來統計分析廣告效果。2)通過普遍滿意與不滿意的因素分析樓盤質素及其它優劣勢。3)通過對典型客戶接待成功與失誤的分析提高個人接待能力。4)通過對客戶典型反應分析總結其購置動機。5)通過客戶反應分析找出“可能買主”和“最有價值客戶”6)通過客戶綜合反應分析找出客戶的主要思想障礙。判斷“可能買主”的依據1)隨身攜帶本樓盤的廣告。2)反復觀看比較各種戶型。3)對結構及裝潢設計建議非常關注。4)對付款方式及折扣進行反復探討。5)提出的問題相當廣泛和瑣碎，但沒有提出明“專業性問題”。6)對樓盤和某套單位的某種特別性能不斷重復。7)特別問及鄰居是干什么的。8)對售樓員的接待非常滿意。9)不斷提到朋友的房子如何如何。10) 爽快地填寫了《客戶登記表》主動索要卡片并告知其方便接聽電話的時間。以上十要素是初步判定“可能買主”的依據。窗體填寫基本要求(1)每接待完一組客戶或接聽完一個電話后，立刻填寫客戶數據表。(2)填寫內容按窗體要求越詳細越好，重點內容有客戶聯絡方式、個人客戶對產品的要求和需求，注明意向等級以便日后有重點的追蹤。（七)如何跟蹤客戶客戶跟蹤的目的存三個：引起其注意；激發其興趣；為順利轉入下一步正式推銷創造條件。l、一般技巧1)白我介紹正確的方法是用你的房子開路，客戶對你個人沒興趣，而你要賣的商品僅是你的房子而已。2)適當恭維對可能買主的特別出眾之外適當加以評論，有助于營造好的談話氣氛。3)點明利益直接向客戶指出購買動機，將其

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