房地產相關知識1712270(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現較差戶型。四、現代住宅什么是商住住宅：商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。蝶式住宅有什么特點：蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優點很突出，結合了板樓和塔樓的優點。SOLO：SOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準住宅。SOLO戶型新概念之定義 主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人。 戶型尊重客戶以往生活模式，強調個性化界面。 每套建筑面積在35平方米左右。 臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設定來源于居住者本身。 SOLO戶型特別細致地構成了輔助空間。強調舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環保節能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計算居住人數的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等。 全裝修現房交房，無期房銷售狀態。 外銷或內銷外租。SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。花園式住宅（別墅）:花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。TOWNHOUSE十大標準: 位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通：周邊應有完善的交通道路網絡，臨近高速公路，強調交通的易達性和便捷性。 環境：不僅強調社區內環境，周邊也應有優美的自然環境。 規模：社區容積率一般不超過0．6，其規模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區配套和生活品位的要求。 規劃：社區規劃強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。 建筑：社區強調建筑內部功能的布局，空間尺度的把握，室內外灰色空間的創造，其外形與色彩尤為引人。 配套：社區由于地處城市邊緣，其教育、商業、醫療、休閑等配套設施必需齊備。 價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 服務：社區的物業服務要突出優質、貼心、到位。 文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。酒店式公寓:酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務公寓是目前在北京尚不多見的物業類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。所謂酒店式服務公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。其最大的特點是要比傳統的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受商務人士的青睞。與傳統酒店的區別酒店式服務公寓與傳統酒店的本質區別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業主居住或委托酒店物業管理公司統一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。服務性公寓的服務項目:根據服務性公寓的特點，其服務項目內容如下：(1)設立住戶服務臺，24小時服務，以最快速度為住戶解決各類問題；(2)穿梭巴士服務，定時將公寓住戶送至市內主要辦公、商業地點，以方便用戶；(3)學校巴士服務，物業管理公司專職人員每天接送中小學生前往國際學校讀書；(4)看管孩子服務，當住戶外出不方便攜子女共同外出，物業管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子；(5)醫療及救護服務，物業管理公司隨時應住戶要求聯系醫生前來出診或送往醫院治療；(6)公寓園藝綠化，物業管理公司定期為公寓花園進行園藝美化；(7)家務服務，應住戶要求物業管理公司可以為住戶安排專職人員協助住戶處理日常家務；(8)洗衣服務，物業管理公司為住戶洗衣、送衣服務；(9)汽車租貨，物業管理公司配有汽車租貨服務，攜帶司機或住戶駕駛均可，以方便住戶外出；(10)商務服務，設立小型商務中心，向住戶提供商務信息和秘書服務；(11)小型超級市場。為住戶準備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區即可買到日常所需物品。商務樓:商務樓是指提供各種商務活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。ＶＳ:ＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的內在品質。ＶＳ戶型概念將為白領、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環境，這些戶型由三層組成，面積在１５０平方米左右。住宅小區:住宅小區也稱“居住小區”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業服務設施和管理機構。1微利房:微利房即廉價房，指的是房地產開發商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。1商品房:商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。1公有住宅:公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。1公有舊住宅:公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標準價或成本價出售，現租住戶有優先購買權。1新建公有住宅:新建公有住宅指由政府或國有企業建造，還未曾使用的住宅。1安居房:安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。1經濟適用房:是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，故又稱為經濟實用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃，精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設標準不高而水平高，面積適中功能全，造價不高質量好，占地不多環境美。1小康住宅:是指為實施國家重大科技產業工程2000年小康型城鄉住宅產業工程項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產業未來發展的方向。1智能化大廈:又稱智能型大廈是指利用系統集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統（BAS），辦公自動化系統（OAS）通信自動化系統（CAS），其中BAS中應包含FAS和SAS兩大系統，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統FAS）,保安自動化系統（SAS）。集資房:集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。2平價房:平價房是慣以成本加上3%管理費作為銷售價格向大多數中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。2解困房:指各級地方政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。2抵債房:“抵債房”，主要是指債務人無法以貨幣償還債務時，將自己所有的房屋作價支付給債權人，由債權人上市出售的房屋，并不包括開發商抵押給銀行的抵債房。2什么叫綠化隔離帶:按照城市總體規劃，北京市城區為1041平方公里，按照分散集團式劃分，分為城市中心區和10個城市邊緣地區。按照規定，中心區與邊緣區要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達到100多萬平方公里。2商業圈的規模與形狀:商業圈是指商場吸引顧客的地理區域。它是以商場為中心向四周擴展，構成一定的輻射范圍，形成商業圈。商業圈包括三部分：核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈。 第四部分 物業知識物業管理：物業管理是物業管理企業接受房屋產權人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設備和相關環境進行管理、養護、服務，并為全體產權人、使用人提供多層次、全方位的服務活動。物業管理服務費：物業管理服務費是指物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、整治及提供與居民生活相關的服務所收取的費用。什么是物業管理：物業管理是指物業管理企業受物業所有人委托,依據物業管理合同，對物業的房屋建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。住宅維修基金：凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)。維修基金的使用管理執行，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當有關于維修基金繳交的約定。新房的購房者應當按購房款2—3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。公有住房售后的維修基金來源于兩部分：(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。(2)購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施公共設施：公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。共用部位：共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主和使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。共用設備：共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。承租權交易：下列公房不得進行承租權交易：已列入拆遷范圍并已凍結戶口的、依法應當由出租人收回的、被房屋行政管理部門認定的危險房、違章建筑以及公房承租權交易主管機關認定確屬不宜進行承租權交易的。前期物業管理：國家建設部今年１０月正式向全國推廣的《前期物業管理服務協議》標準格式文本中，對“前期物業管理”作了這樣的定義：前期物業管理是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。這說明“前期物業管理”，有別于一般意義的物業管理。一般意義上的物業管理，是從住宅小區成立業主委員會選聘物業管理公司后開始，而“前期物業管理”僅存在于業主委員會成立之前。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業公司的職權機構，但已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，那只能由開發商選聘物業管理單位，或者就是開發商屬下的物業公司來承擔物業管理和服務工作。由于實施物業管理的時間越長，其經濟效益才越能顯示；短期的物業管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協調各種關系，還要在某些方面先投入點資金等