房地產(chǎn)報告(司法鑒定)(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則； 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例；其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律法規(guī)。（三）準(zhǔn)則依據(jù)財政部財企[2022]20 號《中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－基本準(zhǔn)則》 ；財政部財企[2022]20 號《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則－基本準(zhǔn)則》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－評估報告》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－評估程序》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－工作底稿》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－業(yè)務(wù)約定書》 ；資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 第 9 頁中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－不動產(chǎn)》 ；中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2022]189 號《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則－機器設(shè)備》 ；中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[2022]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》 ； 《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》 ；1 《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》應(yīng)用指南。（四）產(chǎn)權(quán)證明文件、重大合同協(xié)議**房產(chǎn)管理局房屋買賣契約及建筑面積查詢資料：（五）采用的取價標(biāo)準(zhǔn)評估人員市場詢價；其他與評估有關(guān)的資料等。（六）參考資料及其他現(xiàn)場查看資料；七、評估原則1．工作原則：評估工作遵循獨立性、客觀性、科學(xué)性和專業(yè)性的原則；2．操作性原則：資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營，并遵守貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則及公開市場假設(shè)等經(jīng)濟原則。八、評估方法房地產(chǎn)估價的方法主要有成本法、市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等；對于市場交易較匱乏的房地產(chǎn)，宜采用成本法估算；對于有典型收益性房地產(chǎn)，宜采用收益法估算；對于市場發(fā)育較完善，交易實例較多的房地產(chǎn)，宜采用市場法估算；對于有投資開發(fā)和再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，宜采用假設(shè)開發(fā)法估算。資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 第 10 頁根據(jù)本次評估的資產(chǎn)特性、價值類型以及資料收集情況等相關(guān)條件，對于委估住宅用房，確定采用市場比較法進(jìn)行評估。在選擇市場比較法對委估資產(chǎn)進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，加扣變現(xiàn)折扣從而得出委估資產(chǎn)變現(xiàn)價值。選擇市場比較法進(jìn)行評估的理由如下（1）市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價格，是利用實際發(fā)生的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，是一種最直接、較直觀的估價方法，其測算結(jié)果易于被理解、認(rèn)可和接受。（2）估價對象為住宅用房，與估價對象相類似的房地產(chǎn)交易實例較多，適宜采用市場比較法進(jìn)行評估。（3）與待估住宅房用途一致，交易情況類似的交易案例可選取為比較實例。（4）可比實例的交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素明確，有利于比較修正測算待估宗地的市場公開價值具體測算過程如下：市場比較法市場比較法計算公式為：待估房地產(chǎn)價格＝比較實例房地產(chǎn)價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)。根據(jù)估價人員對于**房地產(chǎn)市場調(diào)查，目前估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)育較充分，區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的市場交易案例較多，我們選擇了近期擬交易的與估價對象屬同一供需圈內(nèi) 3 個交易案例，各比較案例與估價對象的對比情況如下：（1） 、可比實例選取根據(jù)替代原則，經(jīng)估價人員實地了解調(diào)查,選取近期同一供需圈內(nèi)、鄰近區(qū)域，與估價對象可比性較強的三個交易案例作為可比實資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 第 11 頁例，測算估價對象在估價時點的單價,具體條件見表１、2。表１ 可比實例價格表 單位：萬元、元/m 2戶 主 位 置建筑年代總樓層裝修情況交易時間 面積 價格 單價吳女士**城**路中段茗苑小區(qū) 3 樓 2022 7 普通裝修 103 2650李先生 **小區(qū) 1樓 5 樓2022 7 簡單裝修 135 2400程先生 **2樓 7 樓2022 7 簡單裝修 142 1800注：此數(shù)據(jù) 2022 年 5 月 13 日由**金橋信息咨詢有限責(zé)任公司提供。表 2　比較案例情況表可比實例各因素可比實例Ａ（**城**路中段茗苑小區(qū) 3 樓） 可比實例Ｂ（**小區(qū) 1樓 5 樓） 可比實例Ｃ（**2樓 7樓）坐落位置 **路中段 中學(xué)路 縣城高臺建筑年代 2022 2022 2022交易日期 交易價格 2650 元／m 2 2400 元／m 2 1800 元／m 2交易情況 公開市場價值 公開市場價值 公開市場價值距市中心距離 1500m 500m 1000m區(qū)域繁華程度 較好 較好 一般道路通達(dá)度 城市主干道 城市主干道 城市支干道交通便利度 好 好 較好基礎(chǔ)設(shè)施完善度 五通一平 五通一平 五通一平公用配套設(shè)施 完備 完備 完備區(qū)域因素環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 較好 較好 好個 建筑結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制板 磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制板 磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制板資產(chǎn)評估報告書漢中四方資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 第 12 頁裝修情況 普通裝修 簡單裝修 簡單裝修采光及通風(fēng) 好 好 好空氣污染 大 大 小別因素噪 音 大 大 小例與估價對象進(jìn)行比較，從交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個 別 因 素 等 方 面 進(jìn) 行 系 數(shù) 修 正 ， 得 出 估 價 對 象 的 比 準(zhǔn) 價 格 ， 詳 見 表3。表 3　比較案例情況表 可比實例修正因素可比實例Ａ 可比實例Ｂ 可比實例Ｃ成交價格均價 2650 元／m 2 2400 元／m 2 1800 元／m 2交易日期 100/100 100/100 100/100交易情況 100/100 100/100 100/100建筑年代 100/100 100/100 100/98距市中心距離 100/100 100/100 100/100區(qū)域繁華程度 100/100 100/100 100/100道路通達(dá)度 100/100 100/100 100/100交通便利度 100/100 100/100 100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100