物業管理的經濟學分析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 要原因。“我難以想象，任何經濟的長期變動對制度改變所產生的影響會比工資相對于租金變動(即財產服務的價值)的影響更為深遠。”([美]R?科斯等：《財產權利與制度變遷》，上海人民出版社1994年第260頁。)他將對制度的新的需求歸結為人的經濟價值提高的結果。他有三個理由：制度是對勞動力的市場價值提高的反應；制度是對人力資本投資的報酬率提高的反應；制度是對消費者可支配收入增加的反應。因此，在中國的多數地區人的經濟價值尚未能提高到深圳的水平的前提下，自然無法產生新的足夠的制度需求。這同樣有助于解釋為什么在高收入、房屋產權界定較清晰的地區物業管理較易開展，因為這些地區的外部條件準備與人的經濟價值可以產生足夠的制度變遷的需求。 強制性制度變遷有其獨特的長處。作為強制性制度變遷主體的國家，其本身的基本功能之一就是提供制度供給。其優勢在于，國家作為一個壟斷者，可以用比競爭性組織(如初次行為團體)低得多的費用提供制度服務。這一方面源于國家可以在全國范圍內推動制度變遷從而獲得規模經濟，另一方面源于國家可憑強制力而降低新制度的組織和實施成本。在自發性的誘致性變遷不足以產生的地區，當然適于用強制性變遷的方式來推廣物業管理。但強制性變遷也存在一些缺陷，這些缺陷降低了其有效性。這些缺陷在于，強制性變遷的主體是國家，而國家的潛在收益與預期成本的評價與個人是不同的，這種變遷不一定能保證普通社會成員獲得收益。有些地方物業管理的推廣阻力正源于此：政府的效用最大化與社會的并不完全一致。同時，強制性變遷的誘因更加復雜。對比誘致性、強制性變遷兩種物業管理產生、發展方式，我們看到：選擇哪一種方式是由各自的具體環境和成本收益分析決定的；兩種方式是相輔相承的，采用強制性變遷不是由于居民“觀念”的問題，任何居民的選擇都是基于其個人的成本收益分析的理性選擇；強制性變遷的自上而下的方式表面看更快、更簡單，但是由于缺乏誘致性變遷的自發性、盈利性，它更容易由于居民意見不一致而遭遇阻力甚至變形。第二節 物業管理與房地產消費、使用的特點及社會分工理論 對現代物業管理的分析應該闡釋房地產商品的特殊性、房地產消費使用的特殊性、現代房地產的技術特征、物業管理與專業化、分工等問題。這可以對權利、制度層面的分析構成補充，這種分析則著重于技術層面的分析，可以解釋另一些問題。一、 房地產與房地產消費使用的特殊性 物業管理的操作對象是各類房地產，我們的分析就先從房地產及其消費使用的特殊性開始。(一)房地產的特點 區分房地產與其他一般商品的最主要特征有四個：較高的價值、耐久性、異質性和地理位置的固定性。房地產的較高價值主要體現在其市場價格較高；耐久性更是不言而喻的，一般房產壽命也有幾十、上百年，而從自然形態考慮地產的壽命則幾近無限；異質性是說沒有兩宗完全一樣的房地產，即使是在同一設計、同一小區內的房地產也會因樓層、朝向、相對位置的不同而無法作到完全一樣；固定性則是更重要的，從羅馬法開始，財產就按是否具有這種固定性而被區分為動產和不動產，而房地產則是最重要和最主要的不動產。這些特征直接決定了房地產的消費、使用上的獨特性質和特殊要求。(二)房地產消費、使用中的特殊性 房地產區別于一般商品的特征直接決定了其區別于一般商品的消費、使用中的特殊性。這種特殊性我們可以舉出一些來，但最為根本的則是如下三點： 作為一種耐用品，房地產的持有、使用既是消費又是投資：房地產毫無疑問是一種耐用品，其自然的耐用期限和經濟的耐用期限都很長。作為耐用品，最重要的特征是其產生的服務流量及于將來。但房地產這種耐用品的最大特點則是其持有和使用兼具消費、投資的雙重性質并且可以很容易地相互轉換。例如，一個人購買了一幢住宅，如果他只是為了為其全家提供一個棲身之所，那么這幢住宅對于他而言只是一宗消費品，他從居于此住宅中得到了效用；但是他也可以將此房出租給他人使用自己收租牟利。此時這幢住宅對他則是一種投資；同時，這個人也可以先以消費品的形式使用此住宅，經歷一個時期，當房地產價格上升時，他再將此房轉讓給他人而牟利。這種情況下，他對于此住宅的使用是兼具消費和投資的雙重性，并且最后完成了由消費向投資的轉化。房地產的這個特性是一般耐用品所不具備的，它們或者是純粹的消費或者是純粹的投資。房地產這個特性的由來主要是它作為物質形態不易滅失而且供給彈性低，有保值、增值的特性。K 房地產的消費使用中，管理、服務必不可少，管理、服務是房地產的互補品：泛泛地講，一般產品在使用、消費中也會產生管理、服務的問題。例如，汽車的使用中也有個保養、維修的服務。但是這種一般產品的管理、服務只是低層次的而且是非經常性的。一般產品的使用、消費中只需要維修和保養，這是一種低層次的服務，而且不是時時都需要。所以管理、服務對于一般產品的使用、消費達不到不可或缺的程度。房地產則不同，管理、服務是一種強烈的互補品，只有與這種互補品結合，房地產才能夠被正常地使用和消費。實際上，房地產的功能并不僅僅局限于提供立足之所、遮風避雨，房地產消費、使用中人們不僅僅是在利用、消耗它的物質實體，更是在享用它提供的一種環境、一種氛圍、一種綜合的服務，這些遠不是作為物質形態的房地產可以獨立地完成的，而必須輔之以管理、服務。這種服務并不是簡單的維修和保養，而是一種綜合的，高層次上的管理和服務。因此，一個人出錢購買一幢住宅，它購置的不僅僅是住宅的物質實體，更是其附帶的優美環境、良好的鄰里關系、安定的治安等等。 尤其重要的是，管理服務是必須經常性的。有的人可能會奇怪，作為一種存量的房地產如何同服務這種流量相結合。其實，房地產作為一種耐用品，表面上是一個存量，實際上則是一個連續的服務流量，這個流量貫穿于其全部壽命期。因此，正是房地產自身的服務流量加上外部的管理、服務流量，才共同構成完整的享用對象。這說明，管理、服務不僅是房地產的消費、使用不可或缺的，而且是經常性的、貫穿于整個壽命期的行為，而不是一時之舉。 房地產的消費、使用存在外部效應：房地產的消費和使用不只是其所有者或使用者個人的事，消費和使用強烈依賴外部環境以及毗連的其他房地產的所有者、使用人的行為。尤其在現代社會，隨著城市化和技術的進步，更大規模、更大密度的聚集成為房地產的一大特征之后，這種對外部環境和他人行為的依賴已成為不爭之事實。 特別是由于技術的進步，房地產的功能多樣化、附屬設備的復雜化使得消費、使用中對外部環境和他人行為的依賴更加明顯和強烈了。例如，現代房地產的建筑結構和設備的貫通性已使那種獨門獨立、只有雞犬之聲相聞的時代一去不返了。這種依賴便產生了嚴重的外部效應(在上節中的產權、制度理論的分析中已詳細介紹了外部效應的概念及其影響)。 這些特征使得房地產作為一種獨特的產品而存在并決定了現代物業管理產生的必然性。二、現代物業管理產生的必然性　　 從上面對房地產及其消費使用的特殊性的剖析，我們可以引出這些技術特點決定的物業管理產生的必然性。169。深圳物業管理信息網 物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。　　（一）消費—投資的雙重性決定了管理、服務的綜合性 房地產如果單純作為一種消費品而存在，那么其管理和服務尚可以局限于維修、保養；但由于其使用的消費—投資的雙重性，它必然需要一種高于維修、保養的綜合性管理、服務。如果房地產為單純的消費品，則其管理服務將集中于對物質損耗(由于使用或自然力的因素造成)的更新和彌補。但是作為雙重身份的房地產，事情不僅僅是這么簡單，這種情況下核心的問題是要使它作為一種投資而得到保值、增值并獲取收益。這時管理服務的職能將不僅是維修、保養，還將包括對無形損耗的彌補、更新以及經營服務。 所謂無形損耗是指那些并非由物質形體的損耗而帶來的房地產的價值損失。它主要是由功能因素和經濟因素造成的。由功能因素造成無形損耗實際是由于功能的退化而帶來的損失，包括由于技術進步、設計發展所造成的房地產相對落后、設備不足、效率降低等方面。針對這種損耗，應該提供的管理、服務包括更新設備、重新裝修、更改設計、更新相關設施等等。由經濟因素造成的無形損耗則主要是指房地產與外部環境的不協調和與市場上類似的房地產相比優良性減退。針對經濟因素的損耗，管理、服務中必須包含對外部環境(綠化、治安、道路……)的保持和改善的內容。總之，無形損耗的彌補、更新需要有綜合性的管理和服務來使得房地產作為消費品保持并不斷改良其舒適性，又作為投資維持令人滿意的收益性。 在地產作為投資而被持有的情況下，向其提供各種經營服務就必不可少了。對租賃的房地產可以提供租賃管理服務，更為高級的則是一種財產管理的信托服務，在發達的房地產市場上這種服務也是必然存在的。例如在日本對于用來投機的土地的管理是由專門的不動產管理公司負責的，這顯然是對作為投資的房地產所提供的經營服務。 房地產的雙重性決定的管理、服務的綜合性使得這種管理、服務作為一種特殊的服務具有了存在的價值，這是現代物業管理產生的必要條件。39。　 (二)作為房地產商品互補品的物業管理是社會經常性的需要 什么是互補品呢?我們知道，商品之間有可能存在關聯的關系，我們每天每時都享用著由多種商品構成的特定商品組合提供的效用。這種關聯關系可分為三種：替代、互補和獨立。如果以兩種商品X、Y來定義，則判定二者屬于哪種關系由下式給出： 此式大于零，則x、y屬互補品關系；此式小于零，二者屬替代品關系；此式等于零，二者是獨立的(不存在關聯)。這個式子的經濟含義是，當消費y的數量固定時，x的消費量增加使得消費y的邊際效用增加。通俗地講，作為互補品，x與y結合將使效用更大，x的價格降低會使得y的消費量增加(交叉價格彈性大于零)。 作為互補品，物業管理與房地產本身結合才能完整發揮其功能，這使得物業管理可以獨立于房地產的交易而經常性的存在。由于這種服務不僅及于新建房地產更及于已存在的房地產，所以它有廣闊的存在空間和市場的持續性。這種持續性是物業管理獨立存在的又一重要條件。`物業管理作為互補品的這個特性，使得它最易由房地產的開發商發現并承擔。舉例講，所有的汽車商都明白，質優價廉的汽油可以促進其銷售。而物業管理與房地產開發亦存在類似關系。既然對于房地產的使用、評價不是局限于它的物質實體方面，良好的物業管理必將增加房地產的價值并促進其銷售。這種關系有助于解釋為什么物業管理多產生于開發商對自己開發房地產的物業管理并形成一種“兒子為老子打工”的局面。這種方式不能簡單理解為售后服務。(三)外部效應決定了物業管理的企業化形式 房地產消費使用中的外部性不僅有技術意義上的，更有權利制度意義上的。我們這里是著重談技術意義上的外部效應問題。技術的進步使得現代房地產中的單個單位要依賴各種公共設備、設施以及其他單位的合作才能正常使用。這里面的管理、服務已不只是涉及單個的使用者了，而是影響到整個區域內的全部使用者。這樣，自給自足式的服務已經無法適應這種技術上的外部效應了，物業管理服務必須作為一種專門的服務而從每位用戶的自我管理、服務中分離出來，而在市場經濟社會中，這些獨立出來的職能必將由企業的組織形式來承擔。所以，房地產消費、使用中的這個特性可以視為現代物業管理產生的一個充分條件。 這種充分條件也有助于理解現代物業管理最初產生于上個世紀末，伴隨那些高層建筑、電梯的出現而出現。以及在中國，物業管理多產生于新建的樓宇和住宅小區。三、分工與專業化和物業管理企業 上面我們是用技術的觀點來分析物業管理所提供的服務何以必須作為一種特殊性的互補品供給房地產的業主和使用者。這里我們沿著這個主線分析為什么應由物業管理企業來提供這類服務，這些企業為什么可以獨立于房地產開發企業而存在，它們應采取哪些策略來發展？（一） 分工與專業化之一：職能分化我們對房地產消