江蘇不動產登記存量數據整合與匯交標準的指南[暫行(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 坐落、業務號、權利人、證件類型、證件號、義務人、證件類型、證件號、預告登記種類、登記類型、登記原因、土地使用權人、規劃用途、房屋性質、所在層/總層數、建筑面積、取得價格/被擔保主債權數額、房屋預登記證明號、登記時間、登記簿、附記、檔案號等。②自然幢空間數據整理自然幢是房屋的空間定位，依據《房地產市場基礎信息數據標準》、《房產測量規范》等要求，對自然幢空間數據進行整理。包括自然幢空間數據及屬性數據整理。對于有房產測繪數據、房產GIS數據庫的，通過數據提取、轉換，完成自然幢空間數據整理。對于沒有房產測繪數據、房產GIS數據庫的，可以利用基礎地理數據、城鎮地籍調查數據中的房屋數據、面狀居民地數據進行數據提取，結合宗地的坐落、地名注記等，完成自然幢空間數據整理。對于無任何參考數據的，可以通過聘請專業技術隊伍，采取日常修補測或批量外業修補測的方式完成自然幢空間數據整理。③樓盤表數據整理樓盤表是管理房屋戶室的抓手，樓盤表主要由自然幢、邏輯幢、層、戶室組成。自然幢、邏輯幢主要信息包括自然幢號、坐落（幢坐落）、總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構等，戶室主要信息包括自然幢號、坐落（戶室坐落）、建筑面積、套內建筑面積、分攤建筑面積、所在層、總層數、規劃用途、房屋結構等。對于有房產測繪數據的樓盤，直接利用房產測繪數據中的樓盤信息進行提取、轉換，完成樓盤表數據整理。對于進行過房產登記的樓盤，可以根據房產登記數據中的坐落信息進行篩選，然后提取房產登記數據中的戶室信息來構建樓盤表。對于房產登記檔案中有紙質樓盤表的樓盤，通過信息補錄的方式完成樓盤表數據整理。對于無任何參考資料的樓盤表，可以聘請專業技術隊伍，通過外業集中調查需補建樓盤表的樓棟、分層、分戶房號等信息，并填寫樓盤房屋申報表（需包含幢、單元、物理層、名義層、房號、面積、用途、產權人以及各類登記信息）；然后通過信息補錄完成樓盤表數據整理。④檔案數據整理對未歸檔掃描的房產登記檔案建議按照不動產登記檔案管理要求進行歸檔掃描。具體歸檔掃描要求見附錄F。結合房產登記數據整理，對有問題的檔案資料進行修正，如檔案裝訂錯誤、檔案信息錯誤等。對檔案資料進行修正，要做好修正記錄。對于應注銷但未注銷的檔案，按照檔案管理的要求進行檔案注銷。⑤各種數據關聯關系整理樓盤表與自然幢之間關聯關系整理主要通過自然幢中的幢號和樓盤表戶室信息中的幢號建立關聯。樓盤表與房產登記數據之間關聯關系整理首先通過戶室和房產登記數據中房屋編號建立關聯，無法建立關聯的，再通過戶室和房產登記數據中的坐落、房號、樓層等多項信息進行關聯。房產登記數據上下手關系整理首先以房屋編號、房屋坐落進行篩選，然后根據房產登記的登簿時間進行排序，建立房產登記數據之間的上下手關系。利用建好的房產登記上下手關系，完善相關權利的權屬狀態。房產登記數據與檔案數據之間關聯關系整理主要是在房產登記數據整理過程中，在房產登記數據中補錄對應檔案的案卷號、目錄號等卷宗信息，建立房產登記數據與檔案數據之間關聯關系。3）林權登記數據整理①登記數據整理依據林權登記數據庫標準，結合林權登記紙質檔案或電子掃描件，對已有林權登記電子數據中的信息進行核對，對缺漏的信息進行補充完善。林權登記數據需要整理的信息包括宗地代碼、坐落、宗地面積、發包方、業務號、林地權利人、證件類型、證件號、共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、林地使用期限、森林/林木所有權人（森林/林木使用權人）、主要樹種、株數、林種、起源、造林年度、小地名、林班、小班、林權證號、登記時間、登簿人、附記、檔案號等。林地（木）抵押權登記數據需要整理的信息包括林權證號、宗地代碼、業務號、抵押權人、證件類型、證件號碼、抵押人、抵押方式、登記類型、登記原因、被擔保主債權數額（最高債權數額）、債務履行期限（債權確定期間）、最高債權確定事實和數額、林權他項權利證明號、登記時間、登簿人、注銷抵押業務號、注銷抵押原因、注銷時間、登簿人、附記、檔案號等。林地（木）查封登記數據需要整理的信息包括林權證號、宗地代碼、業務號、查封機關、查封類型、查封文件、查封文號、查封期限、查封范圍、登記時間、登簿人、解封業務號、解封機關、解封文件、解封文號、登記時間、登簿人、附記、檔案號等。②空間數據整理林地空間數據整理包括林班、小班等空間數據及屬性數據整理。對于有林班、小班空間數據的情況，直接通過數據提取、轉換，完成空間數據整理。對于紙質登記檔案資料中有林地四至范圍圖、林地四至說明、林地拐點坐標信息的情況，結合第二次土地調查數據中的林地圖斑及影像數據，完成空間數據整理。對于無任何參考數據的宗地，可以通過聘請專業技術隊伍，采取日常修補測或批量外業修補測的方式完成宗地空間數據整理。③檔案數據整理對未歸檔掃描的林權登記檔案建議按照不動產登記檔案管理要求進行歸檔掃描。具體歸檔掃描要求見附錄F。結合林權登記數據整理，對有問題的檔案資料進行修正，如檔案裝訂錯誤、檔案信息錯誤等。對檔案資料進行修正，要做好修正記錄。對于應注銷但未注銷的檔案，按照檔案管理的要求進行檔案注銷。④各種數據關聯關系整理林權登記數據與空間數據之間關聯關系整理主要通過林權登記數據和林地空間數據中的林班號、小班號等建立關聯，包括林地使用權與宗地關聯關系、林木所有權與林木定著物關聯關系、林木使用權與林木定著物關聯關系建立。林權登記數據上下手關系梳理首先以林班號、小班號進行篩選，然后根據林權登記的登簿時間進行排序，梳理林權登記數據之間的上下手關系。利用建好的林權登記上下手關系，完善相關權利的權屬狀態。林權登記數據與檔案數據之間關聯關系整理主要是在林權登記數據整理過程中，在林權登記數據中補錄對應檔案的案卷號、目錄號等卷宗信息，建立林權登記數據與檔案數據之間關聯關系。4）海域（無居民海島）登記數據整理①登記數據整理依據《海域使用權登記辦法》，結合海域使用權登記紙質檔案或電子掃描件，對已有海域使用權登記電子數據中的信息進行核對，對缺漏的信息進行補充完善。海域使用權登記數據需要整理的信息包括宗海代碼、業務號、權利人、證件類型、證件號、共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、使用期限、使用金總額、使用金標準依據、使用金繳納情況、海域使用證號、登記時間、登簿人、附記、檔案號等。構（建）筑物所有權登記數據需要整理的信息包括宗海代碼、坐落、業務號、構（建）筑物所有權利人、證件類型、證件號、共有情況、權利人類型、登記類型、登記原因、海域使用權人、海域使用期限、構（建）筑物類型、構（建）筑物規劃用途、構（建）筑物面積、竣工時間、海域使用權證號、登記時間、登簿人、附記、檔案號等。海域使用權抵押登記數據需要整理的信息包括海域使用權證號、宗海代碼、業務號、抵押權人、證件類型、證件號碼、抵押人、抵押方式、登記類型、登記原因、被擔保主債權數額（最高債權數額）、債務履行期限（債權確定期間）、最高債權確定事實和數額、他項權利證明號、登記時間、登簿人、注銷抵押業務號、注銷抵押原因、注銷時間、登簿人、附記、檔案號等。海域使用權查封登記數據需要整理的信息包括海域使用權證號、宗海代碼、業務號、查封機關、查封類型、查封文件、查封文號、查封期限、查封范圍、登記時間、登簿人、解封業務號、解封機關、解封文件、解封文號、登記時間、登簿人、附記、檔案號等。②宗海空間數據整理依據《海籍調查規范》、《海域使用權登記辦法》，對宗海空間數據進行整理，包括宗海、界址線、界址點等圖層空間數據及屬性數據整理。對于海籍檔案中有界址點坐標信息的宗海，將界址點坐標錄入為標準電子格式，利用坐標成圖方法進行宗海空間數據補充。對于有相關測繪數據的宗海，如宗海圖、海籍圖等，通過數據格式轉換、坐標系轉換、數據提取等數據處理，完成宗海空間數據補充。對于無任何參考資料及數據的宗海，可以通過聘請專業技術隊伍，采取日常修補測或批量外業修補測的方式進行宗海空間數據補充。③構（建）筑物空間數據整理依據《海域使用權登記辦法》，對海域內的構（建）筑物空間數據進行整理。④檔案數據整理對未歸檔掃描的海域（無居民海島）使用權登記檔案建議按照不動產登記檔案管理要求進行歸檔掃描。具體歸檔掃描要求見附錄F。結合海域使用權登記數據整理，對有問題的檔案資料進行修正，如檔案裝訂錯誤、檔案信息錯誤等。對檔案資料進行修正，要做好修正記錄。對于應注銷但未注銷的檔案，按照檔案管理的要求進行檔案注銷。⑤各種數據關聯關系整理根據宗海、構（建）筑物之間的空間關系，建立宗海和構（建）筑物之間的關聯關系。海域（無居民海島）登記數據與宗海空間數據之間關聯關系整理首先通過海域（無居民海島）登記數據和宗海空間數據中的宗海代碼、項目名稱等信息進行精確匹配及模糊匹配，進行內業屬性關聯。對于無法通過內業屬性關聯的，由內業人員制作外業調查工作底圖，同時，將未關聯的海域（無居民海島）登記數據打印成紙質表格，外業人員利用工作底圖、表格進行外業調查，建立海域（無居民海島）登記數據與宗海空間數據之間關聯關系。海域（無居民海島）登記數據上下手關系整理首先根據海域使用權登記表中初始登記、變更登記信息梳理海域登記數據的上下手關系，然后再根據海域（無居民海島）登記數據中的宗海編碼進行篩選，按照海域（無居民海島）登記的登簿時間進行排序，完善海域（無居民海島）登記數據之間的上下手關系。利用建好的海域（無居民海島）登記數據上下手關系，完善相關權利的權屬狀態。海域（無居民海島）登記數據與檔案數據之間關聯關系整理主要是在海域（無居民海島）登記數據整理過程中，在海域（無居民海島）登記數據中補錄對應檔案的案卷號、目錄號等卷宗信息，建立海域（無居民海島）登記數據與檔案數據之間關聯關系。（4）質量要求①整理后的各類登記數據必填信息不能為空，且信息與紙質檔案相一致。②整理后的各類登記數據的權屬狀態正確，權利之間關聯關系正確。③整理后的各類空間數據與登記數據關聯關系正確，圖屬一致。（1）工作內容數據整合關聯主要包括房產數據落宗、構（建）筑物落宗、宗地及管理單元空間關系處理、房地登記數據關聯、林權登記數據拆分、林地所有權與集體土地所有權登記數據關聯、不動產單元編碼、規范化處理等工作。數據整合關聯在中間數據庫中進行開展。（2）工作方法①宗地及管理單元空間關系整理宗地之間空間關系處理包括林權使用權小班、集體建設用地使用權宗地與集體土地所有權宗地之間空間關系處理。宗地與管理單元關系處理包括國有使用權宗地與地籍子區之間空間關系，集體土地所有權宗地與地籍子區之間空間關系。宗地及管理單元之間空間關系處理可以參照如下原則進行：a) 宗地上的房屋、構（建）筑物不能跨使用權宗地，林權使用權小班、承包經營權地塊、集體建設用地使用權宗地不能跨集體土地所有權宗地，林地所有權小班不能跨集體土地所有權宗地，集體土地所有權宗地不能跨地籍子區。b) 宗海上的房屋、構（建）筑物不能跨使用權宗海。c) 已發證宗地跨地籍子區，按照宗地統一編碼規范要求調整地籍子區，無法調整地籍子區的，把已發證宗地劃分為單獨地籍子區。d) 低精度數據服從高精度數據。已發證房屋、已發證構（建）筑物、已發證宗地（海）之間存在空間關系矛盾，導致無法落宗的暫時不進行落宗，在數據庫中進行標識，待后期不動產統一登記將遺留問題解決后再處理。②房產數據落宗檢查自然幢數據與宗地數據的坐標系是否一致，如果坐標系不一致進行坐標系轉換，統一到同一坐標系。坐標系轉換方法包括坐標換帶、四參數坐標轉換、七參數坐標轉換等。統一坐標系后，利用自然幢和宗地數據之間空間關系，把宗地代碼賦值到自然幢屬性表中，根據自然幢與邏輯幢、層、戶之間的關聯關系，把地籍號賦值到邏輯幢、層、戶屬性表中。對于有自然幢無宗地的情況，根據自然幢的坐落進行土地權屬調查，對于土地權屬合法的宗地，進行外業修補測及空間數據入庫，并完成落宗；對于土地權屬不合法的宗地，對自然幢進行標識，待后期不動產統一登記將遺留問題解決后再處理。對于自然幢跨兩個及以上宗地的情況，房產數據暫時不落宗，在數據庫中進行標識，待后期不動產統一登記將遺留問題解決后再處理。③構（建）筑物落宗構（建）筑物落宗的方法同房產數據落宗。④房地數據關聯結合房產數據落宗信息，利用土地登記數據中的房產證號、權利人、證件號碼、土地坐落等，模糊匹配房產登記數據中的房產證號、權利人、證件號碼、房屋坐落等信息，建立對應房產、土地登記數據之間關聯關系。房產登記與土地登記數據之間存在一對多、多對一、有房產無土地、有土地無房產等多種可能性，因此在數據匹配時，盡量采用一些唯一字段信息進行匹配，確保數據匹配的正確性。⑤林權登記數據拆分以前林權登記可以將多個小班的林地所有權、林地使用權、林木所有權、林木使用權四個權利以任意組合的方式進行登記，而不動產統一登記后，林權登記不能再跨最小登記單元小班來進行組合登記，林地所有權不能再和林地使用權、林木所有權、林木使用權進行組合登記，因此，需要將以前林權登記數據進行拆分。對于將多個小班進行組合登記的，需要根據林權登記數據中的林班號、小班號信息將林權登記數據拆分成以小班為最小登記單元的登記數據。整理后的空間數據根據其權利類型分別存儲到宗地圖層和面狀定著物圖層。對于登記過林權使用權的小班，導入到宗地圖層，對于登記過林木所有權或林木使用權的小班，導入到面狀定著物圖層。⑥林地所有權與集體土地所有權登記數據關聯根據林地所有權對應的小班空間數據與集體土地所有權宗地空間數據之間的空間關系，建立林權所有權登記數據與集體土地所有權登記數據的關聯關系，對于權利人不一致的情況進行標識，待不動產統一登記將遺留問題解決后再處理。⑦不動產單元編碼將落宗后的各類不動產按照不動產單元編碼規范要求進行編碼，并根據不動產單元與登記數據之間關聯關系，將不動產單元編碼賦值到相關登記數據中。與住宅不屬同一封閉空間的夾層、閣樓等，宜按單獨的不動產單元進行編號；地下車位（庫）具有獨立使用價值特定空間，宜以該特定空間與土地權屬界線封閉的空間為不動產單元，按單獨的不動產單元進行編號；對于空間上不貫通、權屬一致的多套房屋，宜按各自封閉獨立空間（套）為不動產單元進行