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某商貿城招商策劃報告書(編輯修改稿)

2025-08-28 22:18 本頁面

　

【文章內容簡介】本項目約300米。□ 餐飲娛樂：小小得月樓、西園素齋館、阿潘骨頭湯、浴室……□ 酒店：對面有如家快捷、西兵營大酒店、天一賓館等酒店，不遠處有園外樓大酒店項目優勢分析□ 地段優勢。位于蘇州未來主城區（古城區和新區合并為新中心城區）的黃金分割線，金門路和桐涇路口，地理上屬于金閶區正中心，周邊以居民區為主。□ 規模優勢。市場內按專業市場模式劃分鋪位，擁有大量精致小商鋪，單層商業建筑面積約10000 M2以上，規模較大，在周邊首屈一指，容易形成商業規模效應。□ 規劃優勢。雖然本市場在基地先天方面存在一定不足，但我們打造“商業步行街”和“休閑廣場”的規劃理念（見規劃設計建議方案）在蘇州市還是十分創新的，對小商品零售商業的進場經營具有相當的吸引力。□ 交通優勢。項目臨近蘇州市交通主干道：桐涇路、金門路、留園路等，來去312國道、內環高架非常便捷。未來干將路與桐涇路口設地鐵一號線站點，交通通達性好，商業輻射金閶區、平江區、滄浪區、新區。項目劣勢分析□ 項目跟石路比較接近，競爭性項目較多，將受到成熟商圈的挑戰，從金門路往東商業氛圍逐漸減弱，商業價值逐步降低，商業配套較弱。□ 市場展示面不足。市場開口小，進深長，僅有一個70米寬主入口與桐涇路連通；市場西側沿桐涇路方向被河道和綠樹阻擋，僅有兩座5米拱橋與基地相通，市場入口處也缺乏開揚的廣場，市場展示面不足，且交通通達性不佳，市場東面、北側均為與兵營相鄰的通道，無法規劃商業街，難以營造人氣。□ 項目為租賃用地，沒有產權，開發商花費巨資承擔建設費用，而獲得投資回報必須采用不出售產權的非常規的手法——承租權（或續期優先租賃權）銷售來實現，且土地有效使用年限較短，項目銷售和招商上有較大的難度；同時每平方米銷售單價較低，項目的投資回報壓力較大。□ 除非走三方簽約之路，不能辦理按揭貸款，只能采取分期付款的方法；□ 倉儲物流用地缺乏，配套不齊備；□ 項目基地環境和商業氛圍對項目的銷售與招商未形成明顯支撐，要依賴項目本身孤軍奮戰來創造項目周邊的商業氛圍與價值。項目機會點分析□ 時機好。石路經過改造后也升級為都市時尚休閑類中高消費為主。目前蘇州市內小商品專業市場有錢萬里橋、中新城、南環路、德合商城等，大都面臨拆遷或經營層次太低，而且基本上都是分散經營，不能真正成行成市。而城市西部桐涇路商圈目前尚未有一個大型的、經營品種齊全的商業物業，周邊存在大量社區消費人口，本項目的“中檔消費，價格不貴，合理設置生活配套消費”使項目與石路商圈合理錯位，而“升級版小商品市場、精品型的小商品市場”的定位，規避了項目風險，也填補了區域市場空白。□ 政府支持。遠景規劃，借助石路西擴，本項目可以爭取成為蘇州市重點招商引資項目，爭取得到市區委、市區政府的高度重視，大力支持，并積極運用一定的行政手段將：食品（大超市沒有的保健品、滋補品、平價藥房、休閑食品、茶葉、煙酒、土特產）、小百貨（小家電、器皿、飯店及酒店用品）、潮流百貨（鐘表、眼鏡、手表、手機、照相機）、服裝紡織（男女服飾、鞋、箱包）、時尚女性（品牌折扣化妝品、日化用品、護理品）、時尚家居（裝飾品、工藝品、宗教禮佛用品）、兒童用品（孕婦、童裝、玩具）、休閑類旅游餐飲配套等9大業態進行“劃行歸市”劃入本市場統一經營。□ 旅游市場和周邊社區消費市場。旅游名勝環秀山莊、寒山寺、西園、留園、虎丘等環視左右，超過500萬機會旅游消費，并輻射周邊50多萬常住人口，三元、彩香等大社區，完全貼合項目定位的消費力。項目威脅點分析□ 業態定位過于分散，不能形成集約效應□ 產品基地有很多硬傷，如層數、道路、人流、車庫等問題，對于招商業態定位有很多限制；□ 競爭威脅。區域板塊金閶新城及相城區內有各主要產業都有較大的專業市場，對本案形成了相當大的競爭威脅；□ 沒有較為有力的政策保證和相關措施建立經營戶的信心；□ 項目屬于兵營建設用地，存在政治上的投資風險；□ 城市商業容量。通過市場調查，蘇州市未來兩年內有龐大的商鋪供應量，市場競爭激烈程度勢必達到“你死我活”的境地。□ 周邊無可借鑒成功案例。對策（如何放大優勢抓住機遇，減弱劣勢規避威脅）：★ 向軍方索取其與地方政府簽署的地塊合法用途法律文書；★ 積極申請成為市旅游局“旅游購物推薦單位” ；★ 積極申請成為“金閶區政府采購定點招標單位” ；★ 積極申請成為“國家經貿委全球采購中心蘇南分中心”；★ 積極倡導成立相關行業協會、行業聯盟，掛一個頭銜，如中國工商聯/城市商業聯合會小商品行業蘇州分會；★ 突出市場的地理位置，以“古城區最后的唯一稀缺性的保留市場”來提升市場的商業價值； ★ 突出市場的規模環境，以“一站式購物公園”來定位小商品市場的經營品種、經營環境和經營規模；★ 突出市場的交通優勢，以“城市黃金分割通道”來定義市場的交通環境；★ 在工商、稅務等方面盡可能多的爭取市、區政府更多的支持。爭取讓市、區政府以公告形式書面發布對市場的支持；★ 樹立市場開業“倒計時牌”，增強客戶對市場的信心；★ 與全國小商品的源頭市場結成戰略合作伙伴或聘請商業管理顧問單位★ 主動完善相關餐飲、休閑、生活配套，引入人氣；★ 合理的業態定位和經營分區；（詳見后面樓層業態定位和經營分區方案建議）；★ 在產品規劃和環境藝術設計上花大心思構思和完善，引導人氣向縱深發展。（詳見后面規劃設計方案建議）；★ 制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優惠政策和招商策略。★ 通過合同公證途徑，消除客戶疑

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