老年公寓可行性報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 源和深厚的歷史人文資源。是全國重點文物單位。歌樂山風景區由主峰中心景區、蔣介石官邸 “林園”和X烈士陵園三個景區組成。烈士陵園景區的中美合作所、白公館、渣滓洞監獄等歷史遺跡享譽全國，是X市最為著名的景區，使歌樂山更成為一座名符其實的文化名山。（二）擬建地址的建設條件：基礎條件有利： 項目利用XXX職業技術學院歌樂山校區的15畝土地和改建部分學生公寓為該項目建設的基礎，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設工期較短，很快能夠上馬。自然環境優越： 歌樂山屬縉云山的一只余脈，為X市主城區“城市綠肺”，素有渝西第一峰的美稱，有山城綠寶石和天然氧吧之美譽。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。 項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環保、生態、安靜的居住環境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設老年人公寓不可多得的場地。交通即將改善： 項目所在地緊鄰主城區，距主城核心區沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。目前規劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，雙向四車道，到沙坪壩核心區最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。　　醫療配套完善：項目周邊5公里內有西南醫院、精神衛生防控中心；8公里內有新橋醫院、腫瘤醫院；重醫還將在大學城修建大型的三甲醫院，眾多的醫療機構將項目包圍，使項目具備了較好的醫療配套。“五通”條件具備： 項目所在片區市政設施有；道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。發展前景廣闊： 項目所在地——歌樂山養老產業園區，被國家確定為全國50個養老產業示范點之一，是X市政府和沙坪壩區政府重點打造的高標準養老產業示范園區。目前已有X市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養老服務機構。XXX職業技術學院周邊以小山坡和農業用地為主，可征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發。第六章項目建設方案根據對項目的定位，結合開發設想，提出項目建設方案，以期為項目開發分析提供依據。一、項目定位：主題定位中德合資、世界現代老年產業最先進的經營管理模式與中國傳統文化和生活方式相結合，讓老年人“老有所為”，創造老年人生活新方式的現代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思：1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現代化高檔老年公寓；2）結合中國老年人的生活習慣，創造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。3）為“三高”老年人群搭建一個發揮余熱、實現自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。4）以老年公寓為依托，開發度假、養生、老年產品、老年大學、協會辦公、老年創意產業等老年產業的發展平臺。市場定位：針對“三高”老年人群的現代化高檔老年公寓風格定位：采用后現代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：后現代創新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局二、項目設計原則：在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現住宅產品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。設計要人性化：設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。生活要智能化：配備先進的緊急呼叫定位系統、網絡系統、消防監控系統、出入口控制系統、門禁系統、紅外越界報警、攝像監控系統。環境要園林化應有幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優質的生活空間。戶型要合理化戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。配套要完善化為了方便養老公寓的老年人購物和商業活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。三、建設標準本項目嚴格按照《老年人建筑設計規范》的要求進行設計。按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；綜合大樓擁有中央空調系統，各區域通風良好；擁有智能化管理系統、緊急呼叫系統、計算機網絡系統、消防監控系統、出入口控制系統、門禁系統、紅外越界報警、攝像監控系統、公共音響圖文系統、多媒體演講系統等先進的設備設施；三層以上的樓房，配備性能優良、運行平穩、數量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監控系統；擁有規模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；擁有規模合理、功能齊全、設備設施優良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；擁有較為完善的員工及后勤服務設施；擁有標準的停車場。四、項目建設內容：（一）總體布局：酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態勢，與周邊歌樂山養自然景觀整體環境相融合。根據國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯排別墅，樓層高限制在三層以下。（二）建設規模：建設用地：350畝。其中：原校區用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個。人均居住面積：40平方米。綠地率：＞50%；容積率：＜1；停車位：100個。（三）建筑項目A、改建項目：改建4棟學生公寓：將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。B、新建項目：綜合大樓：新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中：1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等；2）二層：為老年娛樂、健身活動場所，養生房、醫療中心、護理中心等；3）三層：為辦公、會議區：老年公寓辦公室、各協會辦公室、會議室；4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。客房總計設150間（套）左右，可接收300人入住。老年公寓： 新征300畝土地，新建聯排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。（四）項目功能建議老年公寓：1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。2）新建綜合大樓，客房區總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。3）新建老年公寓，客房區總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。醫療中心： 建議該項目引入X市三甲醫院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業的醫護人員、先進的醫療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構和居民提供醫療服務。護理中心： 建議該項目建設護理中心，配備經專業培訓的高素質護理人員，其功能有三：一是為入住養老公寓的老年人提供專業的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業學生的實訓基地。三可以為歌樂山養老產業園區其他養老服務機構提供護理服務或為其培養護理人員。餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養老公寓的老年人提供餐飲服務；2）商務餐廳：建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。康樂中心：建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚