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市房地產宏觀市場分析報告書(編輯修改稿)

2025-08-30 12:30 本頁面

　

【文章內容簡介】展商重視。本項目必須正確的把握住入市時機，通過自身差異性的推廣，有效的抓住目標客戶群，方可制“敵”取 “勝”。（二）、項目的定位市場定位的核心是確認差異，選擇差異及推廣差異。它的答案依賴于市場分析，在本案的市場定位過程中，我們從不同的角度來確認差異、剖析項目的最大價值：a. 區位——地點，環境等項目的地理位置緊靠環市線上, 周邊設施齊全, 有較成熟的社區環境。背靠獅子山上千畝山林，建筑與自然的有機結合，為項目增添了一道環境上的附加值。b. 規劃——外觀、建材、園林、公共設施等項目的前期規劃工作是項目后期推廣的重要支持，根據本案的規模與特殊地理位置來分析，我們對項目規劃做如下建議：外觀：不一定要走歐陸風格，采用簡約現代建筑格調，色彩和諧，有層次感既可。園林：采用現代較為流行的互動式園林規劃，使之成為項目賣點之一。在此暫且略談。公共設施：對公共設施的安排無需豪華，但要與生活配套及園林規劃相適應（如：添加垃圾箱、藝術雕像等）c. 價格——單價、總價、付款方式等定價的程序是一個由整體到個體, 從全案到各戶的“評估”與“決策”的復雜過程, 由差異性帶來的項目價值貫穿整個過程中。從市場的分析中我們知道，區域內置業者的經濟勢力均不強，因此，價格將會是我們的籌碼。 d. 品牌——開發商形象及其個案形象等企業的形象是通過其產品來塑造的，未來幾年內的地產競爭實質就是品牌與價格的競爭。因此，本項目務必要把握好各個環節的質量與技術，塑造品牌，為公司今后的發展做好鋪墊。 e. 數據——單戶面積、容積率、單體間距、綠化率、分攤系數等本案可塑造的差異性在單戶面積上。從市場分析中我們知道，本區域內的主銷戶型面積60—120m2，其中60—80 m2的戶型占所有已銷戶型比例僅為5%左右，遠無法滿足區域客戶的需求。在此建議單體設計時60—80 m2戶型盡量多考慮。同時，單體間距、綠化也可做為我們的優勢加以推廣。f 客戶——項目針對的目標客戶群依據市場分析及結合本項目地理位置、價格等進行研究后我們可以得出，本項目的目標客戶應具備以下特點：（1）年齡層次：28—45歲。（2）家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。（3）家庭結構：三口之家或三代同堂為主。（4）經濟結構：現有存款4萬元—15萬元。（5）消費水準：中低消費水平。（6）購屋動機：自住為主，也存在二次置業人士。（7）購屋心態：經濟實惠又要求一定之品質，物超所值。（8）環境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（9）地段偏好：不求住市區，但勿離市區太遠。據此，本項目的目標客戶群主要應為： ? 工薪階層（主目標客戶） ? 二次或以上的置業人士 ? 原住這一帶的“老市民” （主目標客戶）原住在城郊或地縣，感覺不方便，想遷至市區周圍的依據以上分析結果，確定本項目購買者以工薪階級為主，因而我們采用強化效果化效果突出差異性，將項目定位為：四、項目賣點分析首席代表著項目無法動搖的地位與規模。特區就是要在區域內開出一片另類的天空，讓人們向往、追求。中產階級是我們的目標客戶群。什么樣的餌釣什么樣的魚，我們的目標是要對準“池塘” 里“最餓的”，而且數量最多的那一批。價格特區健康特區服務特區安全特區園林特區人文特區建筑特區是我們手里的“同花順”，想贏牌，一張都不能少。我們的賣點就是要圍繞這些要素去提煉：(一) 價格特區：項目地處城鄉結合部，區域平均房價在1700元/m2—1900元/m2之間，我們的一期銷售定為1700元/m2的均價，在區域市場內具備了一定的競爭實力。不僅可以帶動市場，而且可被市場的旺銷推動價格上浮。由之前的市場分析我們得知，區域市場的購買力相對較弱，要在初期炒熱，樓盤總價將是一個制勝的法寶，在總價上要想得到優勢就必須對戶型面積加以控制，基于本項目具體情況，建議在初期開發時60m2—80m2的戶型盡量多些，所占比例至少在40%左右，如此，再運用靈活的付款方式（如“再循環信貸”的提出或針對特定客戶實施“零首期”等），相信在推廣初期定能獲得滿意的成果。因而得出賣點：總價優勢“獨特”的營銷方式“二次置業，十成按揭”(二)健康特區：醫療制度改革后，保持身體健康被越來越多的人所重視。敝司建議御陽花園小區可與某市醫學院聯辦“御陽花園小區家庭醫護中心”，首創某市住宅小區實行專業家庭保健醫療的上門服務。中心可以特聘醫學院著名醫師、教授，進行預約上門醫療保健服務，并為每個家庭特設“醫療保健卡”及“療程專用表”，悉心照料每一位住戶，令住戶在專業保健醫療人員的指導下，生活得更健康，更有朝氣。因而得出賣點：與名院聯合創辦小區家庭健康綠色通道。(三)服務特區：面對收入不高的目標客戶群，要想打好服務這張牌，并非要投入大量的資金營造享受型的服務項目，而是要在對目標客戶充分研究和分析的基礎上設立專項服務，才能做到物超所值，急人之所急。我們的客戶并不是樂于享受的高收入人群，服務設施盡量符合客戶的消費心理，應是一些實用性、針對性很強的項目，從客戶的生活、學習、休閑等方面出發創造良好的社區服務。生活方面：設立干濕洗燙店、溫馨家庭自助餐館、小型生活常用品超市、親情服務中心、法律咨詢中心、醫療綠色通道等。學習：與教委、市內名校聯系，注入少量資金，提高北郊小學和二十三中的教學質量，完善其管理制度。休閑：區內會所設置健身房、棋牌室、桌球室、游藝樂園、兒童益智中心、老年活動中心、美容美發中心等符合目標客戶心理的多項休閑設施。通過以上服務設施的設立我們可以得出以下賣點：開發商注入重金提高小區配套教學質量。完善的超值小區服務項目。在小區內設立法律咨詢中心。24小時不間斷親情服務中心。(四)安全特區：筑新路及大營坡地帶人員居住較為雜亂，治安管理不是很完善，存在較大的安全隱患。這是阻礙區域外客戶購買的一個重大因素。我們可以在安全上多做文章，組織專業保安隊伍在區內實施全封閉式24小時保安管理，訓練有素的保安人員定時、定點巡察；與區內派出所聯系增加公安巡察次數，在小區內設置監控系統，確保小區各個公共角落盡在監控之中；設置單元對講門，令住戶可隨時清晰確認每位來往客友。另外，敝司建議除上述設施外，在硬件上修建雙層防攀爬圍墻，這種圍墻外高內低，均為透空設計，內墻頂部為尖狀鑲花鐵齒，不易攀爬，對小區有較好安全保護作用，這種圍墻在某市是一個較新的安全措施，可加以炒作。設置小區全方位無盲點閉路監控系統。小區保安定點、定時巡邏。與區域派出所聯系，加強警察到小區的巡察。1設置雙層防攀爬圍墻。(五)園林特區：一般開發商所做的園林多為觀賞性園林，雖然營造了精美的環境，良好的景觀，但卻大大縮小了人們的活動空間，這種營造雅致環境的園林設計顯然對我們的目標客戶是不適用的。經過對客戶的心理分析，敝司提出互動式園林的超前概念

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