地下車庫建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 設單位可行性研究報告編制委托書可行性研究報告編制范圍根據委托單位的要求，本項目可行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究：1）項目建設的必要性研究；2）場址選擇、市政配套設施及規劃設計方案；3）建設內容、建設規模、建設標準；4）組織機構與人員編制； 可行性研究報告3內蒙古建偉工程咨詢有限公司5）消防安全、環境保護與節能；6）投資估算、建設進度及資金籌措；7）結論及建議。 主要技術經濟指標森林公園南片區森林北 環路東 B0104 地塊技術經濟指標項 目 名 稱序號 名稱 威尼斯城 至尊城 地下車庫 合計1 凈用地面 積(m 2) 2 總建筑面 積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 會所(m 2) 住宅樓 (m2) 商業樓 (m2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化面積 (m2) 400 350 9 建筑密度 (％) ％ ％ ％10 容積率 11 綠化率 (％) ％ ％ ％13 層數 3/6 6 1 14 建筑高度 (m) 15 結構形式 住宅采用磚混結構；會所采用框架結構；地下車庫為框架剪力墻結構16 住宅樓棟 數(棟) 5 7 1217 商業樓棟 數(棟) 1 118 會所棟數 (棟) 1 119 電梯數量 (部) 20 住宅戶數（戶） 270 354 62421 停車位（個） 地上 10 個 710 個 720 可行性研究報告4內蒙古建偉工程咨詢有限公司序號 名 稱 指 標 規劃條件 備 注1 總建筑面 積(m 2) 2 層數 地下一層3 高度 (m) 4 結構形式 框架剪力墻結構5 停車位（個） 710 居住:大于 1 車位/戶 結論一、結論本工程項目建設條件基本落實，規模適宜，建 設方案合理可行，造價較為經濟合理，資 金來源有保證。項目的建設，不僅可以改善鄂 爾多斯市東勝區的居住、停車水平，更使東勝的城市品位得到進一步提升，具有良好的社會和經濟效益。 項目的建設在工程技術上是可行的。本報告認為，本 項目具有可行性。二、建議加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續；建議建設單位盡快組織評審，以便 為下階段工作提供可靠的依據。精心安排施工，確保工期、質量、投資控制目標的完成 。 可行性研究報告5內蒙古建偉工程咨詢有限公司2 項目提出的理由、 過程和必要性 項目提出的理由與過程近年來，東勝確立抓城市建設就是抓經濟建設的理念，按照“ 拉大、補欠、崛起”的建設思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區 ”。按照將東勝建成鄂爾多斯市對外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經濟發展活 躍、 產業特色突出、人居環境優美的現代化新城區的構思，在建設過程中堅持“高起點規劃、高 標準建設、高水平運作”的開發建設原則，使開發區建設取得了顯著成績。城區面積自撤盟建市的 10 萬人增加到 55 萬人，規劃到 2022 年城區人口將達到 100 萬人；隨著城市不斷拓展，城區面積由 2022年的 平方公里，發展到 67 平方公里。地區綜合實力明顯增強，經濟發展繼續保持全區領先。地區生產總值相繼跨越千億元、兩千億元大關，2022 年達到 2643 億元，五年累計創造地區生產總值8490 億元，是“ 十五”期間的 倍，年均增長 ％；人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元。財政總收入 億元，五年累 計完成 億元，是 “十五”時期的 倍，年均增長 42%。東勝區、準格 爾旗和伊金霍洛旗財政收入突破百億元。固定資產投資完成 1898 億元，五年累計完成 6033 億元，是“ 十五”時期的 倍。主要經濟指標全區領先，綜 合經濟實力進入全國地級市前 20 位。東勝新區建設與舊城改造協調推進，康巴什新區與阿鎮呈現一體化發展態勢，市府搬遷入駐康巴什新區，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。全市城鎮建成區面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮化率達到 70%。 “十一五”期間，東勝區累計開發各類地產建筑面積 400 萬平方米，同時新建廉租房 1 萬平方米，重點加大了鐵西新區和城市“三街一路 ”兩側的開發力度，并與舊城區改造相結合，成片開 發， 規模建設，使人均居住面積逐步增加。伴隨著城市基礎設施建設的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升， “十一五”期間， 東勝區加大了城區改造力度，大力 實施基礎設施建設工程，完成了兩期 可行性研究報告6內蒙古建偉工程咨詢有限公司給水工程，進行了城區供水管網、污水管網和防洪設施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區水沖式公廁、旱廁及垃圾轉運站的新建和改建步伐?；A設施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。同時，東勝區大力實施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過“集中建 綠、規劃增綠、拆舊 補綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場 、公園等綠化工程，使 東勝區城市綠化面積 達到 350 萬平方米，公共綠地面積 210 萬平方米，綠化覆蓋率達到 ％。隨著全面建設小康社會進程的加快，東勝的經濟高速發展，城市人口的急劇增加和人民生活水平的不斷提高，人民群眾對城市功能、住房要求越來越迫切。目前東勝區的住宅、商業布局 總體上呈分散狀況，一個重要的原因就是中心城市東勝規模遠遠達不到要求，配置 資源集聚，生 產要素能力不足，城市化水平滯后。隨著城市規模的擴大，從而形成 強大的輻射和集聚能力，大多數農業人口，外來從 業人員將不斷涌入城市，推動 城市化進程， 隨著城鎮 居民收入的不斷提高和城鎮化建設的推進，融合商業和居住等的城市綜合體等需求急劇增加，在這樣的形勢下項目建設單位審時度勢。 項目建設的必要性人口增長的需要 中國是一個人口大國且人口增速也很快。根據統計局發布的 2022 年統計公報顯示：2022 年末全國總人口達 億，自然增長率超過 5‰。隨著人口的增加和人口結構的變化,房地產作為生產、生活必需品,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產需求旺盛的重要影響因素。 截止到 2022 年底，東勝區人口約達到 50 多萬人，隨著城鄉一體化進程加快，人口快速增長成為必然，然而住宅、商業的增長遠遠 不能適應人口增長。 如果小康生活的居住標準按 25 平方米/人 計算，那么東勝現有居民達到小康生活標準的實際住房需求量超過 2150 萬平方米，再加上這些人工作、學習、休 閑娛樂等需要的經營、生 產和公共設施用房，這巨大的市場需求將對該 地區房地產市場發展產生 可行性研究報告7內蒙古建偉工程咨詢有限公司積極地推動作用。 20 世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女，這無疑將釋放大量的房地產市場需求。與此同時本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內，因人口因素而產生的房地產需求仍然強勁。 同時，隨著近年來人們思想觀念的發展,家庭結構狀況發生了巨大變化，呈現出家庭規模縮小、家庭數量增多的趨勢。年 輕人結婚后大都不愿意與父母同住， 這使我國傳統的多人口、大家庭的家庭結構得以改變；計劃生育政策的沿用，使得三口之家、老人獨居的家庭結 構越來越普遍。因此，居住用房地 產需求量呈現擴大趨勢。城市化進程的需要 城市化既是近年來中國經濟快速增長的重要動因，也給今后 10 年、20 年甚至更長一些時間中國經濟的發展提供了廣闊的空間。但是，中國的城市化無論就人口規模還是復雜性和艱難程度來說，在全世界都是前所未有的。目前，中國正處在城市化進程高速發展的時期。中國新型城市化的戰略目標：從“十二五”時期開始，用 20 年時間解決中國的“半城市化 ”問題，使我國的城市化率在 2030 年達到 65%。這意味著要以平均每年 2022 萬人的速度，到 2030 年基本解決 4 億農民工及其家屬的進城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務和各項權利。城市化的快速推進必然帶來新增城市人口首次置業需求。按照鄂爾多斯市的人口總量和年均 11％的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對 房地產有著剛性需求。因此，城市化因素成 為房地產市場需求旺盛的又一重要因素。 人口的遷移和流動不僅使房地產的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結構。例如,農民工青 睞那些戶型小、價格低的民工公寓；剛步入社會的大學畢業生更多選擇單身公寓或經濟適用房；白領階層則更關注居住舒適、交通方便的中高檔社區。 人民生活水平不斷提高 可行性研究報告8內蒙古建偉工程咨詢有限公司隨著經濟的快速發展，居民可支配收入也呈現出逐年增長的趨勢，人民生活水平不斷提高。2022 年 9 月底，鄂 爾多斯市城鎮居民人均可支配收入 16934 元，同比增長 ％。農牧民人均 純收入達到 8737 元，同比增長 9％。在收入增 長的同時，居民消費水平也有顯 著提高。 2022 年 9 月末，全市城鎮居民人均消費性支出達到 15422 元，增長 ％；農牧民人均生活消費支出 4858 元，增長 ％。根據馬斯洛的“ 需求層次理 論”, 人們收入水平的不斷提高，使其 對住房的要求也隨之發生變化。 “居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對住房的質量、大小、結 構、交通、環境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。因此，由收入因素帶動的改善性需求也是我國房地產需求高位運行的重要原因。 鄂爾多斯市 2022 年，全市人均 GDP 超過 1 萬美元，萬元生產總值能耗低于全國平均水平 5 個百分點；人均財政收入超 1 瓦暖；城鎮居民人均可支配收入新增 1 萬元，達到 2 萬元；農 牧民人均純收入超 1 萬元。隨著居民家庭的收入增加，消費水平的迅速增加，消費 支出的迅速增長，房地 產 前景非常看好。城市拆遷改造的需要 隨著工業化和城鎮化的快速發展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據相關數據顯示，全國每年的拆遷計劃約為 億平方米， 實際拆遷面積約為 1 億平方米。按照國家關于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來的被動性住房需求，也是目前房地產市場需求旺盛不可忽視的原因之一。 據 2022 年《鄂爾多斯市政府工作報告》，2022 年東勝區全面推進中心城區棚戶區改造工程，今年中心城區舊城改造完成 2 萬戶、240 萬平方米，新開工建筑面積 2022 萬平米以上。城市小轎車的數量劇增隨著高層建筑向地面上空不斷發展，從建筑結構安全考慮，建筑物埋入地下的深度也隨之加大，地下室的深度和層數也進一步增加。高層地下室在滿足結構要求的同時，也為高層建筑的某些功能提供了足夠的空間。隨著我國經濟的發展，城市小轎車的數量劇增，而且相對集中于大城市，由此而帶來的停車壓力明顯增加。 為解決這個日益突出的問題，建設部和各地城市規 可行性研究報告9內蒙古建偉工程咨詢有限公司劃管理部門都對新建、改建樓宇提出了相應的停車量要求和指標，不同的使用功能有不同的停車位要求。 而高層建筑寶貴和高價的基地地面面積是不能滿足大規模停車要求的。因此在高層建筑功能布局中，大多將車庫置于地下層。3 項目需求分析與建設規模 經濟發展現狀進入 21 世紀的“ 十二五” 期 間，鄂 爾多斯市的 GDP、財政收入、城鄉居民收入以及其它各項經濟社會發展指標顯示出了鄂爾多斯市在全自治區、全國的位次都已跨上歷史新高度?！笆濉睍r期，是鄂市加快推進富民強市進程、建設全面小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉變經濟發展方式的攻堅時 期。根據鄂 爾多斯市委二屆十次全委會精神和市委《關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》，“十二五”時期政府工作的 總體思路是：以鄧小平理 論和“三個代表”重要思想為指導，深入 貫徹落實科學發展 觀，因 應新形勢、把握新機遇、迎接新挑戰，以科學發展為主題，以加快轉變經濟發 展方式為主線，以富民強市為主旨，深入 實施“結構轉型、創 新強市” 、“城鄉統籌、集 約發展” 戰略，加快工業化、城鎮化、信息化、市場化、國際 化進程，協調推進經濟建設、政治建 設、文化建設、社會建設和生態文明建設，推 動地區經濟社會又好又快發展，率先建 設全面小康社會。 “十二五 ”時期，主要預期目標是：經濟保持又好又快發展，地區生產總值年均增長 15%以上，財政收入增長 15%以上。城鄉居民收入大幅增加，年均增長 13%以上，收入水平進入全國地 級市前列。 產業轉型升級 取得突破性進展， 現代煤化工體系基本形成，非煤產業規 模進一步壯大， 現代服務業 成為重要的支柱產業，原煤生產占工業增加值的比重下降到 1/3 以下，非煤 產業 占 GDP 的比重達到 70%以上。建成統籌城鄉綜合配套改革實驗區，中心城區功能更加完善，農村牧區面貌顯著改善，初步構建起城鄉一體化的公共服務體系。可持續發展能力和水平進一步提