世聯-煙臺國際產業轉移配套社區正大濱海項目整體定位報告-96ppt(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 平組團 —— 以旅游發展為重點的綜合功能區、發展備用地 ?充分利用現有的基礎設施及自然條件重點發展旅游接待設施，合理布局城市各項用地，形成相對獨立的綜合功能區。 煙臺城市總體規劃提出： 積極拓展東西兩翼、適度向南發展。 ?開發區 是煙臺制造業發展的龍頭，八角組團和福山組團將作為制造業發展備用地區域。 ?萊山區 是城市的文化、科研中心，牟平組團將作為發展旅游等綜合服務的備用地區域。 萊山組團 資料來源：煙臺 20232020年總體規劃 開發區是煙臺產業發展的龍頭，產業發展強勁，對煙臺市經濟發展有極大貢獻 支柱產業 重點企業 典型企業經濟發展 機械汽車 東岳汽車、首鋼電裝、大宇造船、斗山機械 東岳汽車 06年實現銷售產值超 100億元； 電子電氣 鴻富泰精密電子、浪潮樂金、樂金電子部品、正海集團 LG是中國最大的 CDMA生產廠， 06年生產800萬部，產值過 100億元 化纖紡織 氨綸股份、華潤錦綸、華潤厚木尼龍、厚木華潤襪業 氨綸股份國內規模最大的特種纖維生產企業 精細化工 漢高樂泰、海虹老人涂料、金河實業、萬潤精細化工 漢高樂泰銷售額和利稅一直以每年 20％以上的速度遞增， 05年銷售收入 食品加工 張裕卡斯特、魯星食品、水星食品、日冷食品、欣和味達美、加寶食品 06年，張裕主營業務收入 ，全球排名 14位； 生物醫藥 榮昌制藥、榮昌生物工程、東誠生化 06年榮昌制藥公司固定資產 中國 33個設立時間較早的國家級經濟技術開發區 綜合排名前 10名 依次是：天津、廣州、昆山、青島、漕河涇、 煙臺、 北京、大連、南京、杭州開發區。 —— 摘自 《中國國家級經濟技術開發區發展報告（ 2023）》 1 4 . 6 %8 5 . 4 %經濟技術開發區G D P 煙臺其他地區GD P2023年，煙臺經濟技術開發區 GDP達到 350億 ，對煙臺經濟的整體貢獻率達到 %。 06年開發區 GDP占煙臺市 GDP的比例 資料來源：煙臺經濟技術開發區網站資料 萊山區是煙臺的城市新中心區，城市主要的綜合服務功能將在萊山區聚集 組團名稱 居住用地（ ha） 工業用地（ ha） 公共設施用地（ ha） 芝罘組團 110 65 390 開發區組團 35 232 90 福山組團 55 356 135 萊山組團 275 46 446 牟平組團 84 70 112 八角組團 － 360 － 合計 559 1129 1173 資料來源：煙臺市十一五近期建設規劃說明書 ?根據十一五規劃，各組團新增用地需求中，開發區組團、福山組團和八角組團的工業用地增加較多，新增的居住用地和公共設施用地主要集中在萊山組團。 ?城市主要的綜合服務功能將會在萊山組團聚集。 從產業規劃來看，萊山區肩負著全市發展現代服務業和高新技術產業的重要責任 ?萊山區發展策略：以可持續發展和生態建設為主題，追求 設施的現代化和社區的人性化 ，重點建設以先進的智能化技術為核心，創造出高產出和高附加值的 新產業區 ，促成該區域從“量的擴大”向“質的充實”的轉變過程。 ?把服務業放在優先發展的突出位臵來抓 ，堅持政府推動與市場化、社會化、產業化運作相結合，整合各類資源要素，突破發展現代服務業，繁榮提升傳統服務業，努力建設煙臺市高端服務業核心區。 ?在“十一五”期間，萊山組團須著眼于增強生產要素的吸引力、集聚力、影響力，充分利用該區域高校眾多，人才、智力較為密集的條件，加快科研體制改革，推進科技產業化， 大力發展高新技術產業， 促進“產學研”合作。 資料來源：《煙臺市“十一五”近期建設規劃說明書》 《關于加快服務業發展的實施意見》 我們研究了國內外的新中心區發展案例，為本項目發展功能提供可借鑒經驗 初步考慮案例 ? 深圳中心區 ? 橫濱 21世紀港 ? 渥太華 ? 堪培拉 ? 東莞新城中心 ? 南京河西新城 ? 鄭東新區 ? ?? ? 區域為城市新中心區 ? 承擔文化、科研、商務等功能 深圳中心區 橫濱 21世紀港 思考點：城市新中心區一般發展什么功能？ 隨著城市產業升級需要，新中心區的規劃建設促使城市產業結構逐步優化，尤其為第三產業的發展提供了較大的發展空間 ?隨著第二產業快速發展，城市人口急速增長，深圳城市經濟實力快速提升，與此同時對第三產業的發展需求隨之迫切，在產業升級的帶動下，新中心區規劃確定，并于 1993年開始啟動。 ?深圳中心區定位為具有國際標準的行政、文化和商務中心。 ?深圳中心區從 1993年建設開始，經歷了將近 10年的高速發展歷程， 2023年進入成熟階段。中心區建設對深圳城市建設、經濟發展的起到重要的推動作用。 ?城市產業結構逐步優化， 2023年新區建設進入快速發展階段以后，一直保持合理的發展態勢，第三產業增幅超過經濟總量增幅，實現三年翻一番。 ?1993年，深圳新中心區開始建設。 ?2023年，深圳新中心區進入成熟階段。 ?2023年，深圳城市發展外溢，逐漸形成深圳 — 惠州一體化。 新中心區規劃建設對城市經濟發展的帶動作用 ： 58328605684015003000450060001993 2023 2023深圳城市 GDP增長變化（億元） 2 . 50 . 60 . 101020304050601993 2023 2023深圳三次產業結構變化（ %） 193115726550500100015002023250030001993 2023 2023深圳第三產業增加值變化（億元） 深圳的新中心區集聚行政辦公、金融、商務、文化娛樂、商業、居住等多種功能，對于城市經濟發展，具有較大的推動作用 中心區用地比例分配55%13%12%12%5% 2% 1%綠化+ 道路+ 廣場用地 公共設施用地 商業商務用地 居住用地 舊城改造用地 市政公用設施用地 發展備用地 功能分項 建筑面積（平米） 容積率 行政辦公（包括博物館等公建） 50萬 文化娛樂（包括體育活動等） 48萬 商務活動（酒店、商業展示等） 35萬 商務辦公 300萬 居住 300萬 其他 17萬 —— 總占地面積： 413萬 平米；總建筑面積： 750萬 平方米；總容積率： ； 會展中心 市民中心 商務辦公 住宅 橫濱 21世紀港定位于集商務辦公、文化、商業休閑娛樂以及城市居住為一體的新型城市核心區 4211,87,46建筑用地 道路/ 鐵路用地公園及綠化 港口設施橫濱 21世紀港核心區功能分區 橫濱 21世紀港土地利用狀況 21世紀港核心區規劃五大功能區 ?商務區： 集聚公司總部以及相關文化、商業輔助設施。 ?步行區： 包括博物館在內的文化設施以及購物公園和城市住宅。 ?國際區： 主要以酒店、商業、娛樂、會展設施為主。 ?商業區： 圍繞火車 /地鐵站點布臵，大型的辦公、酒店以及商業聚集區。 ?開放區： 主要以開放公園為主。 功能 功能載體 規模 商務辦公 企業總部、研發以及商務辦公管理 16棟 1270層的高層建筑 商務配套 會議、酒店設施 50萬平米左右 商業文化娛樂 購物體驗公園，包括大型的休閑娛樂設施和購物中心 70萬平米左右 國際公寓 文化休閑 娛樂場所 醫療設施 教育配套 購物中心 特色商業 高檔酒店 主題公園 寫字樓 會展中心 高尚住宅 政府大樓 …… 普通住宅 …… 分析案例得知：城市新中心一般發展以下六項主要功能，結合萊山區這些功能的發展現狀，分析本項目發展機會 煙臺市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區，商業整體檔次不高，居民消費水平低 海港路商圈 — 市級商業中心 代表商業：振華商廈 /振華購物中心 /百盛 幸福商圈 — 區級商業中心 代表商業：九隆商街 /振華廣場 /家世界 黃務商圈 — 區級商業中心 代表商業：汽車交易廣場 /海爾物流園 /東方家園 /現代果蔬水產批發市場 萊山區現狀功能： —— 商業功能 振華商廈 化妝品：蘭寇、 SKII、資生堂、碧歐泉、 H2O。多國際二線品牌 女裝：寶姿、歌弟、淑女屋、 、 Motley。國際和國內二線品牌 百盛購物中心 化妝品：資生堂、 H2O、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。國際和國內二線品牌 女裝：多是深圳生產的國內二線品牌 振華購物中心 化妝品：資生堂、 H2O、歐玻萊、歐萊雅、玉蘭油。國際和國內二線品牌 女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。多是國內二線品牌 煙臺主要高檔大型百貨商店及其零售品牌： 代表性商業中心高檔品牌較少，不能滿足高端人群的購物需求。 對比環渤海其他城市，煙臺的人均GDP、人均可支配收入、社會消費品零售額、人均消費支出等指標較低，表明煙臺居民在收入與商業消費均較低水平。 從購物環境、停車等服務來看，煙臺現有商業設施不能滿足市場需求。 40082425793695412621 12585 13907 10738403441031610534119541054801000020230300004000050000天津 青島 大連 煙臺人均可支配收入 人均社會消費品零售額人均消費支出32062569 2402433769883910071357010002023300040005000天津 青島 大連 煙臺城市GD P 社會消費品零售總額( 億元)06年 GDP和社會消費品零售總額（億元） 06年城市人均指數對比 煙臺核心的市級和區級商業中心集中在芝罘區，其中海港路商圈是煙臺傳統的商業區，也是煙臺人經常消費的區域。 萊山區現狀商業檔次較低，未來規劃的商業以大型商貿類為主，高端休閑商業比較缺乏 07年規劃建設的重大項目 規劃重點項目 規模 規劃功能 目前進展 檔次定位 1 煙臺國際商城 占地面積 160畝，規劃建筑面積 20萬平米 購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游等多種功能為一體的大型購物中心 正在招商中 中高檔 商業中心 2 濱海商貿城 占地 406畝，總建筑面積 74萬平米 集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型商業文化購物中心 正在辦理前期手續及場地平整； 中檔 商貿市場 3 澳柯瑪商貿中心二期項目 建筑面積 20萬平米 集商務辦公、建筑裝修材料、商品零售批發、物流配送、餐飲娛樂等功能為一體的大型綜合性商貿設施 一期已建成招商，二期在規劃建設 中檔 批發市場 4 佳世客(JUSCO) 占地面積 160畝，建筑面積 15萬平米 大型購物中心 正在辦理前期手續及場地平整 中高端 零售百貨 5 迎春大街商業街改造項目 建筑面積 70萬平米 集餐飲、娛樂、休閑、購物、辦公于一體的高品位、智能化商業街。 土地摘牌， 07年完成地段拆遷，部分開工建設 中檔 商業街 萊山區現狀功能： —— 商業功能 1 2 3 4 本項目 政府在本地塊內規劃有大型商業綜合設施： 作為“煙臺斑斕海岸”的中心地區，B地區將建設 大規模綜合商業設施 ，成為人群匯集的場所。以大面積的人工湖為中心，周圍配臵了影院和歌舞表演劇場，同時還有本地區 最大規模的綜合購物中心和高檔商店 。 B ?萊山區現狀商業主要分布在迎春大街沿線，多是自發聚集的小規模低檔商業，以滿足基本的生活需求為主。 ?萊山區域內未來規劃了多個大規模商業項目，集中在迎春大街，以商貿類為主，高端休閑商業比較缺乏。 高檔商業需求明顯，體現在購物、高端休閑商業方面 高端消費者關注因素： ?良好的購物環境。 ?國際品牌品類齊全。 ?良好的停車等配套。 ?高端商務交流空間。 萊山區現狀功能： —— 商業功能 ?煙臺缺乏檔次較高的商業設施，購物環境、品牌檔次都不足，很多有錢人并不在煙臺本地消費，一般去大連、北京、上海、香港等地購物。建議吸引高檔次、高水平的配套設施，為外商提供吃住玩、休閑的場所和消費環境，滿足外商高層次人才的需求。 —— 煙臺發改委、遠期規劃訪談 ?由于中韓政策的原因，韓國的生活日用品和服裝等沒有進入中國，對于有韓國國家特色的消費品沒有滿足需求，尤