國際花園營銷策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 4 % 135 %180190㎡ 124 74 % 38 %190200㎡ 19 %200㎡以上 8 % 20 % 42 % 4 0競爭項目戶型配比及銷售情況（ 1）戶型配比 都市森林一期基本以小三房為主（二期以大房型為主），春江花城則是以 140170㎡的四房為主力戶型，萬達廣場戶型分布也比較分散，主要解決居家二房、舒適三房、改善四房等需要。（ 2）銷售情況l 具有較高性價比的君悅花園及都市森林等銷售情況較快。l 大小戶型去化速度并沒有特別明顯的差異，經濟型三房和四房都有自己相對穩(wěn)定的客戶群。l 各項目中去化較快的一般都為每棟樓的邊套或者是景觀優(yōu)越部分的大戶型，部分中間套小戶型因期其總價相對較低也有不錯的表現。（ 3）競爭態(tài)勢 06年以來區(qū)域市場中具有較大競爭關系的樓盤，除了新開盤的都市森林外（總 26萬平方米首期推出近 10萬平方米），主要為中心區(qū)大中盤的續(xù)推量（春江花城三期紫園、萬達廣場二期的續(xù)推，該部分樓盤的供給量約在 3000套左右。本項目面臨與都市森林二期搶開盤時間，提前分流客源的直接問題。同類項目競爭態(tài)勢小結寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產市場情況和預測寧波市整體房地產市場情況和預測寧波市各板塊市場情況和項目競爭態(tài)勢寧波市各板塊市場情況和項目競爭態(tài)勢入市時機預測和策略入市時機預測和策略 報告大綱報告大綱入市時間選擇我們最好能提前具備開盤條件，完成相應準備工作，結合工程進度和營銷準備情況，最晚不能遲于 10月中旬正式推出本項目。蓄勢 蓄水 排摸與銷定 正式開盤考慮到：l 總體市場，較 05年銷量有較大回升，價格保持 5％以內的增幅l區(qū)域總體市場供過于求，十分明顯；l區(qū)域內同類項目競爭態(tài)勢十分明顯，并且后半年潛在供應較大；l政策因素具有一定的不確定性，給后市帶來一定風險。項目入市 — 難點及措施 入市難點：? 政務中心區(qū)住宅的市場適應性? 板塊概念的明確及加強? 品牌形象的短時間樹立? 同質化項目間競爭的區(qū)別? 產品創(chuàng)新的認可與接受? 較高價格下的快速去化? 宏觀調控影響的弱化 總結區(qū)域競爭市場現況和本案的各項特征等，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關鍵，針對以上困難，入市應當注意：l 搶戰(zhàn)機：從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。浪式進攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。l 作板塊：為了使項目在市場中的高檔地位更突出，能獲取較高的銷售價格，應充分把握地段升值，發(fā)展前景，鄞州中心區(qū)核心居住板塊。l 樹品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領制高點具有現實意義。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對前期還是對整盤都大有裨益，也將對金地公司在別的項目操作上積累品牌效應。國際花園項目特點國際花園項目特點競爭項目比較競爭項目比較國際花園的核心賣點國際花園的核心賣點 報告大綱報告大綱國際花園項目特點國際花園項目特點 — 外部條件? 鄞州核心區(qū)板塊明星樓盤之一? 鄞州政務板塊唯一優(yōu)質居住地塊? 周邊便捷通達的市政交通條件國際花園項目特點國際花園項目特點 — 規(guī)劃特色? 局部圍合的小圈子? 無限溝通的中庭院? 充分彰顯的大景觀? 廊院空庭的多空間? 尊貴共享大堂? 現代簡約立面國際花園項目特點國際花園項目特點 — 建筑特點? 集中中央景觀? 景觀入戶? 放射型景觀規(guī)劃國際花園項目特點國際花園項目特點 — 景觀特色? 客廳、主臥的大開間? 前庭后院創(chuàng)新空間? 多陽臺帶來的戶型面積附加值國際花園項目特點國際花園項目特點 — 戶型特色? 純正英國幼兒園? 多元文化會所? 金地品牌? 英式尊崇物管國際花園項目特點國際花園項目特點 — 其他國際花園項目特點國際花園項目特點競爭項目產品比較競爭項目產品比較國際花園的核心賣點國際花園的核心賣點 報告大綱報告大綱占地面積（㎡）建筑面積（萬㎡）目前實現價（元 ∕ ㎡）整體均價（元 ∕ ㎡）目前銷售情況金地國際花園 67348 16 / / /春江花城 130000 35 一期 7150二期 6200三期 6407一期 7000二期 6200三期 6800%萬達國際 210900 52(其中公寓部分 ) 6911 6900 %都市森林 17500 7107 7200 %君悅花園 60000 20 7775 7800 %BOBO城 266800 50 6369 6500 % 從上表可以看出，項目在 2023年中期推出以后，基本可以銷售完成 50%左右，部分項目由于具有較高的性價比，取得了比較不錯的銷售業(yè)績，如君悅花園達到了 78%左右，都市森林 40%多。主要項目基本資料 金地國際花園 都市森林 BOBO城 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積80㎡以下 48808090㎡90100㎡ 9098 99100110㎡ 103 106110120㎡ 118119 119120130㎡ 120129 125128 121130140㎡ 131134 134137 131 130135 138140150㎡ 143145 144149150160㎡ 158 153159 150 156 153 155157160170㎡ 160167 161 164169 161170180㎡ 179 176 171174 171178180190㎡ 187 185190200㎡ 196 193200250㎡ 205 復式 復式 222250以上 復式 復式 復式 復式2房以下 2房 2廳 1衛(wèi) 2房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi)3房 2廳 2衛(wèi) 3房 3廳 2衛(wèi) 4房 2廳 2衛(wèi) 5房及以上戶型面積分布 n 幾個主要項目除春江花城外，沒有出現一房戶型；二房只有在本項目與萬達廣場中出現，主力面積在 90102㎡之間。n 兩房中，只有本項目的二房帶兩個衛(wèi)生間。n 三房的主力戶型面積在 118149㎡之間，其中都市森林的為經濟型三房，而其他項目，經濟型和舒適型三房都有涵蓋。n 四房的主力面積在 150180㎡之間，各項目中出現的比重都較大，對于高端客戶的追求獲得大家一致認同。n 五房以上的基本都是復式摟，少量存在各項目中。n 從上面我們可以知道，多個項目的戶型面積分布區(qū)間拉的比較長，從居家二房、經濟型三房到舒適型三房、四房及以上等，力圖打盡市場上存在的一切客戶，本項目很好的規(guī)避了這一點，主要滿足的是居家二房，改善三房及升級四房的需求，減去了中間過多的戶型段，做到有的放矢，更好的滿足細分市場的需求。金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積90100㎡ 1618 5100110㎡ 17110120㎡ 19 1921120130㎡ 1922 130140㎡ 1826 2024 4140150㎡ 24 2730150160㎡ 27 26 160170㎡ 2128 29 26 170180㎡ 30 3133180190㎡ 30 34190200㎡ 31200㎡以上 38 45戶型設計分析 －客廳金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場戶型面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積90100㎡ 1821 100110㎡ 14110120㎡ 2325120130㎡ 2324 130140㎡ 22 1723 140150㎡ 29 2327150160㎡ 24 24 160170㎡ 1927 24 26 170180㎡ 26 2530180190㎡ 19 26190200㎡ 26200㎡以上 30 40戶型設計分析 －主臥戶型分析 —— 小結　　　 本項目在客廳開間上比同面積段的其他項目要大 ，而相應的客廳面積卻比其他項目的要小或相等，顯示客廳進伸也相對小一些，這種設計增加了客廳的采光及通透性，提升了空間價值，同樣的情況在主臥室中也大量出現，大開間、短進伸的戶型設計使得本案就其他項目同面積段產品相比更加具有競爭力。戶型面積 金地國際花園 都市森林 春江花城 君悅花園 萬達廣場80㎡以下 一般8090㎡90100㎡ 較差 一般100110㎡ 差110120㎡ 一般 一般 差120130㎡ 較好 一般 一般130140㎡ 一般 較好 較好 一般 一般140150㎡ 好 一般150160㎡ 好 較好 好160170㎡ 好 好 好 好170180㎡ 好 較好180190㎡ 好 好 好190200㎡ 好200㎡以上 一般 好 好 一般 基于景觀資源對于促進銷售的考慮，各項目小面積戶型的外部景觀資源相對較差，大戶型具有良好的視野，四房及以上戶型都處于景觀最佳處。而本身的內外部自然條件的缺乏，相對各階段的戶型所具有的景觀資源橫向比較其他項目都處于下風。 戶型景觀資源項目名稱 平層 復式 凸窗 轉角窗 入戶花園 衣帽間 露臺 多陽臺 空中花園 挑高陽臺金地國際花園 ★ ★ ★ ★★春江花城 ★ ★ ★ ★ ★ ★萬達廣場 ★ ★ ★ ★都市森林 ★ ★ ★君悅花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★BOBO城 ★ ★ ★　　幾乎所有的項目在戶型結構上采用了平層和復式的結構，凸窗的設計也被廣泛接受，但轉角窗、入戶花園、露臺、空中花園、挑高陽臺等設計很少出現，反映了當地消費群體還需要一定的教育過程，在一定時間內寧波住宅項目的整體水平也有待提升。 戶型細部功能項目名稱 大堂等區(qū)域金地國際花園 長 50米寬 6米挑高 ，挑高 9米大堂，組成 U字型圍合春江花城 挑高 69米左右門廊，歐洲公共空間的連廊設計都市森林 /萬達廣場 公寓底層 12層進行花園造景，大廳挑高兩層有休息平臺君悅花園 BOBO城 / 本項目一大產品特色就是兩棟樓通過長廊及大堂圍合中心庭院成一個組團，眾觀寧波市場，也未曾出現這樣的組團長廊設計，該區(qū)域將來能形成一個業(yè)主交流和分享的空間，大堂的設計能給業(yè)主尊貴體面的同時，更好的滿足業(yè)主的服務需要，充分體現了產品設計上的人本思想，公共空間分析項目名稱 跳泉 疊水 名貴樹種 休閑小品 湖泊、河流金地國際花園春江花城 ★ ★ ★萬達廣場 ★ ★都市森林 ★ ★君悅花園 ★ ★BOBO城 ★ ★ ★ 從 上表可以看出，幾個項目在園林亮點上并沒有多大的亮點，僅有的只是園林主題風格上的差異，更多的還是借助于外部自然條件，本項目可以通過內部資源的充分挖掘和外部資源的整合，依據本身的地理位置與自身定位來塑造園林主題和亮點，從而體現自身實力和產品的素質優(yōu)越。項目園林亮點項目名稱 內部配套金地國際花園大型會所、英式幼兒園春江花城 大型會所、休閑廣場、米你高爾夫球場、網球場、會所游泳池、濱河休 閑區(qū)都市森林 大型會所、室內運動館、網球場、游泳池、明星幼兒園、濱水長廊萬達廣場 會所、大型商業(yè)配套君悅花園 大型會所、游泳池、商業(yè)內街BOBO城 大型會所、雙游泳池、布波館、 SPA館、茶館、休閑廣場 項目的內部的主要配套為游泳池、主題會所等，根據項目規(guī)模的不同，有的同時還具備大型的商業(yè)配套等。本項目具有的一個獨特優(yōu)勢式英國幼兒園，適當發(fā)揮此項優(yōu)勢，將為本項目推廣和銷售帶來巨大利益。 配套分析 項目名稱 送面積 衛(wèi)星電視金地國際花園 ★ ★春江花城都市森林萬達廣場 ★君悅花園BOBO城上圖顯示，在項目規(guī)劃的過程中或多或少的都為項目的產品加入了一定的附加值，就贈送戶型面積來說，將是本項目最大亮點，在講究實在消費的寧波定會引起不小的轟動。此外，衛(wèi)星電視也是一大賣點。附加值分析 項目名稱 推廣主題 訴求點金地國際花園 國際人文社區(qū) 五重居住空間；純正英國幼兒園；寬敞大挑高大堂及 U型回廊設計；組合式庭院；多陽臺設計；萬達廣場國際優(yōu)質生活特區(qū)，側重于國際化配套訴求，內部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套；厚板無梁設計；雙層挑空陽臺；衛(wèi)生間下沉式設計；雙層中空渡某膜 Lowe玻璃；建筑下部雙層挑空進行花園設計；采用整體保溫系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，下沉降壓系統(tǒng)；配備數字化智能平臺；都市森林“ 市中心林湖濕地豪庭 ” ，著重訴求為生態(tài)，城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園，有大量森林、水體與濕地；小區(qū)內建設有獨立景觀長廊；配備豪華多功能會所，有大面積森林泳池；設計有 12班明星幼兒園；享受一路之隔的萬達廣場商業(yè)配套；春江花城 “35 萬平米水岸名宅 ” ，主要側重于訴求身份區(qū)別，國際化更多的只是外顯形式河道景觀設計； 1： ；歐洲風情商業(yè)街；外立面（建筑工藝與材料）；送中央空調；公共空間連廊設計；雙游泳池；君悅花園 “ 江東繁華地，完美主義社區(qū) ” ，側重于地理區(qū)位說明 優(yōu)越的地理位置；節(jié)能型住