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物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)與維修管理(ppt44頁)(編輯修改稿)

2026-03-02 10:00 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡介】、修理停歇時(shí)間定額等。 16 .. （五）物業(yè)設(shè)備的更新改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理 1．設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通常可分為：設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命（ 1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間其長短取決于：自身質(zhì)量、運(yùn)行過程中的使用、保養(yǎng) 、更換與修復(fù)情況。（ 2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期（ 3）設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù) 。 17 .. 2．設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題（ 1）確定設(shè)備合理的使用年限。（ 2）在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 、修理工作同時(shí) ，注意適度進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（ 3）設(shè)備的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。 3．設(shè)備更新改造的類型（ 1）設(shè)備的改造（ 2）設(shè)備的原型更新（ 3）設(shè)備的技術(shù)更新 18 .. （六）物業(yè)設(shè)備的購置及評(píng)價(jià) 購置設(shè)備應(yīng)注意： 1．反復(fù)研究，避免盲目采購 2．大型設(shè)備購置應(yīng)進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證保證設(shè)備選性能達(dá)到技術(shù)上先進(jìn) 、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用。 3．與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào) 物業(yè)設(shè)備的購置目的主要有三類：全新房屋建筑的裝修型購置；替換陳舊落后設(shè)備的更新型購置；為完善和改進(jìn)環(huán)境與條件的添裝型購置。 19 .. 設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個(gè)方面： 1．技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。 2．適用性的要求適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級(jí) 、使用環(huán)境，適應(yīng)用戶的需要。 3．經(jīng)濟(jì)性的要求經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)主要方法：年費(fèi)法、現(xiàn)值法。 20 .. （ 1）年費(fèi)法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費(fèi) ，借助投資回收系數(shù) ，換算成每年投資費(fèi)用支出，然后加上每年的使用費(fèi) ，估算出每年平均年度費(fèi)用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費(fèi)用支出，從中選擇費(fèi)用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表達(dá)式為：設(shè)備的年總費(fèi)用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n1]+ CV 其中： CF：設(shè)備初期投資費(fèi)； CV：設(shè)備年均維修費(fèi)：（ 2）現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費(fèi)法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費(fèi)用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初期投資費(fèi) ，估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：設(shè)備壽命周期費(fèi)用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n1] 21 .. 第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度 ? 一、【物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系】設(shè)備管理主管部門：工程管理部門其他部門協(xié)助。 ? 二、【設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置】（一）設(shè)備管理部門的任務(wù) 能源供應(yīng) 維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施 22 .. （二）設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管） —— 班組長（領(lǐng)班，若干人） —— 班組成員（技術(shù)工人，若干人）可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員 1人。 23 .. 24 .. ? 三、【物業(yè)設(shè)備管理的制度示例】工程驗(yàn)收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。 3．在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。 25 .. ? 4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 5．必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 6．必須清楚

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