濱江新天地營銷策略(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 通過了解得知，閬中市場已吸引并積累了相當一部分專業型投資客，他們來自于全省各地，投資即是他們的職業。他們具有專業的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發現有利于可投資的目標，即可出手，并產生連帶效應，吸引更多的投資客。短期性與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實現投資產品的快速轉手，以達到滾動投資的目的。一般說來，三年 ——五年的投資產品是目標。有組織性這些投資客可能是某些專業投資機構的成員，或自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對價格的要求他們會更加苛刻。綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。制定具有震撼力的營銷推廣策略是獲得此類客戶的關鍵。散戶型投資客本案作為閬中商圈稀缺的商業投資產品，必將吸引閬中市民的踴躍關注。因為這類投資客戶具有隨機性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業性稍弱，但絕對不是輕易能被欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹慎。所以，投資回報形式的設定是實現銷售目標的重要一環。次要目標客戶、經營客戶本案因為檔次高、主題明確，對招商的要求無疑將設定較高的門檻，相對而言，散戶經營者購買經營的比例相對較少。但是，從目前閬中餐飲、娛樂、休閑行業的分散來看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經營商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。三、形象定位 門戶級食尚廣場四川 閬中四、項目主題定位　 濱江新天地 5萬多平米臨街商鋪和獨立商業，本著適宜多層消費者不同需求，構建商業建筑模式。充分結合本地強勁市場消費市場能力，融合多種復合業態，以輕松享受的消費休閑環境塑造體驗式文化商業街區，有力填補市場空白，形成特色的差異化商業街區。引進大眾品牌特色餐飲店，用個性品牌餐飲的亮點，使商業街成為區域性代表符號，充分展現品牌知名度吸引區域強大的消費者。　　依托嘉陵江怡然景色，主要以時尚、健康、享受消費為主體，以滿足消費者的不同需求。同時承載了輔助性業態，涵蓋高尚、休閑的消費場所，而且還融合一般常規性生活業態，滿足流動人群及自身規劃大型社區人群，生活不同需求！　　濱江新天地以特色有序的規劃突出市場，以區域其他同質量產品亮相市場，以別致新穎的產品形式滿足消費者的情境購物，休閑舒適的購物場所。掌握著昌樂消費市場最核心的動力所在，市場開發規律和政府規劃問題充分考慮，不同特色定位。打造閬中首個體驗式商業街，一個引領閬中新發展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業街區。為閬中服務業（餐飲 ?娛樂 ?休閑）量身定做！五、推廣主題定位 濱江新天地開啟閬中商業財富精神領地！隨著閬中空間結構的戰略性調整。城市擴建，人口數量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂、精神文化等統一規劃經營的綜合服務商業配套與現有主力消費人群相匹配。濱江新天地承擔其重要功能，居民消費習慣和消費能力全面升級，各個區域內呼喚一種全新的商業形態。塑造品牌文化，向商業地產精神領地的發起和沖擊，推出閬中首席新中式食尚文化體驗街區 ， 為閬中商業地產發展帶來了一種啟示。跳出區域商業同質化，政府優厚政策的扶持，必然帶來發展機遇，但同時閬中商業市場面臨著盲目開發，過于扎堆的混亂狀態。大多數商業樓盤還無法跳出區域同質化、低檔次、業態繁雜、分布不集中圈限，不具備明顯特色定位。地區商業的發展已經不單純是建筑數量和規模問題，必須從生活必需服務配套，上升到品味情境消費商業環境。濱江新天地商業模式不僅僅考慮投資者，而且反復對商業終極目標 ——消費者，進行調查和研究，規劃和定位于符合區域市場環境和消費習慣的食尚文化體驗街區。財富，觸手可及！極智之選，無可替代第五部分：營銷推廣策略一、市場營銷策略項目總體營銷目的樹立濱江新天地高端形象 ——“ 集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的食尚文化商業中心 ” ，快速實現全部銷售，贏取合理利潤。入市時機評估 依據商業市場營銷與推廣的規律及經驗分析，商業的入市時機及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準備。由于本項目現階段處于期房時期，工期尚不明，因而在項目前期的認購過程中勢必存在較大的影響。基于以上特點，項目前期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要，深入做好項目形象塑造與傳播，在爭取銷售價值最大化的同時，迅速有利地做好前期市場鋪墊，這對年后黃金期項目開盤及項目強銷期具有利好作用。2023年商業項目新增項目較多，上市量較大，競爭日趨激烈，加上目前受整個大環境的影響，客戶逐漸呈現持幣觀望態度，投資受到抑制，限制了投資者的投資行為。因此本項目必須搶先進入市場，從 2023年 10月份開始一定要在媒體層面形成強大的宣傳攻勢，樹立項目高端形象，為內部認購做好充分準備，能夠形成初步的銷售成果。 二、總體營銷策略 整體營銷推廣思路以品牌營銷催熟區域市場以活動營銷塑造企業形象以 拓展營銷 增加商鋪銷售以優惠營銷提高購買欲望以步驟營銷指導戰略方向以整合營銷促進商業興旺品牌營銷 ——以大勢，求大市通過調研認識到，引進具有影響力的品牌主力店，實現街區與大品牌的強強聯合，以品牌大勢，求區域大市，這是項目進行成功營銷的關鍵。因此，在項目入市初期，將大型主力店的引進作為項目營銷的主攻方向。作為商業項目，黃金地段、成熟商業環境常常是投資者非常看重的投資要素，而對本項目來講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場號召力，因此，將區域商業環境做 “ 熟” ，成為該項目成功入市的主要瓶頸。如何能在短時間內營造出 “ 成熟的商業氛圍 ” ，增強投資者的投資信心，經過分析論證，決定采取 “ 螞蟻軌跡 ” 營銷法，即 重點引進大型品牌主力店，以大型品牌主力店產生的品牌效益、人氣效應吸引善于借勢生財的中小型商業投資業主跟進，從而迅速激活市場，實現以大勢做大市的目的。信譽營銷 ——筑誠信，促發展商業項目營銷的軟肋往往體現在后期經營和商業價值能否提高，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將信譽營銷作為保障項目投資安全性和規避風險性的主要舉措之一，做到既要造好聲勢又要練好內功。 推出信譽保障體系，返租 5年， 5年后優先回購保證，顯示了公司對項目前景的信心，讓投資者實現真正的零風險投資，同時消除投資者的顧慮，形成購買行為，加快銷售速度。 活動營銷 ——以人氣，增收益 針對項目周邊商業氛圍淡薄，不被市場認知的弊端，我們將活動營銷作為項目聚攏人氣、提升市場認知度的主要推廣手段之一。因此，在項目銷售的每一個階段，結合媒體的傳播推廣，推出相應的主題活動，吸引客流，以推動銷售氛圍，增加銷售額。拓展營銷 —— 以關系，促銷售成立大客戶中心，精準鎖定客戶群，針對有效客戶進行下線 1V1式的 VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結果，更重要的是爭取將項目融入客戶圈子，達成有效的關系營銷的目的。優惠營銷 ——以其能，蓄其勢畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。為了能吸引眾多的投資者，降低投資者的投資風險，加大其投資信心，因此在開盤初期，推出多種優惠措施，建議如下：步驟營銷 ——先低開，后高走 結合本項目及區域商鋪特征，建議采取 “ 低價入市、低開高走 ” 的推盤策略，先推部分售價較低的樓層商鋪，作為市場的切入點，后推價格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場一個引導性的訊號：本項目是不斷增值的。整合營銷 ——招商先行，租售并舉主力商戶的進駐，是提升項目投資信心的有效手段。在項目的開發前期，主要是通過對主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹立項目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動項目的銷售。招商先行，是開發商實力和信心的表現，通過良好的招商造勢，體現開發商持續經營、做旺市場的責任心，帶動銷售的火熱進行；為了開業后項目能夠統一經營管理，業主在購鋪后的頭 5年，是只有產權而沒有經營權，經營權歸發展商或所屬的經營管理公司所有，頭 3年租金已返還，后 2年的租金回報逐年返還，由招商先行可以帶來“ 未開先旺 ”“ 永續經營 ” 的市場效應，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心。硬性 軟性策劃部 找準目標客戶進行宣傳分析現狀，及時進行必要調整制定針對目標客戶的整體策略廣告計劃全面開展拓展銷售計劃（充分考慮人員、價格、服務組合）營銷推廣流程表結合進行三、銷售渠道及方式目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。建議從三個方面進行銷售：現場銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般需到現場考察多次后才會購買。因此做好現場包裝 ——沙盤模型的制作、三維片及宣傳片的制作等，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。定向直銷（重點）對潛在客戶進行針對性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數量積累。四、銷售階段劃分階段 時間準備階段 2023年 10月上旬 ——11 月中旬認購階段 2023年 11月下旬 ——12 月中旬公開發售階段 2023年 12月下旬 ——2023 年 1月中旬強銷階段 2023年 1月下旬 ——4 月下旬尾盤階段 2023年 5月上旬 ——7 月上旬五、各銷售階段的主要任務及工作重點 第一階段：驚天動地 ——項目呈現隨著濱江新天地項目底層即將呈現。濱江新天地項目即將揭開神秘面紗，面向市場，也意味著營銷工作即將開始。以濱江新天地項目底層呈現做為新聞點，正式展示濱江新天地的恢弘氣勢；拉開項目銷售的大幕。項目呈現是階段軟文宣傳的起點。 媒體宣傳廣告發布是軟文攻勢的起點。其廣告主題和發布媒體的確定見 “ 全面關注 ” 。開工儀式的新聞稿要求頭版，版面要大，力求配照片。內容要點是宣布重大項目開工、預計竣工時間、開業時間及不久將來將出現餐飲、娛樂、休閑的好去處。發布方式 廣告主題 濱江新天地 ——閬中門戶級食尚財富中心300m吃喝玩樂版圖，請找準您的坐標！濱江新天地 ——開啟閬中鼎級 “ 食尚產業 ”第二階段、全面關注 ——軟文攻勢 自項目呈現開始一周內，宣傳推廣和銷售工作宣告正式啟動。全面關注是通過在一段時間內進行密集的軟性廣告宣傳，詳細闡述閬中的優勢。招商突破設想：爭取到一家（全省）至