萬豪商業城方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 管理費 28 元 /月 實用率 60% 租期 1 年 檔次 中高檔 鋪位面積 2080 平米不等 企業 ()大量管理資料下載 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 海雅百貨： 這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海雅集團投資三億多元修建的超大型百貨商場，上下共八層，總面積為３． ５萬平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場，同時也是我市單體面積最大的商場。海雅百貨外觀氣勢雄偉，內部裝修豪華，四周廣場寬闊、停車位充足，各種配套設施十分完善。 海雅百貨經營品種多樣齊全，場內分設了大型超市、精品世界、時裝商場、男士用品、家用商場、兒童天地、美食廣場等，真正實現了“一站式”購物。海雅百貨斥巨資設置了太空娛樂城，集智力開發和娛樂為一體，新鮮、刺激，在深圳獨樹一幟。海雅百貨實行會員制管理，公司承諾，在所有商品價格不高于市區同類商場相同貨品的基礎上，對會員實行大約百分 金暉主題商場 經營范圍 1F： 通信產品、電子類產品 2F： 電器、音響類產品 3F： 櫥柜等家居用品 4F： 羅敏娜家私 管理費 15 元 /月，不包空調費、水電 實用率 50% 租期 3 年 檔次 中檔 鋪位面積 柜臺、 4080 平米不等 企業 ()大量管理資料下載 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 之五的會員優惠，同時開展豐富 多彩的會員活動，如啤酒競飲、書法大賽、會員聯歡等，吸引會員入會。為了更好的服務消費者，除了電話訂貨、送貨上門、免費修補等之外，海雅百貨還開設了購物巴士，免費接送顧客。 四 總結分析 深圳家裝市場主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場，本項目應很好地抓住此機會點。 目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場規模最大，最具市場號召力，租金較貴，生意較好，本項目與其相比沒有太多可比優勢。 金麗家居廣場有許多值得我們借鑒的地方，無論從商場布局、功能分區和廣 告推廣方面都較為先進。 海雅百貨在經營管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒和學習。 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 21 第二章 物業發展建議 一 商場平面布局規劃設計 * 商場格局設計 獨立收銀、商場中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 米；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。 * 鋪位分割（見附圖） 鋪位以標準面積分割為主，具體招商操作時，根據商家實際需要，可相臨商鋪合并使用。鋪位面積主要為 20 平米、 40 平米兩種。 * 過道設計（見附圖） 商場布局緊湊，過道適當，不宜過寬，否則不易積聚人 氣，這是成功商場的“必殺招”。 因此，本商場過道設計為： 臨大門及電梯口的主通道寬度為 米，視消防要求。 其他過道（也即次過道）寬度為 米。 這樣做既使得購物者覺得商場商品集中，人氣鼎旺，又可以提高商場面積使用率，增加商場的租金收入。 * 商場人流圖繪制（見附圖） 二 商場賣場設計 * 背景音樂 ：劉德華演唱的《親愛 的馬桶》 * 商場內裝修標準 ：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂，空調管、噴淋系統裸露，空調管簡單用錫紙包裝，天花統 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 22 一噴白； 12 層地板只鋪大廳和通道，鋪位部分商家自行處理； 34 層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場色彩明快大方，給人視覺空間開闊、通透之感。 * 商場用電 ：地面預留用電插座。 * 廣告燈箱 ：柱子簡單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒目位置，做幾個燈箱廣告位，可租可送。 * 標識、導示系統 ：每層于電梯口設功能分區、經營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。 * 休閑設施： 于電梯附近或位置較寬松的地方 設置休閑椅，供購物者休息之用。 * 促銷氣氛營造 ：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購物心情的培養。 * 樓下為樓上的商品做廣告 ：一層用三種不同顏色的彩旗代表二、三、四層的商品，并標明：“ 商品請上？樓”以此來推銷上面的產品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層用一種顏色的彩旗推薦四層的產品。 三 商場經營品種分區設計 * 本商場經營品種主力推薦方案： 1F 潔具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架） 2F 櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖） 防火板 塑鋼門 窗 3F 布藝 地毯 墻紙 文化石 藝術墻面 涂料 油漆 4F 燈具 飾品 鐵花 藝術玻璃 藝術天花 裝飾公司 其中“蘭色”字體的經營品種為該層的主力品種，其他為輔助品種。 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 23 此種方案可以根據實際的招租情況進行調整變化，將會引起上述變化的條件有： 1） 如果某層已租滿，但仍有屬于該層的經營品種范圍的商家想進駐，原則上可以放在上面一層。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在二層。 2） 如果遇到相當知名品牌或大戶欲進駐與其經營品種不相符的樓層，視其實力與行業影響力及其提出條件是否苛刻，可適 當滿足其要求。如：某知名品牌的木地板商家想租一層，為了提升本商場檔次及增加品牌號召力，就可放寬條件滿足其要求，但是此種情況應嚴格控制，否則會影響整個商場的經營分區狀況，造成混亂。 3）正規的裝修公司對家居商場是一種促進作用，有利于老百姓“裝修一條龍”服務，因此，建議每層都招 12 家。 4）若招不滿，則可加些輔助類的經營品種。 * 商場各經營品種所占比例分析 三大家居市場不同經營品種之商家數目比例表 市場名稱 商品名稱 金麗 居家 雅居 潔具 % 12% % 浴室 % 5% % 陶瓷 % 15% % 木地板 % 22% % 廚柜 % 8% % 浴室五金 % 五金 % 10% % 涂料 % 7% % 玻璃 % 2% % 布藝 % 3% % 燈飾 % % 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 24 鐵藝 % 3% % 門 % 3% % 石材 % 墻紙 % 5% % 天花 % 2% % 地毯 % 2% % 裝飾品 % 1% % 爐具 % 三大家居市場不同經營品種之所占面積比例表 市場名稱 商品名稱 金麗 居家 雅居 潔具 % 15% % 浴室 % 9% % 陶瓷 % 18% % 木地板 % 25% % 廚柜 % 6% % 布藝 % 10% % 燈飾 % 5% % 門 % 0% % 其它 % 12% % 參照 以上兩表，可粗略制定本商場各類經營品種之比例，并依據所占比例，分配面積；且按照不同品種產品對鋪位的要求條件，擺放位置。主要經營品種所在位置和分區情況將在附圖中標明，輔助類的產品由于數量不多，要求面積不大，可在具體招租過程中靈活安排。 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 25 四 商場各層租金估算及租金價格 表制 定 * 最理性租金 — 市場比較法租金 通過對可比商場的租金分析比較，利用市場比較法來確定本商場的最理性租金。 “可比”的定義是：規模、經營品種相似的商場（金麗、香江）或地理位置接近的商場（如金暉）的租金也有一定的參考價值。 表一：各主 要可比商場租金價格比較表 名稱 樓層 金麗 （元 /M2） 香江 （元 /M2） 居家 （元 /M2） 金雅 （元 /M2） 金暉 （元 /M2） 達利 （元 /M2） 1F 120 158 130 8098 118138 100 2F 70 98 48 90 3F 45 88 58 4F 30 48 不詳 由上表：通過對主要可比商場租金的比較，本項目的最理性、市場可接受、風險性較小的一種租金價格制定如下： 1F 110 元 /M2 2F 90 元 /M2 3F 40 元 /M2 4F 35 元 /M2 * 按照年 8%回報率推算出的理論租金 按照公式：月租金 =銷售單價 *8%/12 推算租金則 ： 深圳市華強北路新世紀酒店 1001— 1008 室 電話： 3264624 3214820 郵編： 518028 26 表二：理論租金表 均價（元 /M2） 租金（元 /M2） 1 層 24674 160 2 層 16022 106 3 層 12020 80 4 層 11415 76 * 由于改變商場使用率所引起調整后的租金