大型房地產開發項目可行性分析報告-26頁(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 10 車道 80 米寬， 中央為 6 米寬綠化帶， 兩側的機動車道人行道之間分別用 13 米綠化帶隔開， 并配有公共交通專用道和港灣 式公共巴士站。這樣， **大道己成為一條 **城市主干道的 “樣板路 ”， 代表了 **市道路建設的全新形象。 在二沙島東段建設濱江公園和二沙島軸線廣場。沿江設置綠化帶， 并實施沿江欄桿改造工程。在海沁沙建生態公園，同 時擬作為 **燃放煙花的所在地。在項目西北角將建 **市觀光塔， 作為 **市的標 志性建筑。 由于本項目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設工程特有利于本項目周邊環境形象的提升，增強客戶對該項目的心理認同度。 新港路的擴建與地鐵二號線建設 。根據市政規劃， 新港路將擴寬為 60 米， 現正進行拆遷工作。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。而 地鐵二號線工程正在進行緊張施工， 預計完成時間為 2020 年。隨著新港西路的擴建和地鐵的通車， **市河南區的交通狀況將得到徹底改善。新港路更是整個 **區東西向的交通大動脈， 更能經 **大道直駁天河中心區交通網， 無疑會大大增強本項目對都市白領階層的吸引力。 項目東部規劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與 **新城相通， 將大大方便本項目與新城市中心 區的聯系。 最關鍵的濱江路中大隧道工程， 己全面進行施工， 開通后的濱江大道與下渡路將會連成 **一道新的風景線。以上幾項工程將直接影晌本項目， 使本項目所處位置的交通更加便利。 設計單位資質 廣東 **投資有限公司下屬二級公司廣東 **工程設計有限公司是國家建設部批準的建設工程甲級企業，具備有眾多的經驗豐富的優秀設計技術人員，曾獨立完成多個開發項目的設計任務，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、 **苑等等。多個樓盤被 **市城建部門評為明星樓盤。 施工組織概況 廣東 **工程 總承包有限公司是國家建設部批準的二級總承包企業，可承建大型小區和高層建筑。該公司有十多年的施工管理經驗，技術力量雄厚，聚集大批高中級施工管理人才，與廣東 **投資有限公司有長期成功的合作，其建筑質量絕大部份達到優良等級，在消費者中樹立了良好的聲譽，加上其施工速度快，多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個月時間， 12 層帶電梯樓宇只用 10 個月便能交付業主使用，這為本項目開發建設提供了有力的保證。 環境保護 **區沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業，基本上都是住宅區，空氣質量指數在 **市來說是比較好的。區內規劃綠化率達 34%，從上述噪聲、水質、衛生等方面的環保措施來看，該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環境。 市場分析 1999 年 **市經濟情況 1999 年在投資需求快速增長拉動下， 17 月份 **市經濟繼續保持穩定增長的態勢，為房地產發展提供強而有力的經濟支柱。 以下詳細分析一下 17 月份我市的經濟情況。 1． 1 社會生產穩定增長。 1 至 7 月累計，全市實現國內生產總值1083． 24 億元，同比增長 12． 2%，其中，第三產業增長 10． 3%。 1． 2 投資快速增長，消費需求穩定。 1 至 7 月累計，全市完成固定資產投資 270． 42 億元，同比增長 23． 4%。其中，房地產投資 (至 6月止 )92． 26 億元，同比增長 7． 40%。消費品市場銷售穩定； 1 至 7月累計，全市完成社會消費品零售總額 542． 31 億元，同比增長 8． 3%，增幅比去年大。 1． 3 居民收入增長放緩，居民消費支出略有增長。 1 至 7 月累計，城市居民人均可支配收入 7045． 7 元，同比增長 5． 4%，城市居民人均消費性支出 5406． 22 元，增長 0． 3%。居民用于購房的支出增加，由于實行房改 “末班車政策 ”，居民購買住房增多，房地產成為居民投資與消費的熱點。 (數據來自廣東省經濟委員會 ) 社會經濟環境總體趨好。、居民消費指數的反彈、表明，居民的謹慎性消費心理逐步減輕。調查表明，居民對提高居住環境的愿望很強烈，對房地產的投資將是居民未來的主要消費。 政府出臺刺激房地產消費政策 眾所周知，今年政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對樓市的走旺確實起一定作用。 住戶貸款期限延長利率降低 中國人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長個人住房貸款期限，并降低利率，以支持城鎮居 民購房。各商業銀行住房貸款的最長期限由現行的 20 年延長達到 30 年。個人住房貸款利率最高水平由現行年利率 6． 3315%降為 5． 58%。（數據摘自《人民日報》） 降息、征收利息所得稅 根據《中華人民共和國個人所得稅法》規定，儲蓄存款 1999 年 11 月1 日后孳生的利息所得，應當征收個人所得稅。調查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 204． 44 元，同比增長 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比 1—7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。（摘自廣 東省經濟委員會 ) 房地產稅費獲減免 財政部、國家稅務局發出通知，從 8 月 1 日起對房地產市場的營業稅、契稅、土地增值稅等實行減免政策。 **房地產稅費減免前后對比 項目 現行稅收 減免后稅收 契稅 3% 1． 5%(自用 ) 0(空置 ) 交易管理費 0． 5% 不變 印花稅 0． 1% 不變 土地出讓金 地段地價 10% 不變 土地增值稅 3% 0 (數據摘自《 **日報》 **市去年出臺減免交易稅費的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加，相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發展，從而促進 一手市場的活躍。 **市房地產市場綜述 經歷了九十年代中期房地產市場的低迷之后， **市房地產業進入了一個快速、有序發展的階段，市場成交活躍，市場發育趨向成熟，前景廣闊樂觀。 中央確定了以住宅產業為主拉動經濟增長， **市確定住宅房地產業與建筑業是優先發展的三大支柱產業之一，在政策上給予積極的支持。 1999 年 **市城市建設的投入是歷史上最高的，約達到 171 億元，包括地鐵、內環路、新機場、九運會場館等大型基礎設施工程開工建設，不僅改善了城市的交通和生活環境，還直接刺激商品