大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-26頁(yè)-資料下載頁(yè)
2025-11-14 01:27本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】港路，西至**大道。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積156．7. 吸引海外人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景是良好的。方）及英屬處女島廣大投資有限公司合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。****開(kāi)發(fā)建設(shè)的二級(jí)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。萬(wàn)元人民幣的等值外匯。建設(shè)、銷(xiāo)售、出租及管理自建的商品房。董事會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)班子。全公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，顧客需要的樓盤(pán)。特色的精品，成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。的規(guī)定執(zhí)行）,項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入預(yù)計(jì)為86億元。房等政策優(yōu)惠條件。售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。良好，已建樓盤(pán)平均銷(xiāo)售率達(dá)95％以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。展過(guò)中，與金融部門(mén)、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來(lái)，擁有在內(nèi)。金為68054萬(wàn)元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。
【正文】 、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡 “生活就是享受 ”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌 “優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn) ”的經(jīng)營(yíng)理念。 定位原因： 1． 1 定位為中、高檔兼容市場(chǎng)目標(biāo)客戶群較為廣闊，有利于銷(xiāo)售。 1． 2 本項(xiàng)目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。 i 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯得浪費(fèi)，且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤(pán)均做成高檔 (如中海、 **廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤(pán)雖處江邊，其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而本項(xiàng)目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢(shì) 較為明顯，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 i 單純定位為高檔，客戶群會(huì)非常狹窄。現(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場(chǎng)較為疲軟，如此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對(duì)狹窄的條件下，市場(chǎng)肯定承受不了，本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤(pán)。 1． 3 經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定，居民的生活條件、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民己打破 “有瓦遮頭 ”的居住思維，逐漸向享受型住宅過(guò)渡。故高素質(zhì)的樓盤(pán)會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)。 1． 4**兩邊地段經(jīng)過(guò)近幾年的，開(kāi)發(fā)建設(shè)，資源越來(lái)越少，越來(lái)越稀罕，而本項(xiàng)目作為臨江的大型項(xiàng)目在 **市尚是第一個(gè)。 1． 6**區(qū)沿江樓盤(pán)由于周 圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在 **市來(lái)說(shuō)是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。 1． 7 入關(guān)后， **新城成為 **市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的**作為 **新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對(duì)居住環(huán)境亦要求越來(lái)越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹(shù)的綠化家園。 從近期 **熱賣(mài)幾個(gè)住宅項(xiàng)目，均把人們引向健康概念為主題的生活方式，通過(guò)營(yíng)造生態(tài)環(huán)境引入運(yùn)動(dòng)概念，以實(shí)在而又 充滿想象手法，為購(gòu)房者描繪出誘人的 “健康生活家園 ”。 1999 年七月面世的 **奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣(mài)一期又一期， “運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 ”的健康生活方式己為普遍人接受。 1999 年 11 月新推的大型住宅項(xiàng)目光大花園，從其形象宣傳開(kāi)始在市場(chǎng)露面時(shí)，使人們的視覺(jué)中留下 “健康 ”的影子。其樓盤(pán)四周皆為老榕樹(shù)，空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。 “大樹(shù)底下，健康人家 ”因其綠色，環(huán)保而使購(gòu)房者深受吸引。于是人們便接受了光大花園，銷(xiāo)售也滿堂紅。 白云區(qū)另一熱賣(mài)樓盤(pán)白云高爾 夫花園也是一個(gè)健康的項(xiàng)目，雖然小區(qū)自身配套環(huán)境還未出場(chǎng)，但項(xiàng)目所處白云山風(fēng)景區(qū)先天的良好環(huán)境，加上投資者巧妙借助 “高爾夫 ”文化，體現(xiàn)高貴與健康。認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個(gè)例子出現(xiàn)的時(shí)候，我們就有理由把之當(dāng)作趨勢(shì)來(lái)研究。雖然人們喜愛(ài)某個(gè)樓盤(pán)不會(huì)僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨著消費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視。因此本項(xiàng)目在形象設(shè)計(jì)上亦順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理及新生活的趨勢(shì)。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式 ”為基本形象。通過(guò)對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格及社區(qū)文化活動(dòng)的具體表現(xiàn)，以實(shí)在又充滿想象的手 法，為購(gòu)房者描繪出誘人的 “享受健康生活的藍(lán)圖 ”。 逐漸樹(shù)立起 “生活就是享受 ”的精品品牌，通過(guò)品牌策略在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 售價(jià)定位 **在地理位置上，南毗新港西路，北靠 **，以 **大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對(duì)稱，有同樣的地理優(yōu)越條件。目前，臨江高檔樓盤(pán)中海錦苑的售價(jià)由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤(pán)愉景雅苑售價(jià)由 5000 升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢(shì)。 **規(guī)劃設(shè)計(jì)為臨江高檔住宅區(qū)，臨街中檔建筑群，兼具高、中檔特色，因此，在售價(jià)上也可比較中海錦苑和愉景雅苑，根據(jù)比較分析后， **初售均 價(jià)定為 6000 元 / M2，比相鄰各樓盤(pán)更具價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和轉(zhuǎn)大的增值潛力。 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約 億元，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金約為 9 億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動(dòng)資金向銀行借貸。預(yù)計(jì)從 2020 年 7 月份開(kāi)始有銷(xiāo)售收入，全部用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 本項(xiàng)目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積 1,535,650 平方米，開(kāi)發(fā)期為 4 年。 土地出讓金 46,069 萬(wàn)元 征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 56， 051 萬(wàn)元 建安成本按每平方米 2300 元造價(jià)計(jì) 借款利率為 7% 折現(xiàn)率為 10% 行政管理費(fèi)用按銷(xiāo)售額的 2%計(jì) 稅金按銷(xiāo)售收入的 %計(jì) 銷(xiāo)售價(jià)格 6000 元 /平方米 所得稅以 33%計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 ****開(kāi)發(fā)期控制在五年內(nèi)建成 ,共 60 個(gè)月時(shí)間 ,分期開(kāi)發(fā)實(shí)施。 第一期：至 2020 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬(wàn) m2預(yù)售商品房。 第二期：至 2020 年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬(wàn) m2 預(yù)售商品房。 第三期：至 2020 年，實(shí)施 七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬(wàn) m2 預(yù)售商品房。 第四期：至 2020 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬(wàn) m2 預(yù)售商品房。 第五期：至 2020 年，住宅和配套設(shè)施全面開(kāi)發(fā)完成建筑面積 萬(wàn) m2， **項(xiàng)目全面建成。 以上各開(kāi)發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進(jìn)行。 財(cái)務(wù)分析（見(jiàn)附表） （ ****項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表） （ **項(xiàng)目總體成本估算表） （ **項(xiàng)目利潤(rùn)估算表） （ **項(xiàng)目現(xiàn)金流量表） （ **項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 億元，總收入約 92億元， 稅前利潤(rùn)約 億，稅后利潤(rùn)約 億元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 %，投資利潤(rùn)率為36%。內(nèi)含報(bào)酬率 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 年。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。可見(jiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù) 量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。
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