“郫縣348廠地塊”可行性分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 長期積淀，郫縣境內(nèi)遺留的西蜀民風(fēng)民俗十分濃郁，民間歌舞、民間工藝品類較多。郫縣素有 民歌之鄉(xiāng) 的美稱，一年一度的 望叢歌會 更是譽滿中外。 行政區(qū)劃 郫縣境內(nèi) 轄 15個鎮(zhèn) ，其中包括： 郫筒鎮(zhèn) （項目所在） 、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、合作鎮(zhèn)、安靖鎮(zhèn)、團結(jié)鎮(zhèn)、唐 昌鎮(zhèn)、三道堰、新民場、花園鎮(zhèn)、安德鎮(zhèn)、唐元鎮(zhèn)、德源鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)、友愛鎮(zhèn)。 注：此據(jù)《 2020 年 9 月鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革后最新編制 》。 自然資源 郫縣地勢由西北向東南緩緩下降，平壩區(qū)相對高差 米。地面縱坡度，由西向東從 5‰ 逐漸減緩到 2‰ 。 形成 西北高東南低的地勢，使境內(nèi)八大干渠全向東南流。 全縣水網(wǎng)密布，僅支、斗、農(nóng)渠即達(dá) 2300 多條 ，是成都市區(qū)一塊典型的 “上風(fēng)、上水”寶地 。 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 5 道路交通 成灌高速 未來規(guī)劃 2 號地鐵線 目前，境內(nèi) 有 30 30 5 9 22 511 等公交車和市區(qū)相通，根據(jù)成都未來規(guī)劃，將會有一條城市輕軌和主城區(qū)相連。 有 317 國道、成灌高速公路、沙西快速通道等三條高等級公路東西向橫貫全境 ， 是通往都江堰、九寨溝、黃龍、臥龍等旅游勝地的必經(jīng)之路。南北方向成都繞城高速公路、溫 郫 彭快速通道縱貫該縣境 。 未來幾 年，郫縣先后投入 19 億元資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 全縣通車?yán)锍踢_(dá) 704 公里，其中等級公路密度達(dá) 公里 /㎡公里 。 人口構(gòu)成情況 03 年、 04 年成都市區(qū)縣人口增長情況020406080100青白江區(qū)新都區(qū) 溫江區(qū) 金堂縣 雙流縣郫 縣大邑縣 蒲江縣 新津縣都江堰市彭州市 邛崍市 崇州市0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %2 . 5 0 %3 . 0 0 %2020 年 2020 年 增長率 注：郫縣人口統(tǒng)計不含高新西區(qū)數(shù)據(jù) 04 年，郫縣境內(nèi)人口數(shù)量達(dá)到 ，人口規(guī)模在成都郊縣中處于中間水平，其中農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口比例為 ： 1，屬于城市化水平較低的郊縣。 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 6 郫縣城區(qū)（郫筒鎮(zhèn)）目前人口為 萬，按照未來規(guī)劃，到 2020年，郫縣城區(qū)人口將達(dá)到 40 萬左右，年平均人口增長為 2 萬人 /年，屬于城市人口增長速度較快的區(qū)縣。 二、郫縣整體經(jīng)濟情況 郫縣總體經(jīng)濟情況 03 年、 04 年成都市區(qū)縣地區(qū)生產(chǎn)總值情況050100150200龍泉驛區(qū) 青白江區(qū)新都區(qū) 溫江區(qū) 金堂縣 雙流縣郫 縣大邑縣 蒲江縣 新津縣都江堰市彭州市 邛崍市 崇州市0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2020 年 2020 年 比上年 177。% 注：此處統(tǒng)計不含高新西區(qū)數(shù)據(jù) 2020 年，全年地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，同比增長 %。受高新西區(qū)劃為成都市區(qū)的影響，郫縣整體經(jīng)濟情況排名近年出現(xiàn)小幅下降，目前在成都眾多郊區(qū)縣中， 位于中等水平。 據(jù)郫縣未來發(fā)展計劃， 到 2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值突破 120 億元，人均 GDP達(dá)到 3000美元，財政收入達(dá)到 12 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 13000 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5000 元，城市化率達(dá)到 42%。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 2 0 0 4 年成都市區(qū)縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況對比0100000202000300000400000500000600000700000龍泉驛區(qū) 青白江區(qū)金堂縣 雙流縣 溫江縣郫縣新都縣 大邑縣 蒲江縣 新津縣都江堰市彭州市 邛崍市 崇州市第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 7 注：此處統(tǒng)計不含高新西區(qū)數(shù)據(jù) 2020 年，第一產(chǎn)業(yè) GDP 達(dá)到 億元，第二產(chǎn)業(yè)（含建筑業(yè)） GDP 達(dá)到 億元 ，第三產(chǎn)業(yè) GDP 達(dá)到 億元 ，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展在成都市各郊區(qū)縣中處于較低水平，主要原因為高新西區(qū)從郫縣劃分出去，導(dǎo)致郫縣目前第二產(chǎn)業(yè)受到較大影響。 2020 年，郫縣產(chǎn)業(yè)進一步得到調(diào)整，伴隨南北工業(yè)區(qū)的相繼建成并投入使用，工業(yè)發(fā)展取得一定進步，但目前第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值位居第七，在各郊區(qū)縣中也處在較低水平。 整體來看，郫縣各產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前情況不太樂觀，特別是第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，受高新西區(qū)劃出的影響極大。 全社會固定投資情況 成都區(qū)縣全社會投資情況對比020406080100120龍泉驛區(qū) 青白江區(qū)新都區(qū) 溫江區(qū) 金堂縣 雙流縣郫 縣大邑縣 蒲江縣 新津縣都江堰市彭州市 邛崍市 崇州市2020 年 2020 年 2020 年 成都區(qū)縣近年全社會投資年平均增長情況%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%龍泉驛區(qū) 青白江區(qū)新都區(qū) 溫江區(qū) 金堂縣 雙流縣 郫 縣 大邑縣 蒲江縣 新津縣都江堰市彭州市 邛崍市 崇州市 注：此處統(tǒng)計不含高新西區(qū)數(shù)據(jù) 成都市郊區(qū)縣中， 2020 年郫縣全社會固定投資額達(dá)到 ，其年平均增長幅度高南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 8 達(dá) %，在成都各郊區(qū)縣中，位居首位。 近年，全社會固定資產(chǎn)的大量投入，預(yù)示郫縣大量的基礎(chǔ)設(shè)施投入，條件的改善，為 郫縣房地產(chǎn)開發(fā)打下了良好的基礎(chǔ)。 全社會消費品零售總額情況 成都區(qū)縣近年社會消費品零售額增長對比情況%%%%%%龍泉驛區(qū) 青白江區(qū) 新都區(qū) 溫江區(qū) 金堂縣 雙流縣 郫 縣 大邑縣 蒲江縣 新津縣 都江堰市 彭州市 邛崍市 崇州市 注：郫縣不含高新西區(qū)數(shù)據(jù) 2020 年，郫縣社會消費品總額達(dá)到 億元，環(huán)比上年，增長幅度為 %，在成都各郊區(qū)縣中處于中游位臵。 郫縣社會消費品總額和其增長情況，在成都市各郊區(qū)縣中處于中游水平，其市民消費水平維持在較低水平，但伴隨整體經(jīng)濟情況的發(fā)展和大量社會固定投資的增長，其社會消費潛力巨大。 人均可支配性收入 郫縣人均可支配行收入情況2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 注：此處統(tǒng)計不含高新西區(qū)，數(shù)據(jù)來源《成都統(tǒng)計年鑒》 南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 9 2020 年， 實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11300元，增 長 %；農(nóng)民人均純收入 4715元，增加 505 元。進入全國最具投資潛力中小城市 50 強。 近年來，郫縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈逐年上升趨勢，居民購買能力、生活水平得到很大提高，對房地產(chǎn)的需求也逐漸旺盛，對本地房地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 教育產(chǎn)業(yè)情況 西華大學(xué) 西 南 交大 信息產(chǎn)業(yè)學(xué)院 目前擁有 西 南 交大信息產(chǎn)業(yè)學(xué)院 、 成都中醫(yī)大藥學(xué)院、西華大學(xué)、國騰軟件學(xué)院、成都中醫(yī)藥大學(xué)、成都紡織高等專科學(xué)校、托普大學(xué)等院校及二級學(xué)院。 另外還有 成都實驗外國語學(xué)校分校，友愛職中 、 成都南洋學(xué)校、成都外國語學(xué)校 等 20 余所。 郫縣 教育事業(yè)發(fā)達(dá)，教育機構(gòu)眾多，教育資源在成都地區(qū)位居第一，是吸引客戶，特別是外來人士在此臵業(yè)的一個重要因素。 三、金融政策情況（房地產(chǎn)行業(yè)） 金融政策分析 郫縣作為成都的一個縣，其金融房地產(chǎn)政策主要受到成都市宏觀金融、房地產(chǎn)政策的影響，以下金融、房地產(chǎn)政策主要基于成都 市金融、房地產(chǎn)市場分析。 1）金融政策影響分析 中國銀行 在 2020 年 4月 宣布嚴(yán)格控制個人投資用住房貸款和別墅住房貸款，尤其是不再為個人購買第二套住房提供貸款 ，嚴(yán)格執(zhí)行銀發(fā)（ 2020） 195 號文件有關(guān)規(guī)定，南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 10 采取提高非經(jīng)濟適用房銀行貸款利率、項目資本金比例、商品房預(yù)售條件等多種措施，嚴(yán)格控制高檔房產(chǎn)項目開發(fā)，擬停止別墅個人住房貸款。高檔別墅貸款限制將更加嚴(yán)格。 中原認(rèn)為 ： 本政策主要針對成都高端項目開發(fā)，又特別是別墅和投資性項目，只要我項目注意其市場定位，該政策帶來的風(fēng)險基本可以規(guī)避。并且，在成都房地產(chǎn)市場中， 銀行跨行之間，仍能進行二次臵業(yè)貸款。 2020 年 10 月 29 日中國人民銀行 決定由 當(dāng) 天起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率%， 使得第一次購房商業(yè)貸款利率為 。二次購房商業(yè)貸款利率達(dá)到 。但放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮 。此次調(diào)整以為中國整體宏觀市場環(huán)境將進入一個加息周期之中。 中原認(rèn)為 ：從房地產(chǎn)行業(yè)來看，此次加息對旺盛的市場需求起到的抑制作用并不大。尤其是成都市場，投資者所占比例較小，整體市場呈現(xiàn)健康發(fā)展的態(tài)勢。目前的加息政策難以對成都市房地產(chǎn)市場造成較大的影響。 房地產(chǎn) 政策 ? 國務(wù)院八點意見 嚴(yán)控房價上漲 A、高度重視穩(wěn)定住房價格； B、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； C、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)； E、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； F、正確引導(dǎo)居民合理消費需求； G、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行； H、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施； I、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 中原認(rèn)為 ： 針對國務(wù)院目 前發(fā)出的“八點意見”，成都市政府會在近段時間內(nèi)，出臺一系列限制房價的政策，其限制對象將主要是目前成都市場的中高端產(chǎn)品，這將對我項目今后銷售產(chǎn)生一定的影響，但是，房價最終由市場供需決定，目前政府采用行政手段打壓房價的政策是“治標(biāo)不治本”，要限制房價政府主要通過“放開土地市場和增加經(jīng)濟適用房的供應(yīng)”來限南方東銀置地“郫縣 348 廠地塊” （暫定名）項目 四川中原物業(yè)顧問有限公司 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：提督街 88 號四川建行大廈 2601 電話： 86766488 傳真： 86767658 11 制。 ? 國務(wù)院“新八條” 一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 三、加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 四、完善城鎮(zhèn)廉租住房 制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 六、加強金融監(jiān)管。 七、切實整頓和規(guī)范市場秩序。 八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 ? 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的通知 一、 認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會文件精神，全面落實各項調(diào)控政策 二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管 四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險 五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與 消費 六、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度 七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為 八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度