房地產市場研究報告20xx年合肥房地產市場調查報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 市場調查公司 房產 研究 中心在 04 年秋季、 05 年春季和 05 年秋季三次調查中的部分調查結果，向大家 展示 合肥市消費需求的現狀及變化走向。三次調查的主體對象均設定為在未來三年內有在合肥市購買新建商品住宅的消費者。報告的圖表沒有特別表明數據采集時間的均為最新的 05 年秋季數據。 一、購買時間和動機 （一）短期購買行為比例縮小 04 年秋季，在近 5 年內有 購房 計劃的人群中，計劃一年內 購房 的人將近 50%，一至兩年內 購房 者比例為 %，三至五年內 購房 者的比例相對比較少，僅占 %。而到今年下半年，購買時間的比例發生了明顯的變化，明確表示一年內買房的人僅占近 5 年有 購房 計劃者的 %。一 至兩年 購房 者的比例增加到近50%，三年至五年的比例達到 33%，分別比去年同期增加了 12個百分點和 個百分點 （見圖一）。 從圖一上我們也能明顯地看出，與去年同期相比， 購房 時間整體推遲，這反映出 房產 新政的出臺后雖然歷經半年 ,但還有一定的觀望氣氛存在。 （二）自住比例微升，投資比例略降 與去年同期相比， 購房 主要目的比例變化不明顯。自住作為最主要目的，占比達到 %，比去年同期的 %略有提升；投資升值作為次要目的，比例由 %下降到 %（見圖二）。 未來計劃居住的人口數量及家庭結構直接影響到消費者對面積和套型的選擇。 經典 市場調查公司 房產研究 中心的調查數據顯示，在自住型購買者中， 64%的人計劃三口之 家居 住 （見圖三）。 二、產品需求 （一）政務 區和經濟區成為當前熱點 本報告中的蜀山區是指除經濟區、政務區和高新區外的蜀山區域；瑤海區則是指不包括新站區的瑤海區域。 隨著市政府搬遷和新政務大樓的投入使用，消費者對政務區和經濟區的熱情也日漸高漲，熱衷選擇的區域已由原來的蜀山區轉變為目前的政務區和經濟區。當前選擇政務區作為購買住宅首選區域的比例達到三分之一，經濟開發區其次，比例達到 27%（見圖四，由于該問題在問卷中以多項選擇題的形式出現，因此各選項的百分比之和超過 100%）。 （二）建筑類型選擇 與去年同期相比，多層的需求有所下降，小高層和高層的需求有所上升。這與市場上建筑類型供應的變化比較一致。 目前六成左右的 購房 者傾向選擇多層，選擇小高層和高層的比例分別占到 %和 %。這與目前市場上的供應結構基本吻合 （見圖五）。 經過最近幾年的發展，消費者對高層建筑有了一定的認識和了解，目前已有 %的人青睞高層建筑。在對消費者的深度訪談中發現，消費者選擇高層的理由形形色色，其中集中度較高、有代表性的理由包括高層代表居住潮流、有電梯生活方便、視野寬闊、有更大空間建景觀、有 檔次等等 （見圖六，由于該問題在問卷中以多項選擇題的形式出現，因此各選項的百分比之和超過 100%）。 目前，高層建筑的銷售價格成為消費者選擇的最大障礙，有八成以上消費者選擇。不選擇高層建筑的理由還有 物業 管理 費高、電梯的安全及維護問題、居住習慣問題和公攤大等等 （見圖七，由于該問題在問卷中以多項選擇題的形式出現，因此各選項的百分比之和超過 100%）。 （三）建筑面積的選擇 根據 經典 市場調查公司 房產 研究 中心對面積的 研究 顯示，從 02 年到 05 年以來，消費者對戶型的需求以及市場上供應的面積都呈現出由大 小 大 小的上下浮動的有規律變化 （見圖八）。 當然不同區位的摟盤在不同的階段，消費人群對面積以及戶型的需求也不盡相同：在 2020 年運作綠地? 國際花都 消費者調研時 ,市場的需求為中小戶型居多，而在 04 年運作 華潤 ?蘭溪鎮消費者調研時，項目潛在客戶對戶型的需求則更傾向于舒適型的大戶型 ,從兩個項目的銷售情況來看，都比較貼和市場需求。 （四）交房標準的選擇 消費者對精裝修商品房的接受度很低，明確選擇“全精裝”的人僅僅占到 %。 %的被訪者選擇“全毛坯”， %的人選擇“廚衛裝修，其他毛坯”，另外有 %的消費者立場不明確 （見圖九）。 三、價格及支付 （一）總價 與去年同期相比，消費者心理預支的總價有明顯上升； 20 萬以下的心理預期減少了 14 個百分點， 2030萬的心理預期百分比變化不明顯，而 3040 萬的心理預期增加了 12 個百分點。 40萬以上的心理預期百分比比去年同期增加了 5 個百分點之多 （見圖十）。 根據 經典 市場調查公司 房產 研究 中心對消費心理 研究 發現，通常 購房 者的求廉心理在 購房 的計劃過程中即有明顯表現，通常在實際運用調研數據的過程中，需要綜合考慮到消費者的心理預期系數。根據項目的定位及配套等的差異以及 經典 市場調 查公司 房產 研究 中心的長期調查數據，消費者的價格心理預期，一般都要通過一定的系數進行修正，幅度大致在 6%15%之間變化，此外單價同樣如此。 （二）單價 與去年同期相比，消費者心理接受的住宅單價有明顯 上升。 04 年秋，消費者心理接受的單價集中在 3000元 /平米以下，百分比達到 %，其中 2500 元 /平米以下的百分比更達到了 %。心理接受價位在 3500元 /平方米以上僅占 %。 05年秋，心理價位在 2500 元 /平米以下的百分比僅為 %，比去年同期的百分比下降了 26 個百分比之多。約 70%的人接受的心理價位在 25003500 元 /平米之間，心理接受價位在 3500元 /平方米以上的比例達到 %（見圖十一）。 特別說明的是，本報告中， 經典 市場調查公司 房產 研究 中心常規 研究 的樣本總體為全市范圍內的計劃購房 者，而根據 經典 市場調查公司 房產 研究 中心的個案調研顯示，具體針對不同的樓盤，根據其地理位置、樓盤及產品定位、規模和配套等因素的不同，消費群的心理價位存在明顯的差異。因此，具體落實到單個項目的消費群 研究 ，我們還需要進行針對性的項目調研。 （三） 購房 資金來源 目前消費者 購房 的資金來源主要是銀行貸款和家庭儲蓄，另外，政府的公積金貸款和向親友籌措兩種形式成為有益的補充 （見圖十二，由于該問題在問卷中以多項選擇 題的形式出現，因此各選項的百分比之和超過 100%）。 四、購買決策影響因素 （一） 購房 過程中關注的主要因素 隨著房地產業的發 展，消費者對住宅產品的選擇也更趨理性，關注的因素逐漸由遠及近。 經典 市場調查公司 房產 研究 中心對消費者進行的全戶 研究 顯示，住宅產品作為大宗消費品，其全戶參與的幾率高，在購買決策中，會收集來自所有家庭成員的意見和建議，因此在購買過程中關注的因素全面而細膩。 與去年同期相比，消費者對小區周邊生活配套和 物業 管理 及服務的關注度有明顯提高。隨著居住經驗的日漸豐富和溝通渠道的日益暢通，人們逐漸認識到小區周邊的生活配套和未來的 物業 管理 服務直接影響到自己居家生活的質量。在深度訪談中，有些消費者的觀點很有代表性。“小區附近連個菜場和超市也沒有，那么基本的生存需要都很不方便了，還怎么能談發展和享受呢。” “ 物業 管理 服務真的是非常重要，每天出門看到干凈整潔的小區，一天的心情都好；設備壞了打一個電話，不用自己煩心。” 從圖十三我們可以明顯看出，房屋的戶型結構、建筑的工程質量和小區的整體規模的關注度有所下降。質化 研究 顯示，消費者反映，房屋的戶型結構和建筑的工程質量依然是十分重要的因素，只是因為隨著市場的發展， 開發商 在這些方面已經做的很好，不需要太多憂慮和擔心了。 與價格預期等數據相 似，由于本報告中，我們的 研究 總體為全市范圍內的計劃 購房 者，而根據 經典 市場調查公司 房產 研究 中心的板塊分析和個案調研顯示，具體針對不同的樓盤，消費群在 購買過程中的關注因素和關注度也有明顯的差異。因此，具體落實到單個項目的消費群 研究 ，我們還需要進行針對性的項目調研。 （二）位移成本 針對單個樓盤來說，目標消費群能夠接受的上班或上學的行程距離在某種程度上反映出該項目的輻射范圍。而不同項目由于其目標消費群的定位差異，各目標消費群的生活習慣等存在差異，各樓盤的輻 射范圍也會有所異同。 就 經典 市場調查公司 房產 研究 中心常規 研究 的全市范圍內 購房 群體來說， 60%的人選擇行程時間在 20分鐘以內， 2040 分鐘的百分比 為 36%， 4%的人能接受 40分鐘以上的行程。 公交車 /單位班車和自行車是目前的主要上班或上學用交通工具，電動車和摩托車作為有益補充；隨著生活質量的提高，選擇自駕車上班的比例也在逐年上升，不過從全市范圍內來看，比例仍然不高。 （三）媒介接觸習慣 報紙無疑是 房產 信息傳播的最主要渠道，電視和網絡其次。近幾年，隨著網絡普及率的不斷提高， 房產 網站 在 房產 信息傳播上的作用日益增強。選 擇 房產 網站 獲取 房產 信息的比例，與去年同期增加了 15 個百分點之多；親戚 /朋友推薦的傳播功能也不容忽視 （見圖十五，由于該問題在問卷中以多項選擇題的形式出現，因此各選項的百分比之和超過 100%）。 ，一次性付清房款的中產階級比例有所上升 在 購房 資金來源渠道的調查中發現 ，銀行貸款占 ％，家庭存款占 ％，政府貸款 /住房公積金占 ％，向親友籌借占 ％，其他途徑占 ％。從中可以發現，居民 購房 的資金來源仍然主要依靠銀行貸款，而向親友籌借的人較少。隨著人們收入水平、消費水平的提高和消費觀念的不斷改變，銀行 貸款在 購房 資金中的比例將不斷增加。雖然央行從 3 月 17 日起宣布提高個人房貸利率 個百分點，但是對于那些有真實需求的 購房 者來說，影響不是很大。 另外，值得我們特別注意的是，在此次調查結果中看到，一次性 付清房款的人群尚有一定比例，占近 8 % ，這些人群中有 %的家庭月收入集中在 3000~5000 元。 置業 比重加大，但近期投資比重略有下降，市場觀望氣氛出現 二次 置業 與一次 置業 的比例相當：一次 置業 比例占到 %，以結婚買房為主要目的。二次 置業 的比例今年有較大的增長占 %，而去年為 40% 。在二次 置業 者當 中，以投資或出租為目的的人占到 20%，而去年為 25%，略有下降，這部分人的年齡以 30~34 歲居多；另外三次 置業 的人群也占有一定的分額，則以買給父母居住為主。 雖然投資者大有人在，但是，短期內投資比例較去年略有下降，市場觀望氣氛開始出現。通過安徽經典 公司的調查數據顯示，近期準備投資或出租的人群比例較去年人居展的調查數據對比有所下降，不到12% ，主要是因為這么兩個方面，一是國家持續加息、銀根收緊等一系列調控房地產市場的“組合拳”，確實對一部分投資者產生了影響；二是現在 購 房 者普遍預期政府將繼續出臺一系列措施，這種對政策的預期，也會影響到對市場的預期，所以很多本來打算 購房 的人現已紛紛轉向持幣觀望，這樣就直接導致了市場觀望氣氛的產生。 第五篇： 2020 年合肥市房地產廣告投放監測報告 本篇報告將從近幾年 房產 廣告的發布趨勢、廣告淡旺季的變化、新政前后廣告投放量變化、各種類型 房產廣告投放情況、各區域新建商品住宅廣告投放情況、廣告訴求點變化及樓盤推廣特點等幾方面，向廣大讀者分析 2020 年合肥房地產業廣告投放的總體情況。本篇報告數據均來源于安徽 經典 市場調查公司廣告監測中心對合肥 17 家主要報紙監測數據。 一、 房產 平面廣告總體投放量漲幅趨緩 2020 年 房產 廣告客戶在合肥 17 家主要報紙上投放約 5684 個整版 房產 廣告， 房產 廣告費用增長幅度達到 %（如圖一所示）。 據安徽 經典 市場調查公司廣告監測中心數據統計，與 2020 年相比， 2020 年 房產平面廣告投放量增長 %，而 2020 年 房產 廣告投放量與 2020 年同比增長 %。 從這組數據可以看出，與 2020 年、 2020 年兩年 房產 廣告投放情況相比， 2020 年合肥 房產 平面廣告的投放量有所趨緩。根據安徽 經典 市場調 查公司 房產 研究 中心 研究 發現， 二手房 廣告量大幅度下降是 2020年 房產 平面廣告投放量趨緩的主要原因。 二、 房產 廣告投放季節性變化明顯 從各月 房產 平面廣告投放的走勢來看，春節期間是 房產 廣告傳統淡季，廣告投放量僅為 218 個整版。 4 月份樓市開始回暖， 房產 廣告量明顯增加， 4 月份成為全年廣告投放的第一個旺季，該月 房產 廣告客戶投放 853 個整版的廣告，與去年同期相比 房產 廣告投放量增長 %。 5 月份之后，新政開始出臺，樓市出現震蕩， 房產 廣告客戶投放廣告量明顯萎縮，廣告量一度下降，與去年同期相比 房產 廣告投放量下降 %。直到 9 月份，樓市開始回暖，該月發布了 778 個整版的 房產 廣告成為全年第二個廣告投放旺季，與去年同期相比廣告投放量增長 31%。經過十一人居展之后， 11 月份、 12 月份廣告投放開始趨于平穩狀態 （如圖二