揚州市市區城市房屋拆遷管理實施辦法(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 費用由委托雙方在合同中協商確定。第二十條拆遷人應當向被拆遷人送達拆遷補償安置方案。拆遷人與被拆遷人應當在公告規定的搬遷期限內，根據本辦法規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協議；代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協議簽訂之日起15日內將協議報房屋拆遷管理部門備案。拆遷補償安置協議書應當使用浙江省建設行政管理部門統一監制的文本。第二十一條被拆遷房屋的房屋所有權證由拆遷人負責收回，并在房屋拆除后30日內移送產權登記部門申請注銷登記。產權調換的安置用房，被拆遷人應當自取得房屋之日起3個月內申請房屋產權登記。第二十二條公安、教育、公用事業等部門應當根據被拆遷人、房屋承租人的拆遷補償安置協議或裁決機關的裁決書等生效的法律文件，及時辦理和安排被拆遷人、房屋承租人的戶口轉移、子女轉學轉托以及有關公用事業等事宜。拆遷范圍內的中、小學生可以在原學校或安置地學校就讀，學校不得以非本學區學生為由拒絕其入學，也不得另行收取其他費用。第二十三條拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。第二十四條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容，在搬遷期限內經協商達不成協議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由市人民政府裁決。裁決應當自受理裁決申請之日起30日內作出書面裁決；裁決作出之前，裁決機關應當充分聽取各方意見。當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執行的情形外在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執行。第二十五條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。第二十六條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由市人民政府責成行政執法等有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。市人民政府在作出強制拆遷決定前依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關主管部門及其他相關人員的意見。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。第二十七條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。第二十八條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：(一)有產權糾紛的；(二)產權人下落不明的；(三)暫時無法確定產權人的。房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。第二十九條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。第三十條法律、法規對拆遷軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規定的，從其規定。第三十一條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人給予補償。第三十二條對拆遷范圍內的花木、綠地，應當盡可能保留。不能保留的，應當按照國家和省、市的規定辦理有關手續。第三十三條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體管理辦法按省規定執行。房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。第三十四條房屋拆遷管理部門應當建立、健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料，拆遷補償安置協議及其結算資料，以及其他與拆遷有關的案資料。第三十五條房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷單位的監督。建設行政管理部門應當加強對房屋拆除施工單位的監督。房地產行政管理部門應當加強對房地產評估機構的監督。以上各行政管理部門應當制定工作標準和規范，加強對被監督單位業務工作的指導檢查和考核管理，依法將考核結果與該單位的市場準入、資質（格）管理相結合。第三章拆遷補償與安置第三十六條拆遷人應當對被拆遷人按照國家法律、法規和本辦法的規定給予合理補償。拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。被拆遷人有權選擇具體補償形式。拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。第三十七條拆遷范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，由拆遷人按重置價格結合剩余期限評估后給予貨幣補償。第三十八條貨幣補償或者產權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積計算。土地使用面積以土地使用權證的記載為準。同一承租人承租的同一處直管公房有住宅也有非住宅的，分別計算面積。多層磚混結構非成套直管住宅公房建筑面積按具有房產測繪資格的測繪機構實測面積計算。因新老面積計算規則不同而出現同幢、同套型上下層住宅房屋所有權證登記面積有差異的，按最大面積計算。建造手續符合有關規定、確屬被拆遷人所有但被拆遷房屋所有權證上沒有登記的自行車庫，視同已登記。第三十九條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場價格評估確定。被拆遷房屋的裝飾、裝修的貨幣補償金額，根據市區城市房屋一般裝飾、裝修拆遷補償指導價結合成新評估確定；被拆遷房屋附屬物的貨幣補償金額，根據重置價格結合成新評估確定。第四十條被拆遷房屋的評估應當采用市場比較法；不具備市場比較法評估條件評估廠房、倉庫、廠區內的辦公房、宿舍、食堂等非住宅房屋價格的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。房地產評估機構在確定被拆遷房屋的房地產市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。本辦法中的評估所需費用由拆遷人承擔。第四十一條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，應先求得評估比準價格。評估比準價格由房地產評估機構根據交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正后確定。被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應當根據前款規定選取普通成套住宅作為可比實例。被拆遷房屋價格由房地產評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。房管部門應當按月向社會公布本地房產交易信息。城市房屋拆遷的房屋重置價，一般裝飾裝修拆遷補償指導價和房屋區位、結構、成新、層次、朝向修正系數，由市房屋拆遷管理部門會同有關部門制訂，報市人民政府批準后執行。第四十二條房地產評估機構應在規劃部門公布用地紅線后向房屋拆遷管理部門報名，房屋拆遷管理部門應自發布拆遷公告之日起3日內在拆遷現場公布已報名并符合拆遷評估準入條件的房地產評估機構名單。拆遷人與被拆遷人應在名單公布之日起5日內共同選定一家房地產評估機構；不能共同選定的，拆遷人應當向市房屋拆遷管理部門書面報告，由市房屋拆遷管理部門從公布的房地產評估機構中隨機確定。參加隨機確定的房地產評估機構不得少于三家。隨機確定房地產評估機構應當由公證機關現場公證。房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產評估機構之日起3日前，在拆遷范圍內公告房地產評估機構隨機確定的時間和地點。拆遷人應在委托評估合同簽訂起3日內將合同向市房屋拆遷管理部門備案。第四十三條被拆遷房屋的房地產市場評估價格實行公示制。房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于10日。拆遷當事人對評估結果有異議的，可以要求房地產評估機構作出解釋。房地產評估機構應當自接到解釋要求之日起3日內予以解釋。第四十四條房地產評估機構應當遵循公開、公平、公正的原則，嚴格按照國家房地產估價規范和標準進行房地產市場價格評估。第四十五條按照本章規定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地，不再按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規定予以補償。被拆遷人依法享有使用權的土地，其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條規定予以補償。第四十六條被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利。第四十七條選擇產權調換的被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。安置用房應當符合設計規范要求；屬于新建房屋的，交付前應當經驗收合格。安置用房可以是期房，但其房源位置、戶型、價格及交付時間，拆遷人應予以公布。第四十八條被拆遷房屋和現房安置用房的價格，由同一家房地產評估機構選擇同一評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。實行貨幣補償的，拆遷人應給予被拆遷人被拆遷房屋評估價值10%的貨幣補助。實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的差價。小高層住宅房屋用作產權調換安置用房的，可增加10平方米建筑面積，增加部分作贈送。第四十九條被拆遷住宅房屋為被拆遷人家庭（家庭成員含其配偶、未成年子女）在市區內的唯一住所和房屋，且被拆遷住宅房屋建筑面積小于46平方米，并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于46平方米的成套住宅房屋作為安置用房。安置用房中與被拆遷房屋建筑面積相等部分和超過46平方米建筑面積部分按第四十八條第三款規定結算；被拆遷房屋建筑面積至46平方米建筑面積部分的安置用房按安置用房重置價結合層次、成新結算。被拆遷人屬于低收入家庭（家庭成員含其配偶、未成年子女），其被拆遷住宅房屋建筑面積每戶小于46平方米（家庭成員在市區內有其他住宅房屋的，合并計算）或符合當年廉租房申請標準，并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于46平方米或建筑面積不小于當年廉租房申請標準的成套住宅房屋作為安置用房。被拆遷房屋評估價值低于安置用房評估價值的，拆遷人與被拆遷人互不結算產權調換的差價。本款所稱低收入家庭是指持有民政部門核發的《湖州市最低生活保障救助證》或市總工會核發的《湖州市低收入職工優惠證》（a證）的家庭。適用本條規定的被拆遷人應是在房屋拆遷許可證核發時具有本市市區城鎮戶籍的居民和因參軍、隨軍及就讀大、中專而將城鎮戶籍遷出本市市區的軍人隨軍家屬、學生。第五十條符合當年申請購買經濟適用住房條件的被拆遷人拆遷時選擇貨幣補償安置的，可憑《城市房屋拆遷貨幣補償協議》優先購買經濟適用住房。第五十一條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的(包括非成套住宅)，房屋承租人符合房改政策的，享有按照房改政策購房的權利（超過房改政策享受面積部分按市場價同時購買）。房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人應當對其按被拆遷人予以補償、安置。房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關系協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。拆遷人應當對原承租人的裝修、搬家予以補助。第五十二條在2006年12月31日前執行政府定價租金的直管非住宅公房，在拆遷時仍繼續承租的，拆遷人應當按被拆遷房屋評估價值的50%給予房屋承租人貨幣補償（評估價的另50%歸國家所有），租賃關系解除。享受政府定價租金的直管非住宅公房承租單位，在2005年12月31日前的改制中明確將直管非住宅公房承租權處置給現承租人的，拆遷人應當憑原改制單位主管部門提供的相關材料，按本條第一款規定對現承租人予以補償。第五十三條拆遷落實私房政策換約續租的住宅用房的，對被拆遷人，由拆遷人按本辦法規定予以補償安置；對該被拆遷房屋承租人，在拆遷人按照本辦法規定對被拆遷人予以補償、安置后，被拆遷房屋的所有權劃歸國家所有（由公房管理部門以該拆遷房屋的凈評估價值出資從拆遷人處收購），再由拆遷人按拆遷房管部門直管住宅公房的規定給予補償安置。第五十四條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產權調換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。選擇產權調換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。第五十五條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以規劃、國土資源行政管理部門提供的合法有效文件作為依據。房屋所有權證未明確用途的，由產權登記部門依照職權或者根據房屋所有人的申請，按照本條第一款的規定調查確認。房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關文件向產權登記部門申請更登記。第五十六條1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的，根據房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產權登記部門變更登記；其中改為商業用房的，應當持有合法有效營業執照。改變房屋用途，按規定應當交納土地收益金的，房屋所有人應當在變更登記前依法補交土地收益金。第五十七條1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后未經市規劃、國土資源行政管理部門同意改變房屋用途的，拆遷時仍按該房屋所有權證登記的房屋用途進行補償安置。按前款規定補償安置時，對被拆遷房屋在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后至2002年12月31日之前改變用途從事商業經營，并以營業用途延續使用至今，且持有合法有效營業執照、稅務部門完稅證明的，可按營業面積、經營年限給予適當經濟補助。經營滿一年的，實際營業面積部分按營業用房評估單價的70%與原用途房屋評估單價的差額的30%予以補助，每增加一年增加差額的5%，最高經濟補助不超過差額的100%。2003年1月1日之后未經規劃、國土資源行政管理部門同意改變房屋用途的不予補助。第五十八條住宅房屋的被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人