房地產(chǎn)開發(fā)項目流程、管理控制指導手冊(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。 相關(guān)市場信息 —— 包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。 房地產(chǎn)產(chǎn)品研究： 在售樓盤資料統(tǒng)計 —— 包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、 裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。 區(qū)域市場分析 —— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 8 樓盤匯總分析 —— 階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。 消費需求趨勢研究： 主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。 品牌研究： 在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及 消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 三 、 房地產(chǎn)項目的 可行性研究步驟 ， 可分為 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 四 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析；項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析；項目所在板塊市場研究 和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護 。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃； (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。 五 、 房地產(chǎn)項目 可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步 摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱 “預可行性研究 ”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟 上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 可行性研究三階段常規(guī)的時間費用表 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 9 項 目 內(nèi) 容 時間（月） 費用 允許誤差 投資機會研究階段 1~3 %~% 30%~20% 初步可行性研究階段 6 %~% 20%~10% 詳細可行性研究階段 8~16 %~% 10% 六 、 房地產(chǎn)項目開發(fā) 詳細的經(jīng)濟效益分析 房地產(chǎn)項目的投資概算包括內(nèi)容： （ 1）、 營銷開支概算，包括：項目前研究及可行性研究的開支 ； 項目策劃的開支 ； 銷售策劃的開支 ； 廣告開支 ； 項目公司日常運作的開支 ； 項目及企業(yè)的公關(guān)開支 ； （ 2）、 土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標準地價 ； 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ； 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 ； （ 3）、 工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支 ； 平整土地的開支 ； 用于工程設(shè)計的開支 ；用于建筑施工的開支 ； 用于設(shè)施配套的開支 ； 用于工程監(jiān)理的開支 ； （ 4）、 金融成本開支，包括：外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出 ；貸款引起的利息支出 ； 各項保險開支 ； 稅收和行政性收費 ； 不可預見開支 。 可行性研究財務 數(shù)據(jù)的選定和預測 （ 1）售樓收入的測定（ 2）項目經(jīng)營管理費用收入與支出（ 3）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交（ 4）土地增值稅（ 5）所得稅 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧能力分析 ： （ 1） 、內(nèi)部收益率（ IRR） （ 2） 、凈現(xiàn)值（ NPV） （ 3） 、凈現(xiàn)值率（ NPVR） ； 項目不確定分析：（ 1）、 項目盈虧平衡分析 （ 2） 、項目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 項目可行性研究的結(jié)論與建議 ： 可行性研究的結(jié)論與建議 是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的最后一部分，是對可行性研究分析做出總結(jié)并提出相關(guān)建議，也就是根據(jù)前面所 有的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。 八 、集團公司董事會 根據(jù)可行性報告的結(jié)論與建議，做出投資決策 ，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 九 、其他：房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的實際發(fā)生的相關(guān)費用 （ 1）可行性研究費 （ 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 10 第三章：建設(shè)前期準備階段 一、 土地使用權(quán) 的獲 取 及開發(fā) （一）、 土地使用權(quán) ： 是指單位或者個人依法或依約定 ,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 集體土地使用權(quán) ： 是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對集體所有的土地享有的用益物權(quán) 。 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通 過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種： 協(xié)議、招標、拍賣。 ① 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 ② 招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。 ③ 拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** ** 公公公 司司司 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 部部部 資資資 料料料 11 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： ① 《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ② 開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應提供《建設(shè)用地批準書》； ④ 屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權(quán)源資料 ； ⑤ 1： 2021 地形圖 2 份；加蓋了 “權(quán)屬已審核 ”的宗地圖、地籍圖各 3 份 ； ⑥ 地上附著物權(quán)屬證明； ⑦ 土地登記申請書； ⑧ 土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨ 土地登記委托書。 （ 3）、 招標受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 ③ 用地者進行投資分析。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定 繳納投標保證金。 ⑤ 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。 ⑥ 收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ⑦ 按合同的約定支付余款。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 （ 4）、 拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 ① 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 ② 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜 集