老年公寓項目養老院項目可行性報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 想頤養天年之所”。 由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 （ 2）子女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養老專用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。 年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環境優美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女養老服務消費的主要誘因。 在實際的訪談中發現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面 考慮： ①為父母提供一個優質的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴； ②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障； ③老年住宅社區的專業服務，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂； ④社區活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。 （二）老年住宅目標客戶消費特征分析 老年住宅目標客戶群的消費有如下特點： 1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年 人再就業的時間不會很長，一般在 65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。 2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿 16歲后方能就業，這樣，低齡人口的純消費年限應以 15年計。而據 1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為 71 歲，其中男性為 69歲，女性為 73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9年，女 18歲，平均為 ，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死 亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。 3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入 社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩定。 5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于 一般消費，這是老年消費的質量特征。目前，商品市場常常以經濟效益來確定商品質量和服務質量，在服務質量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性消費。這種消費心態與消費現象對積極發展老年消費是很不利的。 6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。 三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件 項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求： 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清 新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。 地塊規模宜大不宜小，小則 100～ 200畝，大則 500～ 800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。 地塊距離 城郊不易超過 10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發狀況較多，遠離社會，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。 四、社區規劃 我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區 — 進修生活”的倡導，把社區構建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養老問題的目的。結合我們的定位，在此提出社區規劃方案，以期達成美好的愿景。 （一）社區 規劃設計要求 在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。 環境要園林化（低容積率 ） 幽雅的環境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。 公建設施要高比例化配套要完善化 小區配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。 設計 要人性化 平面設計要方便老人出行，不能有過多的臺階（有臺階處應有相應的輪椅通道）；電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動范圍；要保證充足的陽光入室，空間通透；樓梯踏步高度不大于 140㎜，踏面寬度不小于 300㎜，坡道坡度小于 1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅；室內地面應采用防滑設計，防跌扶手；各種開關、按紐