美麗莎住宅小區物業管理方案公寓住宅(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 物業管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構想，具內審員資格。 管理處經理助理：大學本科以上學歷，從事物業管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經驗，并具有很強的溝通協調處理能力，具內審員資格。同時兼任行政主管和會所主管。 物業主管：大學本科學歷，機電設備專業，具有工程師職稱，從事本 專業多年，并具有物業管理知識，熟悉 ISO9001 質量管理體系。 行政，財務主管：大學本科學歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經驗，并具有較強的溝通協調處理能力，熟悉 ISO9001 質量管理體系。 客戶助理：大專以上學歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協調處理能力，熟悉 ISO9001 質量管理體系。 物業管理員：大專學歷，建筑或工民建專業，持有物業管理上崗證，具有物業管理經驗，熟悉 ISO9001 質 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 11 量管理體系。 收銀員：高中以上學歷，具有會計證，工作認真負責。 素質描述： (略 ) 二，管理服務人員配備 在人員的配備和 選拔上，我們始終堅持如下原則： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續發展性。 根據美麗莎的規劃設計思路及銷售定位，并結合我們以往小區物業管理的經驗，擬在美麗莎管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務人員 3 人，待小區入伙以后再對銷售中心配備的服務人員進行調整；在小區管理進入正常期時，配備各類管理服務人員 38 人 (含保安，保潔和園藝等 )。 三，管理人員的選用辦法 美麗莎 管理處各崗位所需人力資源配置實行迦南 物業管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效，協調的團隊。建立素質優良的員工隊伍，提高員工素質是實現我們在本次投標中的各項承諾，最關鍵的在于員工的整體素質，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證迦南物業用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗，優勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。 在美麗莎物業管理實施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批 品德好，素質好，身體好 的有志之士充實到 迦南物業管理人 的隊伍中來，充分發揮本 地員工的各項優勢，同時對他們實施科學培訓，規范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色的員工不斷提供培訓，加薪，升職的機會，甚至介入高層管理。 如果這些有志之士把加盟迦南物業視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。 第三章 資源配置情況 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 12 提要： 1，物資裝備堅持經濟，實用，節儉的原則進行測算和配置； 2，美麗莎前期開辦費人民幣總計 42 萬元。 為確保對美麗莎實施物業管理的高起點和高水平，我們按照科學性和實用性的原則進行論證，并結合實地調研，制訂出美麗莎管理處詳細的物資裝備計劃 (詳見附表 )。 一，管理用房的配置面積和要求 二，物資裝備計劃： 附表 1：美麗莎管理處行政辦公用品 (略 ) 附表 2：美麗莎管理處維修工具及清潔工具 (略 ) 附表 3：美麗莎管理處治安，交通，消防裝備 (略 ) 第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對象的定位 一，銷售對象定位 美麗莎 坐落于迦南市新崛起的高科技產業開發區 — 蘭州開發區，其緊鄰地塊南側的牛首河的沿岸將形成優美的濱河綠帶，佛城路，將軍南路交叉口的大轉盤將是一個非常大規模的中心 綠島 ，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環 境得以很大的提升，正是安家置業者的良好居所。根據樓盤本身的定位及市場預測，銷售對象應定位為在迦南創業成功的企業家群體和高薪白領階層。這一群體之業主消費能力極強，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質素，置業時尤其注重物業管理服務之內涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務，個性化服務，精品服務，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 二，物業管理服務定位 秉承 服務業主，報效社會 的核心理念，我們著力在美麗莎營建安全，舒適，便利的居家及商業環境， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 13 并通過持續的改進和提升，使物業能夠保值及不斷增值， 實現傳統家居理念與現代生活方式的高度共融，塑造同類物業之管理典范。 針對上述銷售對象之特征，并結合迦南本地之文化背景及蘭州區之特定區域，要想成功達到上述目的，我們大膽設想，運用文化居住區感召力滲入日常的管理和服務之中。 [甘肅法律服務網版權所有 ]我們擬在美麗莎的物業管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現我們所提供之物業管理服務能夠持續超越業主的實際需求。我們將在管理服務中著力于以下三個方面：倡導 天天讓您滿意 的服務文化，推廣 平等互動 的服務文化，營建 事業至真，生活至愛 的社區文 化，塑造 樸實無華，追求時尚 的審美文化。 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業主的交往經歷，使我們對業主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合美麗莎的銷售工作，我們將從物業管理的專業角度提供以下協助和服務： 一，簽定物業管理委托合同 規范的合同是提供優秀物業管理的根本前提。如本次投標我們有幸中標，建議在派出前期管理人員進駐現場前，美麗莎迦南置業有限公司應在迦南市物業管理條例的指導下，就美麗莎的物業管理與迦南物業管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業管理服務的內容和 深度，標準，雙方的權利和義務以及管理用房的劃撥，工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上，建議亦簽定委托管理協議，明確管理范圍，費用，內容，期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。 二，提供物業管理咨詢 美麗莎公開發售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現場，負責物業管理方面的咨詢服務，同時開通熱線電話，就業主及銷售員提出的問題給予解答； 三，提供物業管理培訓 為銷售人員提供必要的物業管理培訓，以減少因此而產生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業管理 方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業主信心； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 14 四，提供護衛及保潔服務 在美麗莎正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業的護衛服務和保潔服務，維持銷售現場的良好環境，同時亦讓購房者對未來的物業管理有初步的感受；對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監督權和調配權，具體辦法可在銷售中心管理協議中明確。 五，提供有形展示 在銷售現場，我們將提供迦南物業的各種宣傳資料，圖則及標識等，同時根據銷售部門的要求，在適當時候舉行物業管理人 形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現場的氣氛； 六，協助舉辦展銷活動 協助發展商定期舉辦展銷會，業主嘉年華及其他慶祝或促銷活動； 七，開展業主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷，電話，面談等方式開展 2— 3 次業主意見征詢，就業主及購房者對物業管理，會所管理方面的需求加以收集和統計，及時修訂和調整管理方案，確保日后物業管理管理服務的適用性。 八，提供優質客戶服務 1，在銷售中心內配置雨傘架，急救包，針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設施，資料架及時尚雜志等，讓購房者 (尤其 是家庭購房者 )在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂； 2，提供門童服務，負責業主的迎送工作； 3，在銷售中心提供代客泊車，幼童看護，贈送雨傘等各項服務； 第四部分 項目服務管理費 第一章 財務管理 提要： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 15 1，倡導 開放管理 ，定期向業主公布管理處財務收支報告，接受業主的監督； 2，堅持 取之于民，用之于民 的基本原則； 財務管理是物業管理正常運營的 生命線 。我們將嚴格執行國家及迦南市有關物業管理的財務管理規定，依法建帳，依法管理，確保物業管理資金的良性運作。 一，財務管理模式 (略 ) 說明： 在美麗莎居住區物業管理委員會成立之前，由迦南市美麗莎置業有限公司行使批準和監督職能。 二，財務管理措施 (一 )設立財務管理機構。我們將在管理公司行政部下設財務組，并設會計，出納和收款員等專，兼職財務人員，負責管理公司財務管理工作。 (二 )建立規范，透明的財務體系。 1，根據美麗莎居住區的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執行。 2，蘭州市迦南物業管理有限公司對美麗莎物業管理處的財務工作定期進行檢查，并每年對財務帳目進行一次審計。 3，管理處財務工作由管理處經理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金 額需報告總公司領導外，一律由管理處經理簽字審批后方可使用。 4，管理處每三個月向廣大業主公布一次收支帳目，接受業主的質詢和監督。 5，管理處于每年初制定當年的物業管理費預算報告，并提交業主委員會審批，經批準后實施。 (三 )加強財務管理的職能。 物業管理收費與其他行業比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業主節約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃，統計，成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務質量的同時有效降低管理成本 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 16 三，管理服務費及代收代繳費的收取 (一 )我們將在管理處設置專職收款員，負責物業管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業主，我們將采取節假日照常辦公，預約上門服務的形式，方便業主交費，提高費用收繳率。 (二 )在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現金的收取，提高收款工作效率。 (三 )對于極少數欠交管理服務費用的住戶，我們將采用電話催交，發催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經理，經理助理進行上門拜訪或在小區公告欄中予以公布，敦促其交費。 對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業主的利益。 四，維修基金的管理和使用 (一 )對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的維修基金。 (二 )管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交開發商 (或業委會 )審議通過后執行。 (三 )管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報開發商 (或業委會 )審批。 (四 )當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟 50%以上的業主書面同意后，由該棟房屋的全體業主按實際發生額分攤。 (五 )維修基金的 收支帳目接受迦南市美麗莎置業有限公司和業主監督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受迦南市美麗莎置業有限公司 (或業委會 )及其委托的會計師事務所審計。 第二章 日常物業管理經費收支測算 提要： 每年按收入的 15%提取管理酬金，其余全部用于居住區的物業管理； 在物業管理經費收支上，我們將 取之于民，用之于民 作為物業管理收支的基本原則。收入方面，堅 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最