濱州市房地產濱州地塊基礎市場報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 銷售價格：雙層商鋪： 2800 元 /㎡；三層商鋪 1500 元 /㎡； 5）簡 評：項目地理位置優越，規劃產品基本面良好。但是其開發順序及進度值得商榷，一方面降低了項目的利潤水平另一方面也在一定程度上表現處該司對商業尤其是超市產品市場前景的不太樂觀態度。 金寶島： 1）位 置：黃河三路與渤海十路交匯處西南； 2）公司組合：發展商：濱州大成置業股份有限公司；投資商：臺灣僑俯建設開發建設集團； 商務運營：溫州新港都商務運營有限公司 3）項目簡況：該項目主體四層，總建筑面積 萬㎡。產品定位為家庭娛樂購物中心，以 MALL 的產品形象對外推廣。預分為 228 個獨立單位分割銷售，主力分割面積 30～ 50 ㎡ /套。業態規劃為：一層時尚用品、化妝品、珠寶飾品等；二層男女服飾；三層體育、健身用品、文具、家電、家居用品、通訊器材等；四層餐飲娛樂、圖書、禮品、玩具、兒童樂園等； 4）銷售價格：采用三年租金一次性返還政策，年返租率 8%。 1F6800～ 7800 元 /㎡； 2F4800～ 5200 元 /㎡； 3F4200～ 4500 元 /㎡； 4F3200～ 3600 元 /㎡左右； 5）簡 評：該項目在產品包裝與推廣方面具有一定特色，但在銷售執行方面做的較差。值得借鑒的是該司在推廣階段即引入了運營管理公司，對項目形象及銷售起到了極好的促進。 該案采用的返租銷售方式是近年來商業物業家多采用的一種銷售手段，如運作得當對銷售有較大的促進作用，但是目前濱州消費者對此方式抗性極大，普遍持不信任態度，主要是因為當初繽紛現代城利用此方式炒作項目，創造了當時的價格新高 ，雖然銷售良好，但是項目招商極為失敗，始終未能進入運營階段，未兌現當初的反租承諾，造成了極壞的市場影響。 弘大商貿城： 1）位 置：黃河五路與開元路交匯處西南； 2）發展商：濱州市弘大房地產開發有限公司 3）項目簡況：項目為規劃面積 20 萬平方米的開元小區的社區配套，共分為兩期，其中一期規劃面積在 10000 平方米左右，共計 6 棟排式結構商鋪 170 余套，主要雙層局部三層；框架結構，面積從 56200 平方米不等，于 2020 年 8 月開盤，目前銷售率約 30%50%。 4）銷售價格：雙層均價 2600 元 /平方米，銷 售旺季價格曾達到 2800 元 /平方米。 5）簡 評：該項目基本位于開發區的中心地段，并且臨近汽車站和魏橋集團、活塞工業園和皮革工業園，占據一定的區位和交通優勢；并且作為大量體住宅項目的配套也具有一定的升值潛力，但由于周邊項目競爭激烈以及開發企業實力等方面的原因，在一定程度上影響了其銷售。 現代城（ MODERD TOMN）： 1）位 置：黃河二路與黃河一路（濱州大道）和渤海十八路與渤海十九路之間的整個區域 2）發展商：山東朝陽房地產開發有限公司； 3）項目簡況：該項目是目前濱州規劃最大的集商業、住宅 、休閑娛樂于一體的大型綜合社區，總建筑面積 40 萬平方米，其中商業近 10萬平方米，社區設有包含商業項目羅馬假日廣場在內的大型開放式主題“體育公園”和以多層住宅為主的兼有洋房和別墅等多種住宅形態。 羅馬假日公園：總建筑面積 4 萬平方米，共計四層，地下一層地上三層，由主題式風情商業街和臨街商鋪兩部分組成。主題式風情商業街主要為特色風情建筑，并規劃專門業態形式；臨街商鋪主要為沿黃河一路、二路和渤海十八、十九路的沿街面，以單層為主，局部雙層，并且與風情商業街相連，形成整體商業網。預計下半年投入使用， 2020 年 6 月份開盤 ，前期銷售良好。 經營業態：一層綜合性商鋪、二層服裝飾品三四層餐飲娛樂為主。 促銷手段： 5 年 40%利潤分成計劃、商業巨頭引進、五年無理由退鋪，并利用前期招商成功帶動后期銷售。 面 積：面積在 2070 ㎡不等，框架結構可自由分割； 價 格：均價 4000 元 /平方米左右；其中沿街為 6000 元 /平方米左右。 住 宅：濱州市第一坐都市會所，以多層為主，并輔有部分洋房和別墅。 主力戶型面積：（ 2/2/1） ㎡、（ 3/2/2） ㎡、（ 5/2/2） ㎡、 ㎡（ 6/2/2）不等。 價 格：均價 1600 元 /平方米左右。 4）簡 評：該項目處于西區占據特定的交通、環境優勢，并且外部配套相對完善，而且量體巨大，在住宅中引入商業概念，“體育公園”的健身功能也為項目獨特功能性配套，這些都有利于項目推廣，在早期也取得短暫良好的銷售表現；但是巨大的量體特別是在實際操作中很難保證返租回報落到實處，也是造成項目整體去化時的劣勢。 東方明珠商業廣場： 1）位 置：黃河五路與渤海十一路交匯處（區委黨校對過） 2）公司組合：發展商：濱州三圣商貿有限有限公司； 物業顧問：深 圳天龍商業物業管理公司 物業管理：粵港商業管理有限公司 3）項目簡況：項目沿黃河五路和渤海十一路，占據一定的區位優勢；總建筑面積 萬平方米，項目共計四層，大小商鋪 700 余個，主力面積為 2050 平方米。配套完善，并且有大型停車場和休閑廣場；此外物業管理由專門公司運營。預計 2020 年五月份開盤，現在 已經開始內部預定，價格尚未制訂。 4）業態規劃：目前規劃業態對原始規劃業態進行大范圍調整 調整前：一層名牌服裝旗艦店、二層為精品服裝城、三層服裝家紡用品城、四層東方明珠數碼城。 調整后：一層名牌服裝旗艦店、 二層為華聯超市和國美家電、三層主營服裝、四層為餐飲娛樂。 5）簡 評：作為單純的商業項目該案量體較大，加之處于西區，而且雙面臨街，高起點高智能配套和專門的物業管理公司運營在一定程度上塑造了項目的品質；雖然其規劃曾經作出巨大調整，但是很難保證華聯超市和國美家電的進駐；可是其運用龍頭商業入住帶動招商和銷售的做法值得借鑒。 湖左岸麗景新園： 1）位 置： 東起渤海十七路西至渤海十八路，北起黃河八路南至黃河七路。 2）發展商：青島東泰達房地產開發有限公司濱州公司； 3）項目簡況：項目整體規劃面積 20 萬 平方米，利用近鄰中海之優勢定位為典型的景觀住宅；并且外部社區和內部功能配套完善；項目以多層住宅為主；項目分為兩期，一期主力戶型面積為 95 ㎡（ 3/1/1）、 124 ㎡（ 3/2/1）和 138 ㎡（ 3/2/2），二期在該基礎上增加了 160170㎡（ 4/2/2）面積戶型。一期已經現房；二期計劃下半年啟動，預計 2020 年 5 月份左右入住。 4）銷售價格：一期均價在 2260 元 /㎡， 1F： 2200 元 /㎡； 2F： 2300 元 /㎡； 3F： 2300 元 /㎡； 4F： 2200 元 /㎡左右； 5F： 2300 元 /㎡（贈送閣樓）； 5）簡 評：該項目作為住宅項目量體同樣不小，由青島公司異地運營，由于瀕臨中海，加上配套和景觀優勢， 廣告投放相對于當地來說是大的 ； 本案的開發商源于地產開發的成熟的 青島 ，并已有多個項目的成功開發經驗。在開發理念與開發手法上已步入成熟。更為可貴的是，公司具有創建精品的意識，有意在產品品質上下功夫。因此該項目在當地擁有較高的知名度 ， 應該說，該樓盤屬于目前 較 為矚目的地產項目。 但是 由于市場競爭因素 和 消費者購買能力、產品本身 戶型偏大等 因素 ，給項目銷售帶來一定阻力。 望湖花園： 1）位 置：濱州市渤海八路南首 2）公司組 合：發展商：東方城建有限責任公司 高杜置業有限責任公司； 規劃設計：同濟大學規劃設計院 3）戶型面積：項目以多層為主，并且規劃 12 層的小高層，戶型面積配比為：（ 2/1/1） ㎡ 200 套；（ 3/2/2） ㎡ 40 套；（ 4/2/2） 套； （ 5/3/2） ㎡ 50 套。 4）銷售價格： 多層均價在 1700 元 /㎡，小高層價格為： 12F： 1780 元 /㎡左右； 38F 均價 1750 元 /㎡； 912F 均價： 1820 元 /㎡。 5）簡 評：項目是濱州首個電梯小高層觀景社區，借助了蒲湖景觀優勢，而且推出 50 ㎡精英小戶型、 120 ㎡舒適家居型、 280 ㎡尊貴大戶型滿足了不同需求，這些無疑成為項目的優勢賣點；可是由于濱州人民接受新事物的能力不是很強，所以預計項目在短期內存在著一定程度的抗性。 濱州高杜建材城： 1）位 置：濱州市渤海八路南首，距離黃河二路 400 米。 2）發展商：濱州東方城建有限責任公司； 3）項目簡況：占地面積 萬平方米、建筑面積 4 萬平方米，營業房 327 間，附加用房 120 間。主力戶型為兩層，建筑面積為 92130㎡，適宜商務、居住以及辦公，主要以自用為主。 4）銷售價格：主要售價為： 1980 元 /㎡，部分沿街在 2980 元 /㎡左右。五年內平均回報率每年 10%左右。 5）業態規劃： 主要有四個規?；瘜I化專賣區域： ※裝飾材料城：地面材料、墻體材料； ※水暖櫥衛太陽能城：廚房用品、潔具、太陽能、門窗； ※新型建材燈飾城：新型品牌建材、各種燈飾照明； ※五金機電城：五金配套產品、各種機電設備。 5）簡