山東濰坊市房地產市場報告【最新】(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 住類、家庭設備及維修服務類、娛樂教育文化用品及服務類價格分別上漲 %、% 、%和 %，衣著類、煙酒類、交通通訊類分別下降 %、%、%。扣除食品漲價影響，非食品價格指數上漲 %。原材料燃料動力購進價格和工業(yè)品出廠價格分別上漲 %和 %。房屋銷售價格指數、土地交易價格指數和房屋租賃價格指數分別上漲 %、%和 %。固定資產投資價格指數上漲 %。16 / 39 居民生活與人口 城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據抽樣調查，2022 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11846元，比上年增長 %。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 ，增長 %；年末百戶城區(qū)居民家庭擁有彩電 122臺，電冰箱(柜)113 臺，洗衣機 97臺，空調器 75臺，移動電話 183部，家用電腦 39臺，家用汽車 9輛。全年農民人均純收入 5508元，增長 %；農民人均生活消費支出 3565元，增長 %。年末百戶農村居民家庭擁有彩電 107臺，電冰箱(柜)54臺，洗衣機 65臺，移動電話 102部，摩托車 80輛。 勞動就業(yè)再就業(yè)成效顯著，工資水平有所提高。2022 年，全市實現城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè) ，完成市計劃的 109%，其中下崗失業(yè)人員實現再就業(yè) ，完成市計劃的 106%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %。舉辦招聘洽談會 531場次，全市共培訓城鄉(xiāng)各類人員 。年末在崗職工人數 ，同比增長 ％；全年工資總額 ，增長 ％；在崗職工平均工資 15173元，增長 ％。 社會保障水平繼續(xù)提高。2022 年，全市參加基本養(yǎng)老保險的人數達 ，其中在職職工參保人數為，收繳基本養(yǎng)老保險金 ，收繳率達 99%；全年共支付養(yǎng)老金 。農村養(yǎng)老保險參保人數為 ，收繳保險費 6635萬元。參加失業(yè)保險的企事業(yè)單位達到 7996家，職工 ；收繳失17 / 39業(yè)保險金 ，共向 。參加基本醫(yī)療保險的職工達 人，收繳醫(yī)療保險費 ，支出 。 社會福利、城鄉(xiāng)社會救助水平進一步提高。2022 年，全市城鎮(zhèn)低保人數 ，持續(xù)保持動態(tài)下的應保盡保；救災捐贈工作成效顯著，捐助網絡不斷完善，全市共投入城鎮(zhèn)低保金共計 3154萬元、農村及其他社會救濟資金 ；社區(qū)服務設施建設加快，社區(qū)服務逐步向網絡化、社區(qū)化、產業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；社會福利事業(yè)蒸蒸日上，2022 年發(fā)行社會福利彩票 。計劃生育綜合改革穩(wěn)步推進，低生育水平保持穩(wěn)定。據統(tǒng)計，2022 年全市出生人口 81648人，合法生育率達%，人口自然增長率 ‰，性別比 。據公安部門統(tǒng)計，全市年末總人口 ，其中非農業(yè)人口 。18 / 39三、濰坊房地產市場分析濰坊房地產特點房地產開發(fā)投資增速較快，住宅投資仍占主體地位 2022 年全市房地產開發(fā)投資規(guī)模快速增長，全年房地產開發(fā)完成投資 79 億元，同比增長 %，投資占本行業(yè)增加值 %，產出值同比增加 %。隨著我市老城區(qū)改造步伐加快、進城務工人數的增多，居民對商品住房的需求熱度仍然不減，促動房地產企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設力度，資源配置更加合理，投資結構也進一步優(yōu)化。本年住宅投資完成 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %；辦公樓投資 9871 萬元,同比下降 %,占全部投資額的 %；商業(yè)營業(yè)用房全年完成投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 18%，其他投資占%。住宅投資的比重占全部投資的主體地位。 分地域來看，市內四區(qū)全年完成投資 億元,占全部投資的 %,其他八市及三個開發(fā)區(qū)共完成投資 億元，占全部投資的 %。竣工房屋面積小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增幅較快2022 年我市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計竣工各類房屋 371 萬平方米，增長 %，其中:住宅竣工 萬平方米,增長 11%；辦公樓竣工面積達 萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方米,增長 %。19 / 39商品房銷售面積與銷售額快速增長 全年我市累計銷售各類房屋 萬平方米，比去年同期增長 %，其中住宅銷售 萬平方米，增長%。全年商品房屋銷售額為 億元,增長 %,其中住宅銷售額 億元,增長 132%。商品營業(yè)用房 億元,增長 116%。全年房屋住宅竣工面積僅比銷售面積多 萬平方米，剔除拆遷安置等不做銷售的住宅外，商品住宅供需基本平衡。本年到位資金充足,資金來源結構進一步優(yōu)化 近年我市的房地產開發(fā)資金來源構成中，一直存在著國內貸款增幅偏高，銀行信貸風險較大的不合理弊端。2022 年國家出臺了一系列宏觀政策，我市金融機構也相應做出了限貸的積極舉措以降低房地產行業(yè)的信貸風險，我市房地產企業(yè)資金來源結構出現調整，資金結構逐步優(yōu)化，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強。全年房地產開發(fā)到位資金 億元，比去年增長 %，其中：國內貸款 億元，增長 ％，占資金來源的 ％，所占比重下降 個百分點；企業(yè)自籌資金 億元，下降 ％，占資金來源的 ％，所占比重下降 個百分點,單位自有資金 億元，增長 %。本年購置土地面積和土地成交價款增長較快 2022 年我市房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積 萬平方米，同比增長 %。完成土地開發(fā)面積為 244 萬平方米，同比增長 %。由于在國家采取的宏觀調控措施中，房地產開發(fā)用地受到嚴格控制，并且隨著土地增量供應20 / 39控制更加嚴格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價格上升，致使房地產開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費用和土地成交價款增長較快。全年我市房地產開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費用為 億元，同比增長 %，占全部開發(fā)投資的 %，比重比去年同期上升 個百分點。土地成交價款達 億元，同比下降 %。資金向大企業(yè)集中 ，房企走向品牌化　　我市 2022 年房地產在建項目 160 項其中過億元多達 70 項，房地產大中型企業(yè)完成的投資額占大部分，而小企業(yè)完成的投資額相對較少，同時這種相對集中的趨勢仍在加強。2022 年，規(guī)模在 5000 萬元以上的開發(fā)企業(yè)完成的投資額占全部房地產開發(fā)投資的 %，2022 年這一比例上升到 %，而規(guī)模在 5000 萬元以下的中小企業(yè)完成的投資額僅占全部房地產投資的 %。在大中型企業(yè)中，以規(guī)模 15 億元的企業(yè)完成的投資最多，占全部房地產投資的 38%。 如同商業(yè)領域銀座商城進駐濰坊，省內省外一些專業(yè)化程度很高的名牌房企在 2022 年更多地進入濰坊，如海信地產、中房、普利等，南方來的品牌房企則有浙商、閩商兩大陣容。與此同時，本地的房企也在2022 年加速了品牌化的進程。濰坊房企的品牌化，使得項目操作更加規(guī)范、專業(yè)、科學，樓盤開發(fā)更加注重質量和品牌形象，開發(fā)企業(yè)的誠信度，責任感大為加強，濰坊百姓將享受更好的住宅產品，并得到更好的物業(yè)服務21 / 39房地產市場起步較晚濰坊市的房地產開發(fā)處于比較原始的階段，存在較多的單位集資建房，產品沒有特色。近兩、三年來，隨著人民生活水平的提高，消費觀念的改變，人們對生活環(huán)境、生活品質的要求越來越高，開發(fā)商開始引入先進的房地產開發(fā)理念，產品品質漸有起色。目前，濰坊市房地產市場處于快速啟動階段。市場管理不規(guī)范房地產政策、法規(guī)滯后，缺乏有效地指導和管理，政府操作的成分比較大。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費者的商品房消費意識比較淡薄，導致了市場發(fā)育程度低。濰坊作為中等規(guī)模的發(fā)展中城市，在房地產市場的運作中，不規(guī)范因素很多，造成了市場不平等競爭、秩序混亂，制約了市場的良性發(fā)展.產品單一，設計理念較為保守近三年市場上的房地產產品單一性高，戶型設計重復，面積集中在一定范圍內，缺少選擇性，不能引導市場消費。樓盤無整體策劃概念22 / 39就供給市場來看，目前市場上的樓盤尤其是住宅樓盤基本無整體策劃概念貫穿始終，