湖南常德商業(yè)地產項目前期策劃意見書商業(yè)地產(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 3950 平米 易初蓮花 女 性服飾、美甲、美容、瘦身纖體、水療等 一、二樓 34 3641 平米 虞美人、 自然美 風味美食園 三、四樓 20 個 3060 平米 韓國料理、隴上人家 合 計 54 個 10651 平米 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 c) 3樓水星樓，總建筑面積 1378 平米，同意規(guī)劃為集郵、民間工藝。 d) 4樓地面四層，總建筑面積 12586 平米，定位為百貨商場。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 百貨商場 一、二、三、 四樓 1 個 12586 平米 沃爾瑪 其中獨立 街鋪 一樓 13 個 約 1100 平米 e) 6樓地下一層 ，地面三層，總建筑面積 6187 平米，定位為娛樂城。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 KTV、演藝吧 地下一樓 2 個 2030 平米 康體、電玩 二樓 510 個 1510 平米 多屏影院 三樓 1 個 1251 平米 相關零售 一樓 21 個 1396 平米 影帶租賃、零食、飲料 合 計 2934 個 6187 平米 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 f) 7樓為地面三層，總建筑面積 5632 平米，業(yè)態(tài)組合為男士服飾、體育文化用品、兒童世界。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 男士精品 服飾、手表、皮具、珠寶、中老年服飾 一樓北面和東面 17 個 約 1200 平米 常德制造 —土特產街 一樓南面 17 個 824 平米 體育文化類 二樓 30 個 1878 平米 耐克、阿迪達斯、文具、書店、禮品 兒童世界 三樓 1 個 1730 平米 服裝、鞋、玩具、反斗城 合 計 65 5632 平米 g) 8樓為地面三層，總建筑面積 9142 平米，業(yè)態(tài)組合為家居、家電、數(shù)碼電子。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 家電、數(shù)碼電子 一、二、三樓部分 1 個 5600 平米 國美、易好家、蘇寧 、永樂 家居生活廣場 一、二、三樓部分 1 個 2842 平米 常德制造 旅游產品街 東座一樓北面 10 個 約 700 平米 合 計 12 個 9142 平米 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 十一、 營銷工作組織架構 十二、 招商工作安排 總的來說招商工作遵循下面幾條策略：先進行業(yè)態(tài)設計和大賣場招商，后進行規(guī)劃設計；招商順序為核心主力店先行，輔助店隨后，吸引人氣業(yè)態(tài)先行，零售購物優(yōu)先，輔助項目配套；租賃經營“放水養(yǎng)魚”，先做人 氣，再做生意，一起分享成長空間。 a) 招商工作步驟 招商工作主要分兩步走：一是大賣場的招商，二是全面大規(guī)模招商。大賣場招商是整個項目成功的關鍵和保障，牽涉到整個商業(yè)的業(yè)態(tài)設計和大賣場規(guī)劃設計，應該盡快組織運作。招商對象重點鎖定全球排名前兩位的沃爾瑪、家樂福，但不排除與易初蓮花、吉之島、韓國新世界百貨接觸。（附沃爾瑪、家樂福情況介紹和選代理機構 招商團隊 銷售團隊 策 劃團隊 全球 國內一 線品牌 招商組 開發(fā)商 浙江銷售 深圳銷售 常德銷售 省內 常德長 沙招商組 業(yè)態(tài)調控 招商管理 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 址要求） b) 招商工作計劃表 工作內容 時間 責任部門 備注 一、大商家招商 確定大商家招商團隊 2020/5/15—— 代理機構 制訂招商計劃，確定宣傳計劃與費 用 2020/5/18 代理機構、開 發(fā)商 組織考察、洽談意向、反饋意見、修改設計 2020/5/19——2020/7/30 代理機構、開發(fā)商、設計院 簽訂意向書 2020/8/1 代理機構、開 發(fā)商 確定大賣場規(guī)劃設計 2020/8/1 代理機構、開發(fā)商、設計院 二、全面招商工作 組建大商家招商團隊 2020/5/15 代理機構 洽談合作伙伴，建立最佳招商組合 2020/5/16——2020/6/16 代理機構 制訂全面招商工作方案，確定主要招商推廣活動 和招商宣傳費用 2020/6/19 代理機構、開 發(fā)商 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整體業(yè)態(tài)設計完成 2020/6/18——2020/7/18 代理機構、業(yè)態(tài)設計專家、設計院、開發(fā)商 宣傳資料設計、招商合約準備等 2020/6/30 代理機構、開 發(fā)商 全面招商工作展開 2020/7/1——2020/7 代理機構、開發(fā)商 購物中心開業(yè) 2020/4 代理機構、開發(fā)商 十三、 銷售工作安排 水星樓項目的銷售策略總體來說有如下幾點：一、不斷地制造市場亮點，保持項目的市場溫度；二、處理好商住關系，達到互相促 進的效果；三、服務好老客戶，充分利用口碑效應。具體的銷售安排會針對項目推廣時的出現(xiàn)的特殊情況，作一些相應的調整。以下僅作簡單介紹。 銷售時間安排及銷售節(jié)點 在工程進度能跟上，整個項目的運作協(xié)調的情況下，項目一期的主體銷售周期控制在八個月以內，其中包括二十天到一個月的內部VIP 認購期。爭取在今年十二月上旬取得項目預售許可證的前提下，內部認購時間從 05 年 11 月 25 日至 12 月 23 日。根據(jù)內部認購的人數(shù)及客戶的實際情況，選擇 12 月 24 日正式開盤。熱銷期從 12 月 24日至 06 年 2 月 15 日；之后進入強銷期，利用 06 年 5 月的銷售小高峰，確保完成一期項目的 70%以上的銷售率；尾盤銷售期在 06 年 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 月份左右，此時項目的二期開始內部認購，二期的熱銷期在 06 年的 10 月份左右，至 06 年底完成 80%左右的銷售任務，整個項目的銷售收尾工作估計在 07 年的春節(jié)左右完成，整個項目的主體銷售周期從 05 年的 12 月底開始算起共約 14 個月，基本在項目整體全面入伙時完成。 其中的銷售節(jié)點主要有： 05 年 12 月 24 日， 06 年 1 月 1 日， 06年 1 月 30 日， 06 年 2 月 15 日， 06 年 5 月 1 日， 06 年 10 月 1 日，07 年元旦和春節(jié)。這些節(jié)點需提前做好宣傳、促銷、現(xiàn) 場接待的協(xié)調安排計劃。 項目推廣節(jié)奏 推廣節(jié)奏策略以如下幾點作為導向： A、有利于價格提升； B、有利于迅速形成回款，保證項目的良性運作； C、項目不斷有亮點出現(xiàn)，在市場上保持一定的溫度； D、小批量多批次推出 考慮當?shù)氐恼撸菢琼椖康淖≌酁楦邔樱A售條件較嚴格，主體要求完成三分之二。根據(jù)目前的進度， 05 年年內難以達到銷售條件，不能形成回款，對整個項目的運作不利，所以考慮項目分二期推廣，先推商業(yè)，再推住宅。即 1樓為一期， 8為二期。這樣安排的好處是在完成回款的前提下， 保持市場熱點。 第一步是引入主力商家，以確立項目的品質定位。同時推出臨街商鋪，由于周邊商鋪的價格較能為市場接受，以相同或略高的價格面市，確保短時間形成 80%以上的銷售（保留少數(shù)鋪位，平衡后期的難 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 點銷售），以確立項目的價格定位，為價格的低開高走打好基礎。達到目的后迅速封盤十天左右，針對市場反映，就價格、策略等做出相應的調整。 第二步在主力商家開業(yè)前后各一個月內，分兩批推出 4樓的銷售。商場的面積劃分不宜過大，保證首期款在投