水晶島公寓經(jīng)營運(yùn)作方案公寓住宅(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 居住，一人或多人合租一間房。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購買之前，臨時在區(qū)內(nèi)租房居住。 這些客戶相對較多占到總承租客的 10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費(fèi)群體。 下為租務(wù)市場租客 比例圖： 此資料來自企業(yè) 租務(wù)市場租客比例圖 比例50%5%30%3%10%2%單身白領(lǐng)外籍、外來人員辦公、機(jī)構(gòu)給老年人臨時居所其他 綜上所述 ： 單身白領(lǐng)類占 50%，有絕對的優(yōu)勢； 租商務(wù)公寓樓占 30%，次之。 結(jié)論：從公司提供的資料來看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費(fèi)狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場前景較好。 【租務(wù)市場物業(yè)品種分析】 根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn)，研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場的三、四星級酒店。 公寓、商住樓： 表 2 物業(yè)名稱 物業(yè)定位 平米。月。 租價（元） 主 打 套 面積（平米） 裝修狀況 配套 設(shè)施 物業(yè)品質(zhì) 此資料來自企業(yè) 歐錦園 公寓 3040 120 精裝 齊全、有地?zé)? 一般 楓葉大廈 公寓 4045 164 精裝 齊全、帶家電 一般 紅葉大廈 公寓 3040 240 精裝 齊全、帶家電 較好 亞美大廈 商住 3035 160200 簡裝 齊全 一般 楓葉廣場 商住 3035 175190 簡裝 無寬帶 一般 瑞欣大廈 商住 3035 200以上 簡裝 齊全 一般 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當(dāng)； 2）二 者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大； 3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低； 4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。 賓館酒店 ： 表 3 西安市三、四星級賓館酒店價格表 酒店名稱 級別 標(biāo)準(zhǔn)間價格 長包房價格 協(xié)議價格 常 包 房面積 房間數(shù) 酒店位置 新紀(jì)元賓館 三星級 540元 /日 250元 /日 380元 /日 22平米 100多 高新區(qū)內(nèi) 鐘鼓樓飯店 三星級 460元 /日 160元 /日 368元 /日 25平米 市中心 秦都酒店 三星級 350元 /日 180元 /日 320元 /日 21平米 180 玉祥門 驪苑酒店 四星級 540元 /日 250元 /日 380元 /日 25平米 100多 勞動南路口 東方大酒店 四星級 580元 /日 無 290元 /日 21平米 398 子午路 此資料來自企業(yè) 好世界酒店 四星級 684元 /日 280元 /日 480元 /日 28平米 100 蓮湖路 從上表 3可以看出： 1） 地段、品質(zhì)是第一，同樣級別的酒店，價格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店； 2） 協(xié)議價格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價格，此價格在標(biāo)準(zhǔn)間和常 包房之間； 3） 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在 200300套之間； 4） 地理位置都相對優(yōu)越。 綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征： 1）地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對物業(yè)需求非常大； 2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場的支持； 3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問題之一； 4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)管理完善，對 待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 結(jié)論 ，建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢： 1） 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間（ 49— 120平米）； 此資料來自企業(yè) 2） 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務(wù)理念； 3）月租價在 3545平米之間較為適宜；如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價格應(yīng)低于市場價格，如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，租賃價位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價低于普通寫字樓市場，拉開價格定位檔次，保證服務(wù)質(zhì)量； 4） 根據(jù)全國產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)，都居于城市的 邊緣，風(fēng)景獨(dú)好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多利亞酒店；北京三元公司在延慶縣開發(fā)的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日國際酒店等，此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。水晶島項目不具備此優(yōu)勢，也不具備一般星級賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。 本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適，普通公寓也可考慮。 家庭、個人投資現(xiàn)狀分析 目前很多家庭和個人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需 要投資拉動，全社會都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險投資、國債投資、古玩投資、銀行儲蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機(jī)會，但不是風(fēng)險過大，就是機(jī)會難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報莫測，真正適合個人、家庭投資機(jī)會的不多。 隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看 此資料來自企業(yè) 好的 一個新興領(lǐng)域， 購置物業(yè) 已經(jīng)超過其固有的概念范疇 ，首先不僅可用于消費(fèi)，還可在市場行情看漲時出售而獲得高回報。物業(yè)的不動產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。今年的房屋交易價格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢，前景十分樂觀，國家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，又將物業(yè)交易費(fèi)稅有意調(diào)低，并出臺按揭貸款支持，為規(guī)范一、二級市場的良性發(fā)展，及時制定了二手房交易的相關(guān)法規(guī)，這些都為家庭、個人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。 從相關(guān)資料顯示，目前人們購房的目的有三種：一、 30%的消費(fèi)者是為了解決住房；二、 50%的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán) 境；三、 15%的消費(fèi)者是用于投資。對待投資型物業(yè)， 如果在物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中能從投資者的角度出發(fā)，降低投資門檻和風(fēng)險，提高回報