20xx年物業管理師管理實務預習試題及答案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 評分標準： 第11項（2分），因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分）。問題5 答案要點及評分標準：加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；調整優化管理服務工作流程；加強安全管理，公共秩序管理；加強小區共用設施設備的更新改造工作；加強小區衛生管理工作；(((（加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一案例分析題（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止 ？（3分）問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）答案：案例分析題（二）問題1答題要點及評分標準：1）上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業管理公司的做法不妥當（1分）；（2）該公司應勘察現場，統計業主損失情況（1分），積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業主及時告知建設單位），積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：（1）乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案（2分）。（3）乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料（2分）。模擬十二1．以下（）不屬于住宅小區物業管理的目標。A．創造舒適、安全、安靜的居住環境B．提供便利、方便居民生活C．發揮物業的最大使用價值(((（D．實現企業效益2．小型寫字樓的面積在（）。A．1萬m2以上B．1萬m2以下C．3萬m2以上D．3萬m2以下3．工業物業的分類不包括（）。A．無污染工業物業B．輕污染工業物業C．一般工業物業(((（D．重工業物業4．綠化養護管理的特點是經常性針對性和（）。A．公益性B．動態性C．靜態性D．階段性5．我國《城市區域環境噪聲標準》規定，（）分貝是正常的環境聲音，是噪聲的衛生標準。A．40B．50(((（C．55D．60答案：1．D2．B3．D4．B5．A模擬十三1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。A．四級B．三級 C．五級 D．二級2．住宅小區防治物業環境污染的重點工作是（）。A．商業垃圾B．醫療垃圾C．裝修垃圾D．業主和使用人生活垃圾3．物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。A．全方位物管招標和單項目物管招標B．單純物管招標和物管與經營總招標C．發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標D．公開招標、邀請招標與協商招標4．組成招標文件的六要素不包括（）。A．投標邀請書B．技術規范及要求C．合同樣本D．附件（附表、附圖、附文等）。答案：1．A2．D3．D4．C模擬十四1．新建小區公共綠地人均應在（1）平方米以上。A．B．2C．1D． 2．住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。A．98%，100%B．98%，100%C．98%，98%D．100%，98%3．小區環境衛生管理服務不符合標準的是（）。A．小區內環衛設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；B．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；D．商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；4．具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求，有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。A．甲級寫字樓B．乙級寫字樓C．丙級寫字樓D．丁級寫字樓5．商場物業的特點不包括（）。A．商場要合理布局，精心策劃B．建筑結構設計單一(((（C．商務齊全，人員素質雜D．客流量大 答案：1．C2．C3．B4．A5．B第四篇：物業管理師實務考試試題及答案2010年((((真題之物業實務案例題部分一、某小區已經入住兩年，業主投訴：（1）小區內防火防煙門經常處于開啟狀態（2）部分屋頂漏水（3）小區周圍治安環境亂。物業公司如何處理一般投訴。（16分）針對以上三個問題將如何解決。（9分）二、某小區剛入住，部分業主反應小區部分墻體滲漏、供暖不足、開發商遺留問題，小區業主多次找到物業公司及開發商均無法解決，于是部分業主通過私下選舉，串聯成立了臨時業主委員會，并聯系媒體報道此事。臨時業主委員會通過協議的方式尋找到新的物業公司。臨時業主委員會將決定張貼在小區公告欄中：決定解聘現在物業公司，選聘新的物業公司。媒體相繼報道了此事，社會反響強烈，部分業主甚至圍堵物業管理處辦公室。上述有幾點操作違規之處。（10分）假如你作為本小區的項目經理，你如何做來解決上面問題。（20分）三、某物業項目建筑面積29萬平方米，可收物業服務費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現在進行招投標，有一物業公司管理項目多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，該項目投標做了一個物業費的核算，總共包括以下項目：（一）人員工工資獎金及福利包括分管此項目的副總經理工資項目經理工資項目員工年終績效獎金（二）補充養老金（二