某房地產公司促銷員培訓資料地產培訓(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的 “領地 ”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 ◆ 期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時 應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花 ”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 ◆ 現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 ◆ 毛坯房是指沒有裝修的房。 ◆ 業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全 體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。 ◆ 會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求， 可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素 。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。 ◆ 入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 （ 1）國有土地使用權出讓； （ 2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 房子的種類 ◆ 安居 房指實施國家 安居（或康居）工程 而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 ◆ 經濟適用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。 ◆ 使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。 ◆ 產權房是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項 權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。 ◆ 商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。 ◆ 集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。 職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。 集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。 ◆ 公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租 出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。 ◆ 房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。 房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。 ◆ 空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。 四、房地產專業名詞 常用名詞（陰影部分應重點掌握） ◆ 五證： ； b 建設工程規劃許可證； ； 使用 證； ； ◆ 兩書： a《住宅質量保證書》、 b《住宅使用說明書》； ◆ 房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證； ◆ 房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場； ◆ 一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場； ◆ 二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或 個人的市場； ◆ 三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場； ◆ 房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利； ◆ 土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政 府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用； ◆ 三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； ◆ 七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； ◆ 紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房； ◆ 總用地面積：經城 市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積； ◆ 建設用地面積（凈用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積； ◆ 總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； ◆ 容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高 以上（含 ）的永久建筑。 ◆ 建筑覆蓋率（ 建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在 10 萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為 8萬平方米，其建筑覆蓋率為 〈建筑密度為 80%〉） ◆ 綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積，其綠化率為 30%） ◆ 綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率； ◆ 房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為 該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和； ◆ 套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積； ◆ 套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定： A、 室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算； B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積； C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯） 按自然層數的使用面積總和計入使用面積； D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 單元內使用面積系數 =單元內使用面積 /單元內建筑面積 +按規定應分攤公用建筑面積。 ◆ 公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積； ◆ 實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； ◆ 層高：層高是指住宅高度以 “層 ”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要 求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ◆ 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； ◆ 公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 ◆ 得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積 =套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 ◆ 道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 ◆ 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。 ◆ 玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的 “領地 ”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、 簡單會客的場所。 ◆ 期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花 ”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 ◆ 現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 ◆ 毛坯房是指沒有裝修的房。 ◆ 業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成， 代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。 ◆ 會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求， 可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用 。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。 ◆ 入伙是指業主領取鑰匙，接房入住。 ◆ 契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的 一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納 稅人。 （ 1）國有土地使用權出讓； （ 2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 房子的種類 ◆ 安居房指實施國家 安居（或康居）工程 而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 ◆ 經濟適用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。 ◆ 使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政 府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。 ◆ 產權房是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。 ◆ 商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、 質量、材料差價等組成。 ◆ 集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比