住宅項目投資估算及資金籌措計劃項目投資可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細見表： 645） （表： 641） 住宅銷售總收入預測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 10%高層 2500 第二批 20%高層 2600 第三批 30%高層 2700 第四批 40%高層 2800 合計 （表： 642） 商鋪銷售總收入預測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售面積 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入（萬元） 第一批 30% 鋪面 11000 第二批 35% 鋪面 12500 合計 （表： 643） 車位 銷售總收入預測 (單位 :萬元 ) 項目 可銷售個數 建議銷售單價（萬 /個） 銷售收入（萬元） 第一批 50%比例 247 15 3705 第二批 20%比例 99 15 1485 合計 5190 （表： 645） 全部銷售收入分批比例預測 (單位 :萬元 ) 銷售計劃 建設經營期年收入 (萬元 ) 合計 批數 比例 面積 2020 2020 2020 上半年 下半年 上半年 下半年 1 10%高層 2 20%高層 3 30%高層 4 40%高層 5 30% 鋪面 6 35% 鋪面 7 50%比例 247 3705 3705 8 20%比例 99 1485 1485 合計 注： 項目銷售計劃 根據國家現行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（ 2020年 6月 1日執行）中規定 ,房地產項目須投資達到總投資的百分之二十五后方后預銷售 ,南寧市一般的執行原則是工程形象達二層以上時發給《商品房預售許可證》。 按現行的中國央行的住房信貸政策 ,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續并向開發商支付按揭款項。 根據項目建設計劃安排 ,每一流水片達到預售條件時 ,應在該流水片開工后的第二季 ,達到銀行按揭款支付的條件是 ,應是該流水片動工后的第三季。 按南寧市目前行業的慣例 ,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預售許可證后開始住宅正式對市場發售期房。 根據本項目的區位及項目的綜合競爭力分析 ,每一流水片在開始預售后，前兩季為期房，后兩季為準現房和現房，根據南寧市房地產市場的發展態勢及消費者對期房現房的不同接受 程度，我們設定每一流水片從開始預售的首季開始，一年內完成銷售。 根據項目的開發和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預售證或者項目成為準現房時開始發售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。 二、商鋪租賃單價的確定 （一） 用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格） 根據價格定位與策略部分得出可知：本項目的商鋪部分為： 11000元 /平方米， 假設本項目商鋪經營年限無為無限期，則根據公式 a=vr來求其租賃價格（其中 r=8%） ： 月租賃價格 =（ 110008%） /（ 1265%） = /平方米 （二） 建議平均月租金為 110元 /平方米 （三） 商鋪出租總收入估算表（見表： 646） （表： 646） 出租計劃和出租收入估算表 （單位：萬元） 序號 項目 名稱 建設期 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租面積 0 0 0 2 單位租金 (元 /平方米 ) 0 0 0 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 10 1 20 1 20 1 20 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 10 23 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 11 25 12 27 12 27 12 27 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金 (萬元 ) 0 0 0 66 4 71 6 76 7 81 8 86 9 92 0 10 12 10 12 10 12 10 12 10 12 10 68 10 68 10 68 10 68 10 68 11 25 12 27 12 27 12 27 6 轉售單價 (元 /平方米 ) 13000 7 轉售收入 (萬元 ) 11085 8 合計 31045萬元 注 :假設商鋪出租在第五年開始 ,在 24年末轉售 ,轉售單價為 13000元 /平方米 三、車庫租賃單價的確定 （一） 采用市場比較法確定租賃價格（平均價格） 根據市場價格定位策略部分，我們可知：本項目的車位月租賃單價為： 250元 /個 售時的單價： 15萬元 /個 。（見表： 647） （注：假設車位出租在第五年開始，在 24 年末轉售，轉售價格為 15萬元 /個 ） （表： 647） 車位出租計劃和出租收入估算表 （單位：千元） 序號 項目 名稱 建設期 經 營 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 可出租個數 0 0 0 494 2 單位租金 (元 /個 .月 ) 0 0 0 200 200 200 200 200 200 250 250 250 250 250 300 300 300 300 300 35 0 35 0 35 0 35 0 3 可能的毛租金收入 (萬元 ) 0 0 0 118 118 118 118 118 118 148 148 148 148 148 177 177 177 177 177 207 207 207 207 4 出租率 (%) 0 0 0 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 95 95 95 95 95 100 100 100 100 5 有效毛租金(萬元 ) 0 0 0 76 82 88 94 100 106 133 133 133 133 133 168 168 168 168 168 207 207 207 207 6 轉售單價 (元 /個 ) 15000 7 轉售收入 (萬元 ) 741 8 合計 3620萬元 第五節 建設項目的財務評價 一、稅金計算 住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表 （表： 651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位 :萬元 ) 序 號 項目 名稱 建 設 經 營 期 合計 2020 2020 2020 1 銷售收入 0 2 銷售稅金及附加 0 營業稅 0 城市維護建設稅 0 教育附加稅 0 防洪工程維護費 0 交易管理費 0 交易印花稅 0 3 土