物業管理制度及方案的制訂-資料下載頁

　　

【正文】 （l）施工圖的內容一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設計說明書以外，還應包括以下專業圖紙：①建筑施工圖②結構施工圖③設備施工圖④電氣施工圖（2）施工圖的閱讀基本方法：先大略后細小，先租看后細看。對工程的具體位置、周圍環境、標高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負責不同專業的技術人員，應根據不同要求。重點深入地看不同類別的圖紙，閱讀時還應特別注意各類圖紙之間的聯系，避免各專業之間的技術矛盾。五、房屋修繕預算（－）學習要求了解房屋修繕預算的特點；掌握房屋修繕定額的內容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。（二）學習重點1．房屋修繕預算的特點要使用房屋修繕工程預算定額修繕定額與預算定額相比，有兩個特點：①工料消耗多②地區性強注意回收利用舊料2．房屋修繕定額（l）修繕定額的內容①總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用，同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關規定和使用方法等。②分部工程說明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內容，定額的換算原則和方法，選用材料的規格和各種材料損耗率的確定等。③分部工程量計算規則：列示于每個分部的定額預算項目表之前。它規定了各分項工程項目工程量的計算方法、計量單位、尺寸的起止范圍、應扣除和應增加的部分，以及計算附表等。工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預算編制中最繁重但也是最基礎的工作，直接影響到修繕預算編制的速度和準確性。④定額項目表：是定額的主要構成部分。它規定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標，還列有根據取定的人工工資標準、材料預算價格等分別計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內容和計量單位。⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規格表等（2）修繕定額的選用①應選用當地、現行的修繕定額②利用附近地區的修繕定額③利用預算定額3．房屋修繕預算的編制步驟和方法（l）熟悉施工圖紙、收集預算資料熟悉施工圖紙收集預算資料收集施工組織設計資料了解施工現場情況了解施工方式（2）計算工程①確定工程計算項目根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和施工現場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的影響②計算工程量要按照當地省市頒布的修繕定額中的工程量計算規則逐項計算。（3）選用修繕預算單價按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。（4）編制修繕工程預算表要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機械費，并統計出各種主要材料需用量。（5）編制工程預算表的一般步驟和方法①按定額編號的順序，把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數量，填入工程預算表內。②根據工程預算表內各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預算表相應欄內。③將各分項工程項目的工程數量乘以其預算單價，即得其總價，填入工程預算表相應欄內。④將各分項工程項目的工程數量分別乘以其人工費、材料費和機械的單位價，即得其合價，分別填入工程預算表相應欄內。⑤將各分項工程項月的工程數量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預算表相應欄內。⑥按分部工程將各分項工程項目的總價、合價及各種主要材料的需用量分別進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表相應的小計欄內。⑦最后把各分部工程小計欄內的工程直接費、人工費、材料費、機械費及各種主要需用量分別進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表最后相應的總計欄內。（6）編制主要材料用量表反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統計表對主要材料進行更詳細的分析統計工作。（7）編制主要材料調價計算表用來計算兩種價差調整主要材料價差主要材料實際價格和預算價格不一致時，應按照實際來源和各級物業管理部門規定或批準的出廠價格和運費標準進行調整。具體辦法主要有三種：1）重新編制單位估價表；2）匯總主要材料用量，對需要調價的主要材料，單獨列表計算調整價差；3）按照調整系數求得材料價差調整額。②調整主要材料分區價差分區價差調整額=主要材料用量x分區價差x（l十采購及保管費率）（8）編制修繕工程預算費用表在前述步驟和求得工程直接費的基礎上，按照有關規定和費率計算間接費、計劃利潤和營業稅金等費用，并確定單位工程修繕預算造價的計算過程。（9）寫編制說明說明內容包括：編制使據施工方式遺留項目或暫估項目及其原因存在問題及處理意見其他（9）裝訂簽章裝訂按封面、編制說明、修繕工程預算費用表、修繕工程預算表。主要材料調價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊簽章由編制者簽名或蓋章，并請有關負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。六、綜合經營服務（－）鑒定要求掌握綜合經營服務的內容和開展綜合經營服務的基本要求；掌握綜合服務的三種方式及其內容；了解開展綜合經營服務的條件和綜合經營服務市場預測的內容；掌握綜合經營服務評估的意義和方法。（二）鑒定重點綜合經營服務的內容（l）綜合服務的內容①為物業自身服務②清掃保潔服務③綠化養護服務④治安保衛服務⑤家庭居民生活服務（2）經營性綜合服務的內容具有經營性的項目很多，主要有；①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區大學、老年大學。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。⑦金融方面：開辦信用社。⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設保姆介紹所等等。⑨廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的閉路電視進行廣告宣傳。（3）開展綜合經營服務的要求基本要求是高效、優質。具體有以下四方面要求：①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。②方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。③態度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對于效用、方便和態度的心理感受。2．綜合服務的方式綜合服務的方式由其內容所決定，主要有：（l）常規性服務這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。（2）委托性服務這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，住（用）戶自愿選擇的特約服務。（3）無償性服務3．綜合經營服務的運作（l）綜合經營服務的條件綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。具體分為三方面：①籌措資金1）獲得上級主管部門撥款。2）自籌資金。可以以物業管理公司的信譽直接進行項目借貸，進行抵押貸款，或通過向其他單位、個人集資的辦法。②尋找場地（包括建筑物）場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區的中心、出入口處；而如果開發單位與物業管理公司是相互獨立的，且在開發中沒有預留場地，物業管理公司則需租借房屋或尋找合適場地自行搭建。③選擇經營內容或項目選擇經營內容和項目時要遵循的原則有：l）日常生活類項目優先；2）消費周期短、利用頻繁的項目優先；3）易損易耗品維修項目優先；4）優勢特色項目優先；5）中介服務項目優先。（2）物業綜合經營服務的市場預測概念借助于市場調查和綜合經營服務的專業知識，通過一定的市場預測手段，來對某種服務項目開設以后的未來市場供求關系變化和發展作一個大概的分析和預算。②主要內容1）預測經營服務項目的市場需求量。由綜合經營服務的地域性決定了不僅要了解產品和服務的社會擁有量與社會飽和點等需求一般要素，而且要研究社會購買力、購買指數、居民社會文化層次、購買心理和潛在競爭因素等。2）預測經營服務項目的技術發展。對新技術、新工藝、新產品的發展及對經營服務項目的影響要及時把握。3）預測自己經營服務項目的供給數量。根據市場需求情況和自身實際，確定適合的營業規模。4．綜合經營服務的評估意義評估是檢驗的一種重要方法。綜合經營服務評估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進；也有助于獲得信任與支持，使服務人員得到成就感。（2）內容①評估社會效益。主要通過調查用戶滿意度的方法，可根據公司自身情況設計“用戶調查表”進行民意測驗。②評估環境效益。主要方法是檢查小區環境面貌的改善結果。③評估經濟效益。經濟效益表現為保持物業的正常使用功能并延長使用年限與增加物業管理公司服務收入兩方面，最直接的評估辦法是進行財務核算和資產清算。（3）綜合經營服務的發展趨勢①開展綜合服務，對于社會主義精神文明建設具有越來越重要的作用。②物業綜合經營服務日益成為擴大勞動者的就業量的重要手段。③由于科學技術的發展，現代化的手段越來越多地應用于服務管理中來。④現代手段在物業服務中的應用，實現了物業服務的自動化。（4）綜合經營服務的質量綜合經營服務質量包括產品質量和服務質量兩方面。物業管理企業要杜絕經營假冒偽劣產品以保證產品質量，同時要規范服務并加強企業內部管理以提高服務質量。（5）綜合經營服務經營的原則①有償原則：要按價值規律辦事，實行等價交換；②競爭原則：引進競爭機制，進行項目招標；③服務原則：要為方便住（用）戶生活而服務。第 54 頁 共 54 頁