廣州市房地產市場形勢分析報告-資料下載頁

【導讀】廣州市房地產市場。廣州市國土資源和房屋管理局。廣州市房地產交易中心。2020年廣州市房地產市場形勢分析報告。1999-2003年廣州GDP增長態勢。預計2020年（廣州）GDP將達3544億元，比2020年增長15％；2020年GDP將達4141. 億元，增長13．5％。

　　

【正文】 長，但有一顯著特點是：金額增長略微低于面積增長，顯示了整個市場價格緩緩下行的態勢， 28 這是預售商品房供應量充足并且二手房市場活躍的必然結果。在未來的一年，在市場背景沒有太大改變的前提下，房地產價格窄幅下行的局面將不會有所改變。房地產價格下行并不是簡單意味著樓價的“下跌”，而是表明房地產消費結構的改變，即主體消費群（購 房者）向目標價格檔次的消費品（房地產）聚攏。 一、內容摘要 二、 2020 年中國服裝行業經濟運行情況 2020 是不平靜的一年，中國服裝市場表現更是起伏洶涌。回首 一年來服裝業逆水行舟的里程，不禁感慨于它蓬勃的活力 ， 伊拉克戰爭、非典疫情、原料和能源價格上漲、出口退稅下調、美國對華出口設限等等出人意料的事件，并沒有阻止行業前行的步伐。相反，無論是宏觀經濟運行，還是進出口貿易，都呈現出上升態勢，形成以展會經濟為主要增長點的發展特征。以下這些看似生硬的數字也許最能證明一切 。 （一）生產快速增長 2020年我國服裝業生產 保持持續 快速 增長的態勢。根據國家統計局統計， 2020 年 服裝行業規模以上企業全年完成服裝產量 ，比上年增長 ％，高于上年增長幅度 個百分點， 增速達到服裝行業 十五 規劃確定的預期發展目標 。 其中梭織服裝產量；針織服裝產量 。梭織服裝產量、針織服裝產量，分別較去年同期增長了 ％ 和 ％，梭織服裝生產的增長幅度低于針織服裝 。國家統計局統計的各類服裝中，增幅最高的是羽絨服裝， 2020年比上年同期增長 ％；增長幅度最低的品類是西服 ，比上年同期增長 ％。根據中國服裝協會的調查測算， 2020 年全行業實際完成梭織服裝產量 136億件。 表 1 近 5年我國服裝產量統計表 1999 2020 2020 2020 2020 產量（億件） 比上年增減 2020年 全國 各地服裝生產普遍增長， 有 24個地區服裝產量比去年同期有所增長，其中增幅超過全國平均水平的有 14個地區， 這 14個地區是浙江、福建、河北、天津、遼寧、湖北、北 京、江西、安徽、湖南、四川、黑龍江、甘肅、青海，絕對值增加最多的是浙江，同 29 比增加服裝產量 ；全國僅有 廣西 、 山西、新疆、云南 、 重慶 和寧夏 6個地區 服裝生產比去年同期有所下降 ,其中 新疆 服裝產量下降幅度最大，同比下降 %。 我國服裝產量過億件的有 12個地區，即廣東、浙江、江蘇、山東、上海、 福建、河北、天津、 遼寧、 湖北、 北京、 江西 ，這 12 個地區的產量占我國服裝總產量的９６％，是我國的服裝主產區。 表 2 2020年全國各地服裝產量統計表 名 次 地區 全年產量 同比％ 1 廣東 2 浙江 3 江蘇 4 山東 5 上海 6 福建 7 河北 8 天津 9 遼寧 10 湖北 11 北京 12 江西 13 安徽 14 河南 7987 15 湖南 5970 16 吉林 17 內蒙 18 四川 19 陜西 20 廣西 － 21 山西 － 22 海南 23 貴州 24 新疆 － 25 云南 333 － 30 26 重慶 － 27 黑龍江 28 甘肅 28 寧夏 － 30 青海 31 西藏 － － 數據來源于國研網 表 3 2020年 各月全國 服裝 產量表 月份 本月止累計 （萬件） 本月 （萬件） 本月止累計 比去年同期增長（ %） 本月比去年同期增長（ %） 2月 1930723 3月 4月 5月 6月 7月 8月 619592 9月 10月 11月 12月 經歷了 2020年大好局面的我國服裝業， 2020年初由于國內外市場對我國服裝產品的強勁需求，服裝生產和出口又是一路攀升。從 表上可以看出， 2 兩個月 當月產量創歷史最高水平。但隨著伊拉克戰爭、 “ 非典 ” 、棉價上漲、出口退稅率降低、中美貿易摩擦、電荒各種影響接踵而至，其中以 “ 非典 ” 造成的短期影響最大，行業正常的生產秩序和規律被完全打亂。 5三個月出現全年生產的最低點。 “ 非典 ” 過后，各個服裝生產企業訂單飽滿，本應再有一個沖高，但是，全國有 19個省拉閘限電，企業生產開開停停，無法如期交貨，行業再遇尷尬。 2020 年本身也是服裝行業比較好的一年， 但是 從今年整個發展狀況來看，即使在下滑的過程中 每個月份的 產量均超過了 2020年 。 2020年雖然遇到了各種困難， 總 產 量上 仍然 超過了 2020年。 在紛亂的影響因素中，有長期的，不可逆的；也有短期的，沖擊力量很大；有意料之中 31 的；也有突如其來的。行業生產形勢變得錯綜復雜，與往年完全不同。 1． 配額價格的影響 去年年末和今年年初由于服裝出口一路攀高 ,使得配額的市場價炒得很高 ,招標價格也超出正常值，一時形成有價無市的局面。企業在年初無法接單。如今，出口寒流來了，配額價格回落，但是一些企業已經失去了接單的大好時機。 2． 伊拉克戰爭的影響 由于伊拉克戰爭等原因，國外客商紛紛要求提前交貨，縮短周期。服裝企業也加緊生產，避免在手的 訂單廢掉。因此，我國服裝出口在 13 月增長較快，在很大程度上拉動了 13月服裝生產的發展。伊拉克戰爭的負面影響表現在中東服裝出口停滯 ,美國的后續訂單明顯減少。同時，由于石油價格的波動，使得服裝生產所需化纖類的面料和各種輔料的價格上漲，成本上升。 3． “ 非典 ” 的影響 “ 非典 ” 是突如其來的災難，對服裝行業影響最大。從 4月下旬在服裝行業開始顯現 ,負面的影響主要有二：一是對服裝出口的影響；二是對疫區商業的影響。 許多國外客戶被其政府告知不許接觸中國的服裝商品 ,因此客戶不敢再到中國來下單 ,商務活動被迫推遲或取消 ，新客戶增量明顯減少，尤其是歐美客戶。我國大中型的服裝企業出口方向多數是發達國家地區，與日、美、歐的客戶大多是長期合作伙伴，外貿依存度很高， “ 非典 ” 對這部分服裝企業影響在 6月以后顯現。 同時由于 “ 非典 ” 的影響，近期國內各地商業服裝的銷售都有不同程度下降，疫區服裝產品的銷售下降 60%以上，隨著疫情的消退，服裝銷售正在逐漸恢復。原本在東歐等國很有影響的、北京國外客戶的采購市場已不能正常營業，這對于內銷企業和部分中小企業的出口也有很大影響，至少已經失去了今年春季內銷和夏季服裝出口的機會。 服裝產品庫 存積壓是企業致命的癥結，近幾年隨著市場競爭的加劇和消費者對服裝產品需求品位的提高，服裝流行周期越來越短。企業在市場上立足，主要依靠面料和款式的創新，越是高檔產品，時令性越強。 “ 非典 ” 突如其來，使得內銷企業當季庫存驟然增加了70%，造成流動資金嚴重匱乏，夏、秋、冬季產品的生產也無法正常進行。 服裝行業面臨如此困境，為什么在 14份服裝生產和出口的數據上沒有反映 ，而全年的服裝產量還有大幅度的上升， 主要原因有二：一是， 2020 年由于非典的影響， 正常的服裝銷售大幅下滑的同時，行業有少數擁有醫療器械生產企業許 可證、醫療器械注冊證、衛生許可證的服裝企業，因為擔負著口罩、防護衣等產品的供應，企業加班加點，產品仍供不應求，這些企業的生產量在這一特殊時期成倍增長。由于服裝產品是按自然件統計的，防護衣產量的激增，彌補了各類生活服裝產量的下降缺口，所以服裝生產總量沒有反映出明顯下降。二是， 針對 SARS疫情造成的不利影響，各地政府和企業積極采取了應對措施。 （二） 銷售收入和效益同步增長 表 4 2020年 紡織服裝制造 業主要經濟指標完成情況對比表 1 32 2020 年 合 計（億元） 比上年同期增長（％） 累計工業總產值 （當年價格） 21 累計工業總產值（不變價格） 21 累計企業單位數 8847 累計虧損企業單位數 1649 累計虧損企業虧損總額 累計應收帳款凈額 累計產成品 累計流動資產平均余額 累計固定資產凈值平均余額 累計資產總計 累計負債合計 累計產品銷售收入 累計產品銷售成本 累計產品銷售費用 累計產品銷售稅金及附加 累計管理費用 累計財務費用 累計利潤總額 去年本月止累計利潤總額 累計全部從業人員平均人數 （萬人） 累計稅金總額 表 5 2020年 紡織服裝制造 業主要經濟指標完成情況對比表 2 2020年數值 2020年數值 2020年數值 資本保值增值率 資本負債率 58 產值利稅率 資金利潤率 流動資產周轉次數 成本費用利潤率 人均銷售率 33 產成品資金占用率 從效益來看， 服裝行業 在紡織行業中是經濟效益較好的行業，利潤水平、資產運轉率均高于紡織行業平均水平。 2020年 服裝 行業 “ 資產總計 ” 和 “ 固定資產平均余額 ” 兩項指標 ，在 2020年增長 11個點的基礎上， 2020年又分別增長 ％和 ％，是歷年增幅較高的一年。行業規模以上企業 （即全部國有工業企業及部分年銷售收入５００萬元以上的非國有工業企業） 依靠企業自身的資金、技術、設備優勢，產品和市場多元化發展，經濟效益在2020年大幅度提升的基礎上保持持續快速增長。 2020 年全行業 產品銷售收入完成 億元，比去年同期增長 ％； 棉花價格的上漲、 美伊戰爭和 “ 非典 ” 造成外貿渠道受阻，出口企業的銷售成本大幅增加，包括運輸成本和商品檢驗成本 等 ，使得行業 “ 銷售成本 ” 和 “ 銷售費用 ” 兩項指標比 2020年同期分別增加 ％和 ％ ， 但都低 于 “ 產品銷售收入 ” 的增幅。 這使得當年 利潤總額完成，比去年同期增長 ％ ， 高于 2020年 利潤增幅 個 。但盡管如此， 2020年服裝行業效益提高的幅度與大紡織業相比，要低 。 服裝行業是以小型企業為主體，規模以上企業的效益狀況不能完全代表行業水平，大型企業集團投資多元化，有相當一部分利潤并不來自服裝生產。根據中國服裝協會的調查 ，我國服裝 行業內地區和企業之間發展不平衡，按地區分，中部地區生產和效益狀況穩步上升，西部地區沒有明顯改善。綜合性大型企業集 團，尤其是有自營進出口權、有配額分配的企業生產經營狀況最好。按經濟類型分，股份制企業生產、效益情況較好，私營企業次之，合資企業發展遲緩，國有和集體企業經營狀況依舊不理想。按企業規模分，小型企業和老企業生產及經濟效益指標的完成情況與大型企業有較大差距。 而 服裝行業是以小型企業為主體的，規模以上企業的效益狀況不能完全代表行業水平。絕大部分小型企業受大企業壓縮外發訂單、開工不足和服裝價格持續走低等因素的影響，效益遠不如大中型企業，行業內虧損面在繼續擴大。 同時應該看到， 2020 年行業里另外一個比較明顯的問題就是生產 經營成本快速上升。服裝產品的價格在短期內如果想提高我認為是很難的，因為服裝經營成本上升很快，年遞增速度是 10％，超過了銷售收入的增長，這里面除了勞動力生產成本的上升以外還有很多因素，現在的訂單小批量、多品種，返單率很低，而且企業在二次創業或者在做加工自創品牌的時候生產費用再次加價。 但從總體上看， 2020 年 在全國各行業中，服裝行業的利潤增幅仍是較高的，行業整體效益水平 在持續提高 。 （三） 內銷 在 SARS 影響下先抑后揚 2020年初我國服裝市場起伏變化比較大，由于ＳＡＲＳ的影響，４月份以后，國內各地商業服裝的銷 售都有不同程度的下降，春季和初夏的服裝銷售、疫區服裝產品的銷售影 34 響較大，其中疫區服裝產品的銷售下降６０％以上，５月初銷售達到谷底。 據國家統計局統計， 5 月當月實現社會消費品零售總額為 億元，比上年同月僅增長 %，增長幅度為 5年來的新低。 隨著疫情的消退，服裝銷售逐步恢復。 從全國重點大型百貨商場眼裝的銷售情況看，受非典影響所積壓的購買力，在 7月份得到進一步釋放。為促進在非典過后服裝銷售的復蘇，各地商業和企業專賣店也在大力開展一系列的促銷活動，力爭得到非典過后的商機。 我國 2020年全年實現社會消 費品零售總額 45842億元，同比增長 ％，衣著類約占消費品總額的 ％。城鄉居民收入增加，城鎮居民人均可支配收入 8500元，同比增長 ％；農村居民人均純收入 2622元，同比增長 ％。 2020年 累計平均， 全 國商品零售價格 總水平比去年同期 下降 ％， 其中服裝價格下降 ％， 這也是服裝價格幾年持續下