昆明城中村項目可行性研究及規劃建意-資料下載頁

【導讀】到“洗心革面”的“整形”。根據城市規劃和昆明市對產業結構調整的有關要求，設位于昆明市XX區，XX街道“小廠自然村”城中村改造項目開發權。1．2．1為項目投資決策提供依據。1．2．2為項目運作提供指導性建議。1．政府的立項批文。行性研究報告”的批準文件。于核心區城市亮點的精品工程。是開啟昆明“公園地產開發模式”首善之作。根據對昆明市住宅市場分析預測，項目開發市場銷路基本看好。分析，及項目經濟效益測算有待進一步的精準。明顯的社會效益。XX路與XX街的車流量較大，易造成車輛擁堵，本案周。集，政治地位及行政地位凸顯。基地位于昆明老城區比鄰一環外，城鄉結合部的氛圍相對較濃。計總面積約11200平方米。

　　

【正文】 水晶造型的 屋面 設計 ，美化城市天際線， 超炫 的時尚色塊， 突 破傳統 建筑立面呆板不變的安全色，為建筑注入靈魂 開發策略 ? 分塊推進，綠化先行 ? 建造公園，招商進行 ? 公園 、商業、齊 亮相，增加項目附加值 4． 5 開發模式 “羊甫開發模式 —— 公園地產開發模式” 4． 6 項目目標市場 以昆明 市 外 廣 大的 中產階級為主，以 市內 新興財富階層為輔 4． 6． 1 目標客戶構成及特征 4． 7 項目產品建議 4． 7． 1 產品類型及構成（ B 地塊 ） 樓號 樓層 單層面積 住宅層數 住宅面積 商業層數 商業面積 soho層數 soho面積 1 34 850 34 28900 0 0 2 20 407 20 8140 0 0 3 34 850 34 28900 0 0 4 20 407 20 8140 0 0 5 34 850 34 28900 0 0 6 20 407 20 8140 0 0 7 34 850 34 28900 0 0 8 33 850 31 26350 2 9 20 407 28 11396 2 11299 10 33 850 31 26350 2 11 20 407 28 11396 2 細分變量描述 有效細分變量內容 1．最終用途 購買本產品的最終用途 第一居所：滿足高品質的生活需求 心理的滿足：擁有某種特定的身份標簽 投資：個人財產的固化表現；獲取長期資金回報 2．地理細分 客戶的地區分布 昆明 地區為主體 另有常年來往昆明的 外 埠 人士 3．人口細分 年齡、生命周期 性格、職業 收入、教育、社會階層 信仰 ①富人階層（普遍擁有一套以上的居所及交通工具） ②年齡跨度較大， 30～ 50 以上 ③社交、應酬、招待活動頻繁人士 ④教育背景跨度較大，無明顯特征 ⑤男性占大多數 4．心理變量 生活方式、個性、態度 ①有強烈的社會主流意識 ②個性穩重，有自主的判斷力 ③完全個性化的生活方式。 ④有歸屬感的某個階層的業余生活，習慣在固定的場 所消費。 ⑤對健康的重要性越來越看重 5．行為變量 購買行為：動機、需求、特色、審慎程度、決策角色 使用行為：數量、機會、習慣 ①動機：追求高品質的生活；一種身份的認可，尊榮感。 ②經濟實力強，價格對需求的遏制不明顯 ③購買決定慎重，感性成分較少 ④自我決策，自己說了算 ⑤使用行為多樣 —— 居家、度假、投資等。使用產品多層次的功能。 12 33 850 31 26350 2 13 20 407 20 8140 0 14 20 407 20 8140 0 15 20 407 20 8140 0 16 28 407 28 11396 0 17 20 407 20 8140 0 18 28 407 28 11396 0 19 20 407 20 8140 0 soho 40 2500 3 37 190000 總計 305354 190000 產品類型及構成（ A 地塊） 樓號 樓層 單層面積 住宅層數 住宅面積 商業層數 商業面積 1 34 850 34 28900 0 0 2 34 850 34 28900 0 0 3 34 850 34 28900 0 0 2 3140 總計 86700 3140 4． 7． 2 產品的戶型配比建議 戶型配比 序號 戶型 面積（平米） 比例 % 1 一室一廳一衛 6075 12 2 二室一廳一衛 8090 30 3 二室二廳一衛 90110 25 4 三室二廳一衛 110140 17 5 soho 80120 16 4． 8 建 設 配套 4． 8． 1 車位 A 地塊：車位配比 1： 2 B 地塊： 回遷部分車位配比： 1： 4（北區） 銷售部分： 1： 2（ 南區、 地下停車位、及部分地上停車場） 4． 8． 2 商業 總建筑面積 ： 平米；集中商業 由兩部分構成， A； SOHO 公寓 1－ 2 層集中約 平米； B：建意 為地下商業街形式，可建造在“ XX 公園地下二層” 面積待定，需本次可行及初步方案確定； 臨 街商業： XX 街臨街商業 5650 平米 ， 長度 150 米左右，建意 分割形式：縱向切割 ，不分層銷售。 ? XX 街，建議規劃為商業街，地上兩層，高度約 米層高 ； 因建筑形式因素，商業的進深較長，不利于銷售即使用，故，將商業基座一份為二，臨街部分進深控制在 15 米，剩余可作為住宅大堂使用，盡可能提高項目檔次，為銷售工作做好前期的鋪墊。 4． 8． 3 銷售賣場安排 1 期選用 A 地塊共建配套用房 ? 銷售展示包括：接待大廳、兒童樂 園、樣板間、簽約室、視聽室、會議室、經理、財務、客服、接電辦公室 配置：水吧、背景音樂、糖果、糕點 ? 銷售展示區應接近城市主路，交通便捷，賣場周邊為景觀綠地 ? 樣板采用現樓方式，修筑安全看房通道，通道內需營造氛圍，配置背景音樂 概念分析的研究結論 一 、 概念設計研究方案簡評 完善 并加強城市中心區的建設 全面打造昆明城市核心區精品社區 引領昆明城中村改造創新開發模式 通過項目的開發，帶動城中村改造項目品質全面提升 二、 設計目標 規劃目標 ? 有效的利用基地 位置 ? 創造令人舒適的空間視覺 ? 引導高尚的生活 素質 ? 明確分期開發戰略 ? 高效的土地利用 ? 寧靜、安全的生活環境 ? 合理、高效的人車交通系統 景觀目標 （ XX 公園） ? 廣場加濕地組合，人文、時尚互動、體驗， 新天地 ? 立體街畫及立體墻畫的視覺效果 ? 情景小品集雕塑 ? 體現昆明人文特征的浮雕墻 —— 文化墻 ? XX 原貌的立體墻畫 ? 出入口的導示 系統 ? 個性化的聲光電系統 景觀目標（社區景觀） ? 景觀設計具備明確的主題 ? 景觀結構設計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關系，步行景觀路線的組織 ? 景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同 時注重景觀對人的行為的 影響與景觀的參與性 ? 與 XX 公園的銜接性處理 建筑目標 ? 創造一個以 公園為主題的 house 社區 ? 獨特的建筑形態和風格 ? 回遷部分與銷售部分的軟性分割 ? 建筑風格在和諧統一的基礎上滿足多元化、個性化的需求 ? 戶型 2 居 4 居 ? 面積控制： 60135 平米之間 規劃設計結論 用地布局 根據基地價值分析，高價值區域布置高附加值產品， 功能分區與產品類型分布見附圖：功能分區與產品類型分布圖 項目功能區分示意圖 T 型塔樓與板樓結合，塔樓標準層850 平米，板樓標準層面積 450 平米 標準層面積 450 平米。該部規劃靠考慮回遷 T 型塔樓與板樓結合，塔樓標準層 850平米，板樓標準層面積 450 平米 標準層面積 450 平米。規劃為普通住宅。 純板樓與 SOHO 公寓，組合 T 型塔樓與配套公建，標準層 850平米 用地紅線 規劃市政路 高價值區域 低價值區 道路交通 主入口位置 ? 車行主入口設于 A 地塊設于 基地 左側 ? 車行主入口設于 B 地塊設于基地臨 XX 街處及城市一環路 ? 人行主入口結合商業布局綜合考慮 人車關系 ? 小區整體人 車合流 ? 中心景觀人車分流 入口 出口 出入口 出入口 出入口 項目交通組織示意簡圖 首期銷售賣場 布局 （ 待定） 初步方案主要經濟指標 B 地塊 基底 13334 總占地 39816 建密 % 地下 41000 容積率 A 地塊 基底 2550 總占地 13250 建密 % 地下 8000 容積率 按貴司要就為滿足項目 50 萬平米的規劃建筑，項目的控高及容積率較大，能否順利報規； 占用 10 畝城市代征綠地，滿足規劃面積，同樣存在 報 規問題； 上述方案 關乎大筆的資金投入及較長的開發周期 ， 且變數 較大 可操作性風險與機會各半 望貴司三思 后 商榷定奪。 方案設計需要解決的問題 一、 規劃方面的問題 用地 布局 (1) 依據功能分區與產品類型分布結論 ，進行布局設計 (2) 依據 主要公共空間的 功能和特點的描述進行空間設計 道路交通 (1)滿足人車關系要求與停車要求 (2)滿足消防要求 (3)進行用地路網設計、道路分級模式設計、道路斷面設計 銷售賣場 (1)銷售賣場銷售氛圍的營造 (2)根據銷售賣場形態、功能、面積與大體位置要求深化設計 組團與管理 (1) 依據組團規模確定組團基本單元， 進行組團設計 (2) 根據物業管理模式進行組團管理設計：組團圍墻范圍、入口設置、門衛數量、人車管理等 二 、 技術方面的問題 技術配套設施形態與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、 水泵房、采暖用房、物業管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等 新技術新材料：要求在新技術新材料應用方面提供建議、技術和成本的參考數據等 “ XX 公園 ” 的個性化建議 打造我們主要通過景觀、小品、建筑外立面、地面鋪裝、照明系統、綠化以及一些參與性的活動來實現，并力求文化、景觀與時尚契合和呼 應。 文化墻 文化景墻示意 藝術鋪地示意圖 示意圖 立體墻畫 /立體街畫 立體街畫是利用人眼的立體視覺差現象制作繪畫作品，其逼真的視覺效果幾乎可以以假亂真。區別于浮雕、彩繪的形式，立體街畫以逼真效果，將成為吸引消費者和游客游覽的獨特賣點。 立體墻畫示意圖 立體 街畫 示意圖 立體街畫示意圖 藝術涂鴉墻 涂鴉風格越來越成為城市中一種時尚的藝術所在， 更具個性 ，其色彩斑斕，取材廣泛， （也可用于項 目臨街商業 外墻） 藝術涂鴉 藝術涂鴉 情趣小品 情趣小品 照明系統 排燈 光雕 導覽系統 特色指示牌 以上報告及建議需與貴司進行深度溝通后 繼續細化。 再則 ， 因沒有得到貴司明確的規劃確認，我司無法進行價格推算及經濟測算，望見諒。 XX 同路人營銷策劃機構 20215