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松原市“錦秀松苑”項目可行性研究報告-資料下載頁

2026-02-18 05:08本頁面

【導讀】規劃總占地面積。項目緊臨交通干線烏蘭大。街，距火車站不到２公里，政府的主要職能部門也都近在咫尺。地等級為三級，是松原市中心區僅有的幾處待改造的棚戶區之一。區域內房屋狀況復雜，大部分為農家住房，無證浮房和。違章建筑占有一定比例，還有樹木、水井及大棚，居住條件極差。房屋缺少必要的上下水、煤氣、供暖等設備，環境衛生“臟、亂、差”，污染嚴重，居民生活十分不便。但在松原市政府的總體規劃發展上來看。松原的行政區域發展為東。西向，此地段正處于新區發展絕佳位置。而且規劃中的第二座連接江南。江北的松花江斜拉式大橋也將與烏蘭大街北端相連。這些都會為該處的。房地產價值帶來很大的升值空間。式相比較哪個趨于合理。

　　

【正文】本費用增加因素。松原市錦繡松苑項目可行性報告第 13 頁共 16 頁風險三：項目建筑成本預測不足現有磚混建筑成本 780 元 /㎡是按采用紅磚進行測算的。在 2021年取締紅磚后，該預算可能不足；風險四：本項目公建的市場風險項目總收入中，公建收入占了 54%。而按現有規劃情況，公建的銷售存在兩個瓶頸因素：瓶頸一：公建體量過大，體量小的公建規劃較少。在可售面積 67563㎡中，有 10708㎡的集中地下車位兩處、 5520㎡整體一層商場一處、 11532 ㎡的整體辦公樓一處、 13448 ㎡的整體商場一處。這些大體量公建市場可接受程度極差，其總計 17268 萬元的銷售能否按計劃實現不確定性非常大。瓶頸二：現有公建商業氛圍明顯不足。唯一商業氛圍較好、較成熟的臨長通路位置，還為兩個大體量公建所占據。按現有規劃，這兩個瓶頸因素將嚴重制約本項目銷售進度的完成，成為項目的又一個主要風險點。第七部分項目需政府支持的相關政策鑒于該項目以上所述所分析的實際情況和存在的實際困難，為迅速實施該項目，滿足數千戶居民改善居住條件的強烈愿望，懇請市政府給予下列政策支持：一、免交有關費用（一）免交行政事業性收費和契稅，包括以下 12 項：額度為 3673萬元。市政公用設施配套費、城市綠化費、城市消防設施費、城市結建人防工程費、新型墻體材料費、污水處理費、拆遷管理費、工程質量監督費、用地管理費、土地變更登記費、土地收益金、契稅。松原市錦繡松苑項目可行性報告第 14 頁共 16 頁（二）免交占道費和公益設施補償費 468 萬元。（三）免交原監獄用地 3700 萬元拆遷費用。（四）免交動遷保證金。二、支持做規劃調整。增加容積率，增加高層住宅的數量。取消中學。減少大體量公建數量，增加市場可接受性強的小體量公建的數量。拆遷區域現有建筑濱河家私，面積 5037㎡，為六層商用房， 90年代建造，成新度較高。在現有規劃中作為拆除建筑，其拆除后不能改善長通路的交通狀況。建議其作為保留建筑。三、土地出讓金采取即征即退方式鑒于本項目過高的動遷成本已經大大超過熟地的市場價值，作為政府重點工程，懇請市政府對本項目商業用房土地出讓金采取即征即退形式返還企業。或者由政府無償劃撥一塊土地作為我公司的開發用地，以補貼該項目的虧損。四、懇請市政府協助我公司解決資金問題由市政府先期撥付 1000 萬元，以補充項目啟動資金的不足。由政府協調解決項目低息或貼息貸款。允許我公司借用房改售房資金。五、商品房銷售不受經濟適用房政策約束。一是從價格上，長通路棚戶區改造工程作為長春市重點的政府工程，其銷售價格不受經濟適用房限價的約束。二是單戶面積，不受經濟適用房面積的約束，以保證我公司可以根據市場情況隨時調整單戶面積，為后期銷售創造條件。松原市錦繡松苑項目可行性報告第 15 頁共 16 頁第八部分項目資金籌措和項目評價一、政策到位情況下的損益情況行政事業性收費 3673萬元；占道費和公益設施補償費 468 萬元；土地出讓金 2877 萬元；政府補貼 1000萬元；征用原監獄用地費用 3700 萬元；規劃調整，預計增加可售面積 80000㎡，增加利潤 3600 萬元以上六項合計 15318萬元項目虧損 1814415318=2826萬元此虧損額由政府以劃撥一定量土地作為開發用地形式予以補貼。二、項目資金籌措本項目在爭取政府免交行政事業性收費的前提下，預計總投入30000萬元。擬分三期實施。每期開發所需資金在 10000 萬元。（不含動遷保證金）預計項目啟動資金在 10000 萬元左右（含動遷相關費用、土地出讓金、工程進度款等，不含動遷保證金），其他資金靠擴大面積款和銷售回款解決。項目啟動資金 10000萬元，有以下幾種籌集方式：企業自籌 2021～ 3000萬元；借貸資金 10000萬元三、項目評價本項目為政府項目。本項目的成功實施，對于改善松原城市的總體面貌，提升居民的整體居住環境，全面加快建設小康社會的步伐，都將起到積極的促進作用。本項目建成后，可以促進該區域經濟地位的提升，極大的改善該區域居民的生活居住環境，全面提高該區域居民的生活水平。我公司在政府相關政策完全到位的情況下，可處于贏利狀態。重要的是通過實施棚戶區改造，可以全面提升我公司在松原市政府和松原市民心中的良好形象，為我們贏得巨大的社會效益。松原市錦繡松苑項目可行性報告第 16 頁共 16 頁可以預見，本項目只要政府、開發企業和該地居民三方共同努力，運作合理，必將得到“三贏”的最佳效果。

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