某商住項目策劃方案-資料下載頁

　　

【正文】 17 自己的專業招商管理公司的核運作。招商總體考核按照 67%租金水平，分階段考核招商目標，不足部分貼租給投資客，發展商需要給予招商管理公司額外運營用。需要包租的對象主要針對純投資客， 2年內。 階 段 目 標 開盤前主力店招商 招商達成目標行業主力店意向性客戶合作數量不低于 10 家，其中包含但不限于品牌餐飲娛樂業 2 家、品牌服飾業 4 家、品牌家居飾品業 1 家、茶葉經銷及品牌茶館 2 家、品牌連鎖藥店 1 家、 開盤至交房前全面招商 完成 90%以上的商鋪招商 開業籌備期至開業 所有簽約租賃戶進場裝修開業 試營業期及后續經營期 完成商鋪的招商，并持續進行產品和商戶調整的，第二年，進行整體性的大調整招商工作 方案 B： 引進招商資源，按量付費 由專業招商團隊 運用自身網絡資源代為主要引進主力品牌店，凡引進成功均給予其 23個月的租金收益（按照售價的 8%水平測算），前期額外有一筆成本費用，雙方約定階段性目標。 方案 C： 整體包租 3年 整體招租， 即引入 一家專業經營管理的商業公司，開發商向其一次性收取整體個項目的年 租金，由其分別對目標行業客戶招商。可節約時間和成本。建議第一年以房價的 5%定年租金、第二年以房價的 6%定年租金 ， 第三年 8%以上的租金水平招租。 包租商在簽約后即向開發商支付不低于第一年租金總額 30%以上的定金，交房付全部租金。 此方案適用于投資客，可把具體自營客剝離，但管理時統一管理。 前兩年限定包租方最高平均 轉 租 租 金 水平 不超過 8%，按照 8%租金核算， 不足部分的租金發展商貼租 ，貼租時限兩年 。 ２、 招商及經營管理對銷售的促進性承諾 ? 統一業態經營管理格局 。 確保商圈按照正常的良性的業態規劃布局，加速商圈成熟程度，也為投資客負責； 需要在招商之前簽定《商圈經營管理公約》， 最大程度實現各自營戶、投資客在意識上的高度認同及招商方向上的引導。 ? 代租 代管 ２年 。 針對需要代租的業主， 招商之前即簽定《代租代管合同》，租金回報按照７ ％計算，商 整合營銷策劃案 18 戶由發展商管理公司或招租團隊代為確定，具體租金協議由業主與商戶簽定，催租、管理等有管理公司代為負責。 ２年以后租金上調、商圈大格局確定，就可以交給商戶了。 ? 交房以后帶租約銷售。 針對尾盤部分，招商開始，帶租約銷售。 四、 推廣系統 ３、 廣告價值系統 １） 廣告主題 ? ＬＯＧＯ語 —— 產品定位語 城市經濟引擎， 復合式創意商圈 ? 廣告語 在人最多的地方，世代賺錢 ２） 核心賣點提煉 ? 市 城心 經濟圈形成， 城心聚集魅力煥發 ，未來人氣最足的地方 ； ? 顛覆傳統的現代商圈格局，視覺、消費、休閑、娛樂、商務、體驗焦點， 市 地區消費中心圈； ? 多業態圈內多層次疊加 互補 ， 商氣充足，消費 體驗生活場，最大程度吸納 多層次 人群，刺激消費， 復合 消費； ? 完美的規劃格局， 所有街鋪 最佳的人流導向設計 ，上下左右前后人流四溢 ； ? 超級聚客主力店 確定 進駐，商圈未來旺盛的人氣格局鐵定，氣勢無匹； ? 城市經濟引擎 ， 市 城市形象工程，政府高度重視、支持； ? 招商與銷售同步，凡投資客愿意者，代租代管兩年， 確保規劃大格局正常運行，兩年以后交到業主手上是成熟的鋪面。 ? 市 城內最滾燙的一個商圈，永續經營理念貫穿項目定位、規劃、設計、銷售、經營全程，鋪養三代的概念成立，并且確實可行，保險。 ? 最珍稀的商圈內， 實現低總價、低首付強占 金 攤位， ８萬元起一個鋪， 中小投資者行動起來 ，這里是誕生個體小老板的搖籃。 ? 發展商專業商業操作團隊，給廣大中小投資者一個穩定、成熟、低風險賺錢的平臺。 ４、 推廣思路 整合營銷策劃案 19 １） 基本思路 ? 推廣范圍 以 市 地區為主傳 播場，對經營客、投資客同等訴求，理性為主，感性煽情的做法。 ? 核心內容 告之 Ａ、地域優勢 Ｂ、站在商圈的高度、城市經濟的高度撥樓盤的無可比擬的氣勢 Ｃ、產品本身的規劃優勢 ，營造稀缺性，價值感 Ｄ、 說明商鋪是一種投資方式 ，適合中小投資者 Ｅ、 投資分析 Ｆ、 為未來投資客經營及未來商圈經營考慮 的招商及經營格局搭建 ? 階段性宣傳載體 階段性 時間節點 推廣主要載體 內容 細節 準備期 售樓處開始前三天 派單 掃街 、形象報版出街 綜合、形象 單頁上設禮品領取，每單登記 蓄水期 售樓處交接后三天至開盤前三天 Ａ、報版三 周每周兩次 Ｂ、電視信息 Ｃ、外賣場活動 、節日促銷活動 Ｄ、記者招待會 、產品說明會 Ｅ、戶外 綜合信息 ，實效信息 現場保持熱度 開盤前后 開盤前后三天 報版、開盤活動、口碑渠道 針對性實效宣傳 熱賣場 封頂前后 前后一個月內 招商登記開始 招商帶銷售 交房前后 前后一個月 大規模招商活動開始 招商掃尾盤 開業前后 前一個月后三個月 密集的活動宣傳 活動、促銷熱場 ２） 現場包裝 內容 元素 ? 產品形象 ? 產品主要賣點：含主力店 ? 招商措施提前公布，奠定投資客信心 整合營銷策劃案 20 ? 蓄水規則：含普通小定客戶與ＶＩＰ大客戶的區 別 五、 營銷推廣 資源 控制表 分類 工作內容 時間進度 責任人 工程類 圖紙齊全 前 交房標準 前 工程進度表提供 前 正式開工 證照類 5 證 開盤前 5 天 銷售類 明確各部門與銷售部進行工作對接的負責人 培訓 前 各合作單位名單：如設計、施工、物業管理等 前 銷售道具準備 前 按揭銀行確定 前 配套項目及費用 前 產權登記辦理及費用 前 售樓處到位 模型 推廣類 基本道具 前 單頁及 DM、樓書等宣傳資料到位 前 外賣場 ～ 記者會加熱 前 產品說明會 前 開盤 10 月中旬 六、 宣傳推廣費用預算 (略 )