某商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告-資料下載頁

【導(dǎo)讀】“XX?XX”項目。可行性研究報告。2. 目錄。3. 4

　　

【正文】 0 50％ 佳禾永福 套二 70－ 93 30％ 套三 93－ 123 70％ 和順天地 套一 76 以下 5％ 套二 76－ 89 50％ 套三 89－ 120 45％（其中 89 占 30％， 113和 123的合計 15％左右） 典型樓盤分析 ? 錦繡華都 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)三強北路二段 88 號 41 占地規(guī)模 320 畝 開盤時間 20210429， 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層住宅、 類 別墅 、四期為電梯公寓 面積戶型 80－ 260 平米 其中多層洋房： 80－ 140；疊加別墅：140－ 260 銷售均價 四期均價 4400 元 /平方米 主要賣點 前三期認可度高，為四期聚攏人氣，整個社區(qū)內(nèi)配套好，檔次高 機動車位 不詳 開發(fā) / 銷售進度 前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè) 賣了 70％－ 80％。 四期 日開盤，總共 400 套，到 日銷售達 45％ 開 發(fā) 商 成都市華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （雙流本地開發(fā)商） 簡要評述： 社區(qū)內(nèi)景觀打造良好，前三期認可度高，為四期聚集了不少人氣； 人車分流，商住分區(qū)；整體建筑色彩大氣，簡潔明快 ； 綠化率達 50％ 以上，以陽光、綠地、水三大元素為主題；前三期 以低端花園洋房為主，采用層層退臺，使建筑立面更加豐富， 具親地屬性的陽光美墅、花園觀景洋房、多層陽光公寓構(gòu)成了錦繡華都住區(qū)的高品質(zhì)元素。 周邊生活配套有待完善；四期產(chǎn)品類型為電梯公寓， 可能會對社區(qū)整體生活品質(zhì)造成影響；道路暢通，但由于地處環(huán)城路邊緣，造成諸如出行打車難等不便。 客群來源： 本地（雙流、成都）居多，外地客群較為分散。 ? 瑞升 .水云花都 42 區(qū) 位 雙流藏衛(wèi)路北二段 占地規(guī)模 135 畝 開盤時間 06 年 4 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層（地下一層） 面積區(qū)間 70－ 180 平米 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷售均價 3500 元 /平方米 主要賣點 大規(guī)模水景園林景觀、多層形態(tài)、生活配套好（紅旗連鎖 超市，電器建材市場，服飾街，雙流中學(xué)） 機動車位 438 開發(fā) / 銷售進度 售磬 開 發(fā) 商 成都瑞升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 簡要評述： 水云花都位于川藏公路到東升的入口附近，交通便利；小區(qū)內(nèi)綠化好；緊臨雙流中學(xué)。周邊配套不多，建材市場影響大；部分戶型臨街，噪音污染較大。 客群來源： 以雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市客群為主。 ? 棠湖泊林鎮(zhèn) 43 區(qū) 位 雙流縣區(qū)東升澗槽中街 8 號 (一桿旗路南段 ) 占地規(guī)模 230 畝 開盤時間 07 年 9 月中旬 容積率 1． 72 產(chǎn)品形態(tài) 洋房、多層 面積區(qū)間 72134 平方米 銷售均價 多層均價 4500，洋房均價 5500 主要賣點 緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園，區(qū)域內(nèi)生態(tài)森林公園，體育中心，行政中心及相 關(guān)綠化帶的建設(shè) ，居住環(huán)境優(yōu)勢明顯 機動車位 1445 個 開發(fā) / 銷售進度 一期已售 90％ 開 發(fā) 商 成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述： 交通便利 ，緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園；一期產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房和多層，注重舒適度。宣傳力度大，影響面廣。周邊配套有待完善，二期規(guī)劃建設(shè)的高層電梯可能會對整體社區(qū)生活品質(zhì)有所影響。 客群來源： 客群遍布雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市、甘阿涼地區(qū)，總體而言分布較為平均。 ? 棠湖帝景 44 區(qū) 位 雙流縣區(qū)棠湖南路 占地規(guī)模 60 畝 開盤時間 20210509 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 5 幢 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯 洋房 面積區(qū)間 139－ 180 平方米 銷售均價 一期均價 4700，二期預(yù)計均價 5000 主要賣點 10000m2 超大型園林景觀 再造雙流第二座公園 機動車位 820（地下 680 輛 地面 140 輛） 開發(fā) / 銷售進度 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 二期開盤時間未定 開 發(fā) 商 四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述： 緊鄰棠湖公園是該項目最大的賣點，另外項目處在區(qū)域核心商圈，周邊生活氛圍成熟，醫(yī)療配套完備， 教育資源豐厚，交通便捷；產(chǎn)品本身品質(zhì)在東升片區(qū)處于領(lǐng)先地位，雖為電梯公寓，但可充分享受多層品質(zhì)（公攤小，僅 9％；綠化率高， 40％以上； 米的層高；全部 1梯兩戶，板式住宅），許多戶型正對棠湖公園，視野效果佳。但戶型設(shè)計不夠合理，面積雖大但各功能間舒適度分布不均。 客群來源： 主要為雙流本地客群（開盤價達同期雙流電梯產(chǎn)品最高價格，但雙流本地人很認同，外地慕名咨詢者多，但考慮到一期 4700 多的均價，成交率不高）。 ? 大成 .天府景秀 45 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 189 號 占地規(guī)模 366 畝 開盤時間 06 年 11 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 花園洋房、多層、疊拼別墅 面積區(qū)間 90160 平方米 銷售均價 4000 主要賣點 全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅 機動車位 850 開發(fā) / 銷售進度 銷售率達 80％ 開 發(fā) 商 成都大成置業(yè)有限公司 （雙流本土開發(fā)商） 簡要評述 : 社區(qū)配套較齊全，樓盤形象展示口岸好，容易在消費者心目中形成品牌大盤的認知；周邊配套成熟；全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅，綠化率高達 41％。 上空有航線，噪音污 染大，對社區(qū)生活品質(zhì)的影響不可避免。 客群來源： 雙流、成都、省內(nèi)外地、省外均有，客群分布比較平均。 ? 國棟 .南園五星城 46 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 畝 開盤時間 20211028 容積率 4 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓（ 15 層），酒店式公寓，五星級酒店 面積區(qū)間 80－ 180 平方米 銷售均價 4500 元 /平方米 主要賣點 水景廣場（全部為活水） 機動車位 1195 開發(fā) / 銷售進度 第一批次推出 100 多套，當(dāng)天銷售不到 40 套，占比僅為 30％； 開 發(fā) 商 四川國棟建設(shè)集團有限公司 簡要評述： 區(qū)位優(yōu)勢明顯，音樂廣場旁，生活品質(zhì)較高，社區(qū)內(nèi)修有人工湖，活水景觀，配套設(shè)施齊全，建有網(wǎng)球場、羽毛球場及地下恒溫室內(nèi)游泳池等，另配套一個五星級級酒店和國際會議中心，其休閑類設(shè)施對社區(qū)內(nèi)開放。戶型設(shè)計不合理，空間浪費大，公攤高。 客群分析： 總體看分布較分散（但省內(nèi)仍占 絕大多數(shù)） ? 東升國瑞 47 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長冶路二段 占地規(guī)模 35 畝 開盤時間 07 年 3 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 電梯公寓（ 11 層） 主力戶型 80 平米、 110 平米、 130 平米各占近 1/3 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷售均價 4300 元 /平方米 主要賣點 采取星級酒店式物管，社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施 機動車位 343 開發(fā) / 銷售進度 已售 90％ 開 發(fā) 商 成都瑞耀置業(yè)有限公司 簡要評述： 樓盤規(guī) 模不大，便于管理，星級酒店式物管，實行“點對點”服務(wù)；社區(qū)配置了各種智能化配套設(shè)施；周邊配套較為成熟，交通便利；產(chǎn)品設(shè)計合理，戶型利用率高，舒適度高。 因東升乃至整個雙流最初對電梯公寓存在抗性，銷售曾一度受到影響，而且樓盤規(guī)模不大，社區(qū)內(nèi)景觀打造欠缺。 客群分析： 投資客少（只占不足 10％），大部分為改善型換房客群，并且一次性付款的購買者居多。客群分布比較平均，東升、正興、航空港、華陽、成都及省內(nèi)其他客群，尤其是阿甘孜自治州的客群在此有種“集群效應(yīng)”，省外主要為北京、上海等地，而且多數(shù)是四川人。 ? 佳禾永福 48 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 26 畝 開盤時間 2021 年 11 月底 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 70－ 123 平米 銷售均價 起價 3500 元 /平方米，均價未定 主要賣點 200 米原生景觀大道，綠地率 ％ 機動車位 212 開發(fā) / 銷售進度 未開盤（預(yù)計 11 月底開盤） 開 發(fā) 商 四川鑫福投資管理有限公司 簡要評述： 原生態(tài)住宅社區(qū)，無航線噪音污染，緊鄰 250 畝市政規(guī)劃綠地，周邊規(guī)劃設(shè)施完善，客運中心將 搬遷，在客運中心原址將打造集中商業(yè)，將來很有可能成為本項目的主要賣點之一。所有配套均未呈現(xiàn)，與市區(qū)也有一定距離。 客群分析： 以雙流及成都為主，另外也有部分以養(yǎng)老為目的的甘孜州購買者。 ? 怡景苑 49 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長冶路四段 占地規(guī)模 4 畝 開盤時間 2021 年 1 月 容積率 不詳 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 80－ 123 平米 銷售均價 未定 主要賣點 不詳 機動車位 不詳 開發(fā) / 銷售進度 開盤時間未定 開 發(fā) 商 成都市昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述： 地段不錯，交通便利 ，緊鄰東升小學(xué)，并在其后規(guī)劃建設(shè)菜市場一個。項目占地面積僅 4畝，臨街獨棟，規(guī)模太小，無法體現(xiàn)樓盤品質(zhì)。 客群來源： 目前剛開始接受咨詢，具體客群不詳。 ? 和順天地 50 區(qū) 位 東升西安路 占地規(guī)模 一期 畝，二期不詳 開盤時間 07 年底 08 年初 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 小高層電梯公寓 面積區(qū)間 56－ 120 平米 銷售均價 均價未定 主要賣點 以中小戶型為主，實用性較強 機動車位 212 開發(fā) / 銷售進度 春節(jié)前后開盤 開 發(fā) 商 成都昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述： 項目位于老城區(qū)與新城的銜接地帶，城市干道西安路旁，交通便利，與未來的行政中心僅 10 分鐘的路程。另外本項目以中小戶型為主，實用性較強。樓盤一期開發(fā)規(guī)模較小，配套較少，品質(zhì)不高，主要依托項目周邊配套來提高本身品質(zhì)。 客群來源： 一期共 100 余套房源，咨詢客戶達幾百人，主要為 30 歲左右的縣城西門附近人群，以滿足居住需求為主，投資客較少。 項目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 城市級商業(yè)中心還未形成，商業(yè)形態(tài)以“臨街小商鋪＋中小型超市”為主 51 東升的商業(yè)發(fā)展水平還較為初級，只是 在城市中心形成了“臨街小商鋪＋中小型超市”為主要商業(yè)形態(tài)的商業(yè)集中區(qū)域，并沒有大型的購物中心或大型商業(yè)賣場進駐形成真正意義上的城市級的商業(yè)中心。 ? 東升城市中心標志性商業(yè) —— 締煌城 締煌城位于雙流最重要的商業(yè)中心位置――棠湖西路一段 1 號，對面為雙流著名的棠湖公園。該項目 是 現(xiàn)今 雙流面積最大，建筑最高的 標志性 項目 。 分樓層商業(yè)情況： 樓層 商業(yè)情況 一層 迅捷通訊、龍翔通訊、華偉通訊、鑫馬珠寶行、德克士、農(nóng)業(yè)銀行 二層 新一佳超市 超市外靠近扶梯一側(cè)有零散商鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)有：珠寶、藥品、包、茶、皮具、服飾、數(shù) 碼小家電等。二層租金 80－ 120 元 /平米月 三層 雙流人民政府政務(wù)服務(wù)中心 五層 纖絲鳥豐胸減肥院、雙流工商事務(wù)所 七層 圣珈瑜伽 六至九層 商務(wù)辦公大樓，內(nèi)有語言專修學(xué)校、擔(dān)保公司、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、人壽保險、司法鑒定所、房地產(chǎn)評估公司、機械公司、化妝品經(jīng)營部、環(huán)境工程公司、機械公司、農(nóng)行雙流總部等 ? 社區(qū)級商業(yè)逐步形成 52 由于近幾年東升房地產(chǎn)發(fā)展的帶動，東升的商業(yè)物業(yè)也開始隨著城區(qū)范圍的不斷擴大而向外擴展，逐步形成以服務(wù)于周邊居民日常生活、購物、娛樂、休閑為主的社區(qū)級的商業(yè)中心。 ? 業(yè)態(tài) 以零售為主，大型主題性或特色餐飲、休閑、娛樂商業(yè)缺乏 東升現(xiàn)在的商業(yè)業(yè)態(tài)以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)大多零散分布于各個住宅小區(qū)中，只是在與成都最近的幾條主要交通干道的兩側(cè)，原來的農(nóng)家樂地，初具餐飲集中帶的雛形。另外，東升市場缺乏品牌開發(fā)商以及大型復(fù)合地產(chǎn)項目推出，東升現(xiàn)在還沒有形成大型的主題性或特色性的商業(yè)項目。 項目所在地商業(yè)情況調(diào)研及分析 ? 項目所在區(qū)域路網(wǎng)交通分析 53 項目所在區(qū)域內(nèi)的交通道路網(wǎng)包括：白河路三段、白河路四段、澗槽北街等幾條較寬的道路，均為雙向六車道；棠中路四段、棠中路 三段等幾條道路，均為雙向四車道；以及項目地旁的規(guī)劃路等。 項目區(qū)域內(nèi)的路網(wǎng)類型豐富，分布均勻