工程維修管理作業指導書-資料下載頁

【導讀】1)大型設備完好率99%以上。2)客戶特約維修及時,返修率不高于1%,公共維修當天完成,質量合格,返修率不高于1%。3)客服部派發的特約維修單完成率100%,其它類維修單完成率98%以上。4)按計劃定期對設備設施進行月/季/年保養,保養完成率100%。6)重大安全責任事故為零。1上門時間接到維修需求后，到目的地不超過15分鐘。2服務態度熱情、謙虛、使用文明用語。3服務滿意率應達到95%以上。4疏通馬桶要求維修后使用暢通，維修時間不超過30分鐘。下水道嚴重堵塞除外。5疏通地漏使用順暢，并對切口恢復原樣，異物須清理干凈，維修時間不超過1小時。換鎖后進行開合測試。7水龍頭漏水維修后達到原來標準，密閉、開關自如，壓力正常，出水順暢。8接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水，處理面美觀、大方。管道、閘閥、儲水池、桶體、底座緊固密封，在維修完畢后應盡量保持原狀，時間不得超過30分鐘。應及時上報領導。更換的配件應符合安全用電規范。

　　

【正文】 、主要零部件更換及大中修（改造）情況等。 2) 維修主管負責指導、監督、檢查設施、設備檔案的管理工作，并對重要的檔案資料備份、存檔。 運行管理 1) 工程維修部 根據不同的設備（設施）的類別及工作分工負責確定各類設施、設備的責任人，設備責任人必須經過專業培訓，具備相應資質，持證上崗，且應遵照相應的管理規定，并兼顧經濟、合 理的運行原則，做好運行管理工作。 2) 因計劃內檢修保養（包括已知的市政原因），而影響設施設備正常運行的，須提前申報或告知客戶服務中心、客戶服務組、消防監控中心并提前 24 小時通知相關客戶；因突發事件或故障導致設備不能正常使用（如市政突然停水、停電、設備突發故障等）， 工程維修部 應立即采取應急措施，并聯系有關部門了解事件原因或組織修復、確定故障排除期限，同時應向客戶做好解釋工作。 故障維修（事后維修） 1) 設備（設施）故障分為以下兩類： 深圳市潛龍海寧房地產經紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業業 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 27/66 生效日期 202011 2) A 類故障：指運行監控或維修保養中發現的可以立刻排除的輕微故障； 3) B 類故障： 指設備（設施）發生非正常損壞或責任事故而被迫停止運行或工作的一般或較大（重大）故障。 4) 對 A類故障由各 工程維修部 運行班人員（設備責任人）或設備維護保養人員進行現場排除后，將維修情況及結果記錄在《設備設施故障登記及維修記錄表》內。 5) 對 B類故障，一般情況下須即時組織維修，但對不會產生嚴重后果的或夜間發生的、且較小影響客戶生活、工作的設備（設施）故障，可以延后組織維修。對 B類故障維修前須填發《派工單》，對重要設施設備或影響范圍較大的或存在較大安全隱患的維修項目，還須辦理《設備（設施）檢修工作票》。 6) 對 B類中的一般性 故障，修復時間不應超過 24 小時 , 若有可能超過 24小時，應向維修主管報告，請求支援，限期解決。 7) 對重大故障或責任事故，維修主管應立即組織 工程維修部 人員采取應急措施防止故障或事故擴大，并及時向 服務中心 經理報告，同時須填寫 《 設備（設施） 重大故障（事故）報告表》上報公司處理， 對于責任事故遵循“三不放過”的原則組織處理?！叭环胚^”指：事故原因分析不清不放過；事故責任人及相關人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過。 8) 對在保修范圍內的設施設備故障或質量問題，首先以書面的形式（《工作聯系函》）聯系供應商或保修單位，按 照“三方協議”條款執行。 9) 每季度末，維修主管負責匯總本季度的設施設備故障及維修情況，填寫《設備（設施）故障率統計表》、《設備及系統完好率統計表》，并統計、分析該季度設施設備的運行情況，交行政部存檔、備查。 維護保養制度 1) 工程維修部 對設備設施、房屋本體等實行二級保養制度，即日常維護保養（小修）和定期維護保養（一級、二級保養）。對保養的總體要求是：整齊、清潔、潤滑、功能正常、安全。日常維護保養的主要內容有：清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經常運行的機械進行盤車、試車；定期維護保養除包含日 常保養的所有內容外，還包括：局部拆卸檢查、調整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣測量、參數測試、整定及計劃內檢修。 2) 每年 12 月份，維修主管根據設備（設施）工作狀況（使用年限、設計壽命、磨損、維修保養及能耗等情況）及設施設備定期檢查保養的內容、周期和要求，負責組織編制 深圳市深圳市潛龍海寧房地產經紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業業 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 28/66 生效日期 202011 潛龍海寧房地產經紀有限公司 下年度的《設備（設施）大中修（改造）計劃》，報 服務中心 經理審批。 3) 設備責任人負責其責任范圍內設施設備的日常維護保養（小修）及定期維護保養。對日常維護保養在《工作日志》做好記錄 , 對定期維護保養填寫相應的檢查保養記錄 表。 4) 工程維修部 按照設施設備大、中修及更新改造計劃，組織相關人員進行項目的大、中修保養及更新改造，完成后填寫 《 設備（設施） 大中修（改造）記錄表》，同時將主要零部件更換及大中 修（改造）情況記錄在《機電設備臺賬》中。 5) 已外包給各專業公司進行維護保養的設施、設備，責任人需按照簽訂的有關維護保養合同，監督、檢查其維保質量，確認維保質量符合要求。 設備房的管理：按照《設備房及設備使用管理規程》執行。 庫存設備的管理 1) 閑置設備和暫停使用設備，由所屬部門負責管理，并做好記錄。存放地點要相對集中，保持干 燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。 2) 庫存設備重新啟用前，須經工程人員進行保養、檢測后，方可投入使用。 報廢 1) 設施、設備有下列情況之一者 , 應考慮報廢 : a 超過規定使用年限 , 主要結構及部件嚴重磨損或破壞，設備效能達不到技術要求且無法修復； b 設備技術性能陳舊落后，經濟效果差，技術分析結論更新優于大修； c 因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用； d 嚴重影響安全 ,繼續使用將可能引發事故且不值得修復改造； e 維修費用超過原資產凈值或能耗大，污染嚴重。 2) 報廢由 工程維修部 組織公司行政、財務人員進行鑒定、確認， 填寫報告交 服務中心 經理審核后，上報公司領導批準。 3) 設備批準報廢后 , 由 服務中心 工程維修部 、行政部、財務部組織拆除及進行廢件處理，并將回收殘值上繳財務部，由財務部完成資產注銷，并通知行政部完成資產實物臺賬注銷及檔案資料清理工作。 廢棄物的處理 深圳市潛龍海寧房地產經紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業業 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 29/66 生效日期 202011 1) 對設備（設施）維保后須保持其設備及環境的清潔，對維保中產生的一般廢棄物由維保人員清理到垃圾桶內。 2) 在維護保養中產生的對環境有污染的廢棄物（如油漆、天那水、機油、柴油等）應集中堆放。 相關表格 : 《機電設備臺帳》 《設備設施定期保養計劃表》 《設備設施定期保養記 錄表》 《設備設施故障登記表》 《設備設施重大故障（事故）報告表》 《設備設施故障率統計表》 《系統故障率統計表》 《設備設施檢修工作票》 《設備設施大中修（改造）計劃表》 《設備設施大中修（改造）記錄表》 《工作聯系函》 11 機電設備編號管理規定 設備編號規則 設備編號由以下四部分組成： 第 一 部分表示設備的類別：用數字 01— 99表示； 第二部分表示單位的名稱：用大寫英文字母表示； 第 三 部分表示單位設備序號，用數字 00 00 003999 等表示； 第四 部分表示設備的管理等級：用大寫英文 字母表示； 例如： 03 – HN – 001 A 電梯 海寧 1 號梯 A級 深圳市潛龍海寧房地產經紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業業 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 30/66 生效日期 202011 設備代碼及分類： 代碼 設備類別名稱 01 水泵 （包括消火栓泵、噴淋泵、生活水泵、穩壓泵、潛污泵等） 02 風機 （包括正壓風機、排煙風機等） 03 電梯 04 發電機 05 變壓器 06 空調（冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調、風扇等） 07 消防設備（包括控制聯動柜、報警控制器（屏）、防火卷簾門 、巡檢箱、氣體滅火系統 等 ） 08 監控設備 (對講門禁系統、視頻監控系統等 ) 09 電器柜（箱）（包括 高壓開關柜、低壓配電柜、控制柜（箱 ） 、照明配電箱、電表箱等） 10 車場道閘系統 11 食堂設備 12 通訊設備（包括辦公電話 、交換機 、 信號放大 /轉換器、 對講機等） 13 維修設備（包括水泵、疏通機等 ） 14 自動抄表系統 15 12 設備的管理等級 根據設備對客戶服務的重要性，將其分三級： 1） A 級設備：電梯、生活水泵、消火栓水泵、噴淋泵、噴淋壓力罐、穩壓泵、變壓器、發電機、高壓配電柜、低壓配電柜、消防水泵控制柜、火災報警控制器、消防聯動柜、防盜報警系統、氣體自動滅火設施等。 A級設 備管理應做到日巡視檢查，責任落實到人，按計劃保養 ,按設備使用說明書和公司相關規定進行參數測試和運行試驗并做好相關記錄，發生故障及時處理，要求有備用的設備按工作、保養計劃執行，保障隨時能投入運行。 2） B級設備：送 /排風機、排煙風機、冷水機組，空調柜機、對講監控系統、交通道閘 等；B級設備管理至少應做到經常性巡檢，按計劃進行保養。設備發生故障時能及時趕到處理。 深圳市潛龍海寧房地產經紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業業 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 31/66 生效日期 202011 3） C 級設備：除 A、 B 級以外的所有設備。如防火卷簾門、小型控制箱（配電箱）、辦公室空調、風扇、維修機具、保安通信設備、消火栓、潛水泵、風機盤管、吸塵器等。 C級 設備管理應做到計劃保養，設備發生故障時能及時趕到處理。 13 安全操作管理規定 內容： 1） 工作前，必須檢查工具，測量儀表和防護用具是否合格、完整。 2） 任何電器設備未經驗電確認后，一律視為有電，不準用手觸及。 3） 電氣設備及其帶動的機械部分需要修理時不準在運行中拆卸修理，必須在停車后切斷設備電源，取下熔斷器，掛上“禁止合閘，有人工作”的標示牌，并驗明無電后，方可進行工作。 4） 在配電柜及母線上進行工作時，停、送電及相關保護措施工作應由當值人員操作，監護人在驗明無電后應掛臨時專用接地線，并懸掛警示標識和設置遮欄 。 5） 在配電線路上工作時每次臨時工作中斷后或每班開始工作前都必須重新檢查電源確已斷開，警示標識完整無誤后再驗明無電后方可作業。 6） 每次維修結束時，必須清點所帶工具、零件，以防止遺失和留在設備內造成事故。 7） 低壓設備上必須進行帶電工作時，應嚴格執行“工作票”、“操作票”等保障安全的技術措施類制度。并要經過維修主管批準，同時要有專人監護。工作時要戴工作帽、穿長袖衣服、戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕緣墊上進行，臨近有帶電部分和接地金屬部分應用絕緣板隔開，嚴禁使用銼刀、鋼尺等非絕緣工具進行操作。 8） 電源配電箱嚴禁 帶負荷操作開關。 9） 帶電裝卸低壓熔斷器管時，要戴防護眼鏡和絕緣手套，必要時使用絕緣夾鉗、站在絕緣墊上操作。 10） 熔斷器的熔斷電流要與下端設備和下端分支回路設計安裝的最大工作電流、保護動作電流相匹配。 11） 電氣設備的金屬外殼必須有“接地保護”或“接零保護”，接地線要符合標準。在非故障時帶電設備不允許斷開外殼“接地”、“接零”保護線。 12） 電器或線路拆除后，對可能來電的線頭必須用絕緣膠布包扎好，并標識清楚。 13） 安裝燈頭時，開關必須接在相線上，燈口螺紋必須接在工作零線上。 深圳市潛龍海寧房地產經紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業業 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 32/66 生效日期 202011 14） 使用梯子時梯腳與地面的夾角為 60 度為宜，不準墊高使用，在 滑的地面上使用梯子時要有相應防滑措施。沒有搭鉤的梯子，在工作中要有監護人扶住梯子，使用人字梯時拉繩必須牢固可靠。 15） 使用電動工具時，要求戴絕緣手套、配置相應防護用具，并站在絕緣墊上工作。 16） 電氣設備發生火災時，要立即切斷電源，并使用干粉或二氧化碳、七氟丙烷等氣體滅火器滅火。 17） 嚴禁用水撲滅電氣設備、設施火災。 18） 嚴格執行“工作票”、“操作票”等保障安全的技術措施類制度。 19） 遵守國家規定的相關安全操作規程。 14 設備運行記錄管理制度 目的 規范運行記錄 ,建立準確、完整、系統的設備運行資料。 適用 范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產經紀有限公司 設備運行記錄。 內容 1) 工程維修部 機管系統巡查記錄表、弱電系 統巡查記錄表、供配電設施運行記錄、空調系統運行記錄表，每日由指定責任人 檢查后每月月底將表格匯總 后上報 部門 主管 。 2) 設備檢查保養表由檢查 人 填好后交 指定責任人 審查后簽名，每月月底將表格匯總 后上報 部門 主管 。 3) 設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。 4) 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。 15 設備臺帳管理制度 目的 設備臺帳是對有關設備的各項明細資料及數據的記錄，是設備管理的主要依據，這些記錄可作為設備計劃檢修和確保設備正常運行的重要依據，也是設備技術改造的主要依據。 適用范