溧陽市鑫盛食品公司地塊項目前期研究策劃建議書-資料下載頁

【導讀】溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經濟區范圍，是著名的“絲府茶鄉”。溧陽古稱平陵,秦建縣制,至今已有2200多年歷史。1990年8月,經國務院批。準,撤縣設市,是常州市重要組成部分。溧陽現轄制18個鎮、2個省級開發區,溧陽市是常州境內唯一山水兼得的城市，自然環境優美，尤其是南部區域，經中外科學家聯合考證，地處溧陽上。括人類在內的高級靈長類動物的共同祖先。江南指揮部就設在溧陽的水西村。2020年全市居民儲蓄存款較上年。費以及儲蓄等指標顯著增長。溧陽市經濟綜合實力的壯大，為該市進一步發展打下了。從后期走勢來看，預計溧陽市經濟增長幅度仍將保持兩位數以上的。分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900萬。元，在出口額中，一般貿易出口6821萬美元，加工貿易出口1332萬美元。

　　

【正文】 開 發 建 議 篇 本節分析小結 —— 項目地塊所處區域交通較為便利，生態環境優勢明顯，周邊生活和商業配套齊全；但地塊內保留建筑為本項目發展最大的難點，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（約 350 米），規劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。 培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 由于本項目占地面積在溧陽市屬于較小規模的項目，因此更利于我們利用細分市場，造就小而精的精品。針對溧陽地區的競爭項目狀況和客源需求來看，小區以提高綜合化品質為主導思想，在房屋主體設計、景觀設計、物業服務等部分來提高產品檔次和項目的性價比，增強產品競爭能力和市場去化率，以項目現有情況來看，建議從以下幾個方面提高產品品質。 一、建筑風格 根據本項目前期定位規劃，并根據溧陽市住宅目前發展的的狀況，堅持與周邊高靜園、五亭園、護城河相和諧，并能在市場上產生創新效應，使產品適 銷對路的原則，建議該項目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現代簡約風格 ，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區 。 二、總體規劃 設計單位： 在先期的規劃設計草案方面，發展商需不惜重金，邀請國內外知名規劃、景觀、建筑設計公司諸如： 加拿大 P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海會元等。奠定設計主基調和思路。同時可以借助這些規劃公司的聲譽提升項目檔次。在規劃后期詳規方面可以邀請本地規劃設計公司完成，以節省成本支出。 規劃理念： 規劃設計主要針對溧陽市中高收入階層的私營業主和個體經營者以及文化素質較高的醫生、 律師、公務員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設計理念，滿足項目業主的回歸自然的需求，力求達到生活與自然空間完美結合。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護城河）景觀資源；在內部“造景”，開辟小區內的景觀空間，采用中央景觀區規劃，將內部造就一個大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復式有獨家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺，花園洋房、聯排別墅有層層退臺設計送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活。總之整個小區內上、下、左、右，處處是花園， 處處是風景，使花園成為本項目的整體特色。 建筑風格融合景觀主題，體現美式現代外觀設計風格。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現現代美式風格的輕快、休閑特征，達到環境景觀與室內空間融合的效果。建筑群落與周邊環境結合渾然天成。 建筑布局應根據地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態，合理布置。根據本地塊的特征及周邊建筑的形態，建議本案以南低北高的物業布局形態，建筑物沿中央景觀區排列，并形成圍合。沿大營巷布置商業用房，由于大營巷商業氣氛不強，建議只做一層商業，在靠近城南醫院一側可視性佳 可以考慮建造 1000 平方米左右的三層商業，商業部分一樓挑高至 米，在不增加容積率的培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 情況下，可以增加商業部分的價值。 大門設置在小區中部，車庫設置在近門右側，分為地上地下兩層，盡量使車進門就入車庫，小區內原則上不通車，主要道路系統在小區內形成回環，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。 外力面： 建筑外力面以美式現代簡約風格為主基調，以潔凈現代的典雅灰白色調為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調虛實對比： 自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉角窗等在創造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構件及綠樹 一道營造出獨特的室內光影效果。 片狀、貼近自然的輕質構件：木材是最容易使人產生溫暖、親切感覺的天然材料。選用木材，自然而然就會使建筑散發出自然質樸的原生美感。 溫暖木質百頁憑添室內外光影變化：木質百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創造出豐富的室內外光影效果。 小巧的凸陽臺、遮陽構件和露臺上的角鋼構架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。 將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進行設計，使立面凹凸有致，光影效果強烈，極具現代感和視覺沖擊力，創造出豐富的韻律感。 景 觀： 高端競爭個案皆把環境 景觀提到了應有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產品，景觀設計是項目最最關鍵之一，是項目營銷過程中主要訴求之一。在小區內部，本案規劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30 米以上，中間形成綠化，使整個社區形成圍合形成中央景觀區。這個中央景觀區是小區內部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節奏感擺置，產生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現東方園林之清雅情韻。中央景觀區水景可以發揮小區臨河的優勢，采用護城河的凈化水，節省成本；另外在小區沿護城河邊有市政規劃的沿河綠化帶，其中 可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。在小區外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區私家公園，這將大大提升小區景觀優勢。 房 型： 目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創新產品，在本案的設計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花 園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。在面積設計中，根據各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設計理念。我們市場調查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產品方面盡量控制單套面積，控制單套總價，不宜采用過大房型面積。以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛、三室二廳二衛的為主力房型，另外也有培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 輔助的部分四房，充分適應了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質。 會 所： 高端項目基本都設有會所，由于本項目相對較小，配置專 門會所可能性不大。但可以考慮設置一些陽光會所如：網球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。 物業管理： 在物業管理公司方面可以引進較發達地區知名物業管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業管理經驗，規范化的操作流程，個性化的物業服務。同時品牌的物業公司也是項目賣點之一。 三、物業配比： 基于項目目前地塊現狀和控規，下面對項目各種物業類型配比作一分析，為開發商提供開發參考： 各物業市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業產品 市場銷售現狀簡單分析一下，以便給隨后的物業配比提供整體的一個規劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產品速度快，因此在規劃小區物業類型上我們整體思路是小高層按規劃要求的 15000平方米進行規劃。 別墅： 目前溧陽市場別墅供應量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項目內規劃別墅物業，盡量將該物業總價控制在 80 萬以內。 多層： 多層產品是目前溧陽市場占有量最大的產品，市場成熟，消費者易于接受，建議在項目內 規劃部分多層產品。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學上并沒有硬性的指標。花園洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內規劃部分花園洋房產品，正好填補市場的空白點。 培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 規劃物業類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000平方米； 保留建 筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890平方米； 商業建筑用地面積： 商業建筑用地面積按 2500平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320平方米； 其他物業建筑面積： 項目新建面積 高層建筑面積 商業面積 =36320150002020=19320平方米； 其他物業用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業用地面積 =30620300058902500 =19230平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 ，這里按 ； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 ，這里按 。 聯排別墅容積率： 聯排別墅的容積率一般在 ，這里按 。 假設 其他物業全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業用地面積 *容積率 =19230*=23076平方米 則： 多層建筑面積 其他物業建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發容積率將超過 假設 其他物業全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業用地面積 *容積率 =19230*=15384平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發容積率將低于 ，不能充分利用容積率 培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 同樣如果采取高層 +聯排別墅的形式開發容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯排別墅相結合的方式開發，具體三種物業形態的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962平方米 Y=11268平方米 小區多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962平方米和 11268平方米。 模型二、高層 +多層 +聯排別墅 設： X=多層建筑面積， Y=聯排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062平方米 Y= 5258平方米 小區多層建筑面積和聯排別墅建筑面積分別是 14062平方米和 5258平方米。 四、客源定位 結合本項目自身各方面條件和預計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：；私營 業主、個體經營者，企事業中高層白領、醫生、律師、公務員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545歲左右； 家庭結構：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10萬～ 30 萬元，月供 20205000元以下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 購買動機：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。如何把客源吸引并 且成功的促使其購買本項目，只有在產品的規劃設計和細節上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎。 五、價格定位 定價原則與理論 ? 房地產定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 ? 該方法的理論依據是房地產交易中的替代原則。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發生了交易的類似房地產的既知價格，修正得 出待定價的對象房地產最可能實現的合理價格的一種方法。 ? 作為專業的房地產投資咨詢公司，我們在充分的市場調研基礎上，參照周邊區域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進行價格定位。 具體定價方法 ? 以市場比較定價法來求取房地產的價格時，通常需要進行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正等。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產的