溧陽市鑫盛食品公司地塊項目前期研究策劃建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。 在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產品競爭的（平均單價在 3000元 /平方米以上的有嘉豐新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐新城（二期）等項目；另 外在本案周邊將會對本項目產生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調總表 樓盤名 開發商 占地面積 總建規模 產品形態 總戶數 規劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產開發有限公司 347000㎡ 110000 ㎡ 別墅 400 170—400 獨棟310 —330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯盛房地產開發有限公司 150000 ㎡ 酒店、公寓、商業 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產開發公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180—400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐新城 溧陽市嘉豐房地產有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一期722） 87 —190 三房 120138 高層3080 多層2950 2020/9 7278888 培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 景鴻花園 溧陽申大置業有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅：190—210 公寓：85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準現房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產有限公司 41000 40700 公寓、聯排別墅 266(聯排20) 115—150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結構封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產開發有限公司 20200 20200 公寓 168 78 —160 二房、三房 95 —123 均價：2680 2020底 7301845 南大街廣場 武進蘭新房地產開發有限公司 40000 60000 公寓 260 90 —160 三房 99 —135 均價：3400 2020底 7288188 合計 1086900 961690 4999 78 —400 三房 99 —140 25803080 開發企業： 從競爭市場的開發商來看，溧陽本地的開發商與外地開發商平分秋色，溧陽本地開發商如：江蘇金燕房地產開發有限公司、 溧陽昆侖房地產開發有限公司在溧陽已經擁有了數年以上的經營，在當地的企業知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。外地開發商中主要以常武地區的為主如：常州廣安房地產有限公司、常州金谷房地產開發有限公司、武進蘭新房地產開發有限公司，這類公司因在經濟相對發達地區有成功開發經驗，在市場上較為活躍。這說明也有外地開發商看好溧陽房地產市場，并前來投資。隨著溧陽市國有土地出讓轉讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業和外地發展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產市場的發展水平，使市場競爭合理化、規 范化，但另一方面，眾多實力開發商的介入卻也激化了市場競爭。 培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 社區規劃 在社區規劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發區和市區近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產品呈放量走勢，后市供應量偏高。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區規模上，市場規模不等，既有占地 新城，也有占地僅 4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規劃容積率上，也有一定的區別，容積率最低的為天 目國際村， 500 多畝土地上，僅規劃建造 11萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規劃提高了土地利用成本，但也提升了產品品質，因而該小區別墅售價高達 5000元 /平方米以上，開創了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。這說明，溧陽市場上，產品價格與地理位置及產品品質息息相關，相互影響極大。 產品形態 溧陽高端住宅市場上，以別墅占據絕大多數，除了以有兩個真正意義上的別墅物業項目外市區其他住宅項目幾乎都規劃有少量別墅，別墅占市場供應量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特 征，僅僅是以其戶型面積來區分與別的住宅產品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐新城一期有為數不多三棟高層，但從住宅的發展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優點，將是今后溧陽是高檔房地產物業發展的主要方向。 產品設計 在產品設計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛房型較三房二廳一衛數量更多，說明二衛的設計更適合現代都市家庭的生活方式和習慣。 培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 高端市場主力三房面積比較表 （單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達 200平方米以上的豪華三房，但也有 100平方米以下的經濟型三房，但這兩種都是一種特別現象，在市場上僅占有機少量的比例。通過上圖我們可以得出結論，市場上的主力三房面積峰值 在 115135平方米之間，這種房型設計客廳面寬一般在 4米以上，各個臥室面寬一般在 ，居住較為舒適、寬敞。 銷售價格 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場培訓教程規章制度設計方案調查表內部資料建議書管理流程 項目建議可行性研究 研究報告發展報告行業分析技術方案系統工程設計方案施工設計質量手冊管理手冊規范手冊 2950 30802480 2650 268034003000 285005001000150020202500300035004000嘉豐新城多層嘉豐新城 高層 景鴻花園 水韻華庭桃源里南大街廣場 龍泉山莊疊加龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400元 /平方米之間（別墅暫不計算在內），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 從以上價格分布中可以看出，市場平 均單價呈現了兩個峰值區間，其一是相對看好的南部區域和市中心住宅，均價一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600元 /平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城項目的調研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 從目前的市場表現來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好 較高樓層，后期 17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優勢，因此銷售不盡如人意。 溧陽住宅市場主力總價分布區間 （單位：萬元） 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產品與其他普通住宅項目有區別可比性不強，但如我項目規劃花園洋房時在價格上可作