廣州市房地產廣州天河區房地產市場調查報告房市分析-資料下載頁

【導讀】本次調查的范圍主要天河區的住宅,商鋪廣場,寫字樓,以及酒店公寓。其中商鋪的范圍包括有體育西路，體育東。路，黃浦大道，天河北路，天河南路。商場則主要集中在以天河城為中心的一個商圈，有天河城廣場，正佳廣場，維多利廣場，天河電腦城。而住宅及寫字樓分布主要集中在幾個區域：天河北一帶，珠江新城，以及員。酒店公寓則以珠江新城為主。天河區位于廣州市老城區東部，得名于區內的天河體育中心。2個居委會、沙東街道部分區域劃歸越秀區管轄；天河區新塘街道的玉樹村劃歸蘿崗區管轄。調整后，天河區面積。141平方千米，人口55萬。產業發達；教育先進，科研密集；整個天河區集合了政治、經濟、文化教育、休閑娛樂等各方面的發展。地區為發展用地儲備，以廣州大道、天河東路為內部交通軸的CBD結構。珠江新城分區是廣州市總體規劃中確定的新城市中心區，其功能為商業、金融、行政、體育、外事和居住生活。海心沙市民廣場和兩幢350米高的“雙子塔”也將在此崛起等。

　　

【正文】 1 0 0 0 0 平 方 米 。一 層 經 營世 界 品 牌 精 品 ， 二 層 以 流 行 、時 尚 的 品 牌 為 主 ， 內售國內外名牌商品，如時裝、首飾等。三樓的東海海洋酒家 。 第 5 層是 高級富豪的會所，占地4500 平方米，內有健身、娛樂、兒童游樂、游泳等設施，一應俱全。 元 /㎡ 不包水電 100% % 35 時代廣場 時代廣場 16 層為商場 ,100 多間商戶按功能類別分布于名層 ,名層皆有特定主題 ,以“品牌服飾 ”、 “特色飲食 ”、 “家居精粹 ”、 “商務會展 ”四大主題凝聚時代廣場獨特魅力。從國內頂級品牌到國內時尚專賣店；從歐陸咖啡到粵、湘、泰、日四大優質食肆；從簡約現代家具到精雕細啄的古典宮延式家居布置；美容、康體、音像、文化書屋均式式俱備。 元 /㎡ 包水電 % 50% 區域名稱 業態分布 租價概 況 (元 /㎡ ) 管理費 出租率 實用率 維多利廣場 廣州維多利廣場各樓層商品分布 地下 1 層 宏城超市 一樓 名牌服飾 二樓 精品皮具、時尚服飾 三樓 運動休閑 四樓 兒童用品、家具精品、數碼通訊 五樓 新潮樓 .食太郎日本和風料理自助餐廳 六樓 佬湘樓 .無國界美食沙龍 首層為 500800 二層鋪位租金為 三層鋪位租金為 四層鋪位租金為 元 /㎡ 100% 50% 同堂廣場 五環 “同堂 ”廣場，座落在享有廣州 “華爾街 ”之稱的天河北路，經營面積約 5500 平方米，經營的業務包括個性服飾、家居精品、瑜珈美容，紅酒 書吧、特色餐飲等 首層鋪位租金為 228 二層鋪位租金為 118 三層鋪位租金為 88 39 元 /㎡ 不包水電 67% 53% 36 體育東路 該地段主要以飲食，服飾，金融類的街鋪為主，其他類型的街鋪分布較少 商鋪租價為 450— 600 靠近黃浦大道末段商鋪租價為 150— 200 均價 5 萬元 /平方米 10— 15 元/㎡ 不包水電 / / 體育西路 以飲食類街鋪為主，通訊產品及服務類，金融類的街鋪也占有一定的比例 商鋪租價為 400— 600 橫街及靠近黃浦大道末段商鋪租價為 150— 200 均價 萬元 /平方米 12— 18 元/㎡ 不包水電 / / 天河北路 該地段已成為一條成熟的商業街，各類型的街鋪都占有相對的比例，形成濃厚的商業氣氛 西段商鋪租價為 400— 550 中段商鋪租價為 250— 350 龍口段商鋪租價為150— 250 一線群樓均價為 萬元 /㎡ 15 元 /㎡ 不包水電 / 黃浦大道 (天河 員村 ) 該地段以五金 ,家居用品的街鋪，以及大型的裝飾城為主，形成一定商業氣氛的專業市場。而其他類型的商鋪則分布比較零散，導致該商業市場還沒有達到完全成熟的程度 商鋪租價為 200— 300 均價 3 萬元 /平方米 10 元 /㎡ 不包水 電 / 37 43 商業特點及發展潛力分析 431 區域 經營 具有一定的 特色 天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業市場做輔助配套的經營模式。 以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業市場包括： 珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場； 石牌崗頂的 IT、數碼、科技型專業市場； 黃埔大道建材一條街專業市場； 還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構筑起了天河整個商鋪市場。 38 432 價格水平存在一定的規律 天河的商鋪可以說是寸土寸金 ， 以天河 城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在 1000元 /㎡以上，正佳廣場首層租金 750 元 /㎡；維多利廣場首層 500800 元 /㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到 400~500 元 /㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層 200~250 元 /㎡；華景、駿景一帶小區群樓商鋪租價在100~200 元 /㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。 但 天河區域 商鋪價格水平 跨度遠遠 比越秀和荔灣 大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上 500~600 元 /㎡，但一些位置不佳的、偏 遠些的商鋪月租才幾十元 /㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。 433 各類型的行業發展趨向成熟。 在天河城這個商圈，以及中信廣場商務圈的帶動下，聚集了龐大的消費團體。由天河城 — 崗頂，石牌，體育東， 體育西；由天河北 — 龍口東，龍口西；周邊的同類商業實體都迅速蔓起來，各類型行業形成一個整體，達到一定的商業規模。 39 434 租售價格較高，升值能力強 從上圖的租售價格反映，無論是街鋪，還是大型商場內鋪，這些區域的租售價格長期處于較高的水平，并 且每年的都有 10%左右的升幅。由于租價的不斷上揚，給 不少的商家帶來了一定的租賃壓力，增加了經營的成本，但并沒有影響商家們的信心。地鐵三號線的開通，天河體育西站作為一，三號線的交匯站，坐擁日均百萬的超旺客流，直接貫穿天河商圈與中信商務圈，連接珠江新城。 輻射能力將逐步加強，固定消費人口也將不斷增加 ， 為各方面行業的發展帶來無限的商機，潛在不可估計的升值空間。 縱觀整個天河區，其商業發展的迅猛，為廣州市政治，經濟的發展帶來良好的效益；人民的生活水平也得到不斷的提高；同時也為自身區域帶來無限的商機。但整區的局部區域功能分布明顯，政府應該設想 提升商業產業素質，引進有實 力的大型商貿企業進駐，發展高起點的商業，加強該地區的集散、服務功能，達到人流，物流，資金流的密集涌入，使整個區域得到全方位的發展，成就天河區“超級商務圈”。 40 44 供求情況分析 天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內街檔口 都備受商家與投資的 關注。以天河城為首，宏城廣場，正佳廣場，維多利廣場，以及 太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位 ，就頂手費就要 3040 萬。 天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場占據著天河的軸心位 置，商鋪租價不菲， 首層就 上千元每平方米，但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。 據資料顯示：在過去兩年，天河區的商鋪處于一個供過于求的狀況， 但是近兩 三 年 卻 趨向于一個供求穩定的理性發展 ，但區域性的局部集中發展較強，使商業的發展趨向于兩端，拉低市場的均價。 市民投資信心不足是拉低均價的又一大原因。大部分投資者都不愿意先期低價投資 ， 等市場充分成熟起來后再收取高比率回報。相反，他們往往先期采取觀望態度。等市場旺起來，高回報率的形 勢更加確定和明朗之后才有信心投資。現在的綜合性商鋪大多出現在天河北路、珠江新城一帶，以目前的趨勢看，隨著ＣＢＤ的建立以及跨國公司、海外客商的進入，未來前景 41 不可小視，遺憾的是投資商客對市場的預期不如開發商樂觀。在風險和收益的雙向權衡之下，他們會選擇先投資別的低風險產業，等這邊市場初具規模之后再回來投資。這樣一來，在新城區內占絕大部分比重的商場商鋪的銷售情況就遠不如老城區中心的散鋪，大約只占到總量的２０％ —— ３０％。而散鋪的交易價一向是低于商場商鋪的 ， 這樣一來，整體均價就被散鋪的低價稀釋而下滑。 45 消費狀 況分析 451 城市商業發展迅猛 隨著社會發展，經濟步伐不斷向前邁進，隨著以天河城，中信廣場為中心的商圈的擴大，以及珠江新城的開發， 帶動著整個天河區的政治，經濟的繁榮發展，人民生活水平得到不斷的提高。 42 452 消費模式發生改變 天河區統計局資料顯示：天河區職工的人均工資月收入水平達到 3500 元，由此，可以了解到人民的消費模式已 經由最基本的溫飽生活向著高層次的選擇性需求消費邁進。大型的綜合商業廣場為消費者各種需求的選擇，在一定程度上達到一個供求平衡的效果。 453 消費個體的變化不大 1）年 齡介乎于 20——35 歲。 2) 家庭經濟負擔較輕，個人消費能力強的白領，高級白領為主。 3) 對新生事物感興趣，消費意識超前，個性鮮明，講求生活享受，追求名牌產品。 4）接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網絡等潮流媒體。 43 454 消費人群 在天河區，各大商圈以及大型綜合性購物廣場之所以得以蓬勃的發展，除了選址的優越，交通的便利，還需各類型的消費人群支持，其中只要以白領，白領以上的各階層企事業人士，周邊住宅群樓的居住人群，以及觀光游覽的消費人群為主。 5 綜合評價 綜觀整個天河區，商業 、住宅、寫字樓正處于一個急速發展邁向成熟的階段。而且各類房地產區域集中分布十分明顯：珠江新城的住宅、寫字樓；天河體育中心的商業、大型商業性廣場、 IT 數碼商場；東圃板塊的住宅迅猛發展等。隨著各大板塊的不斷延伸、擴展，作為坐擁交通便利、網絡發達、配套完善的天河區，各行業的發展存在很大的發展空間。天河區是政府支持廣州東部發展的重點規劃，特別是珠江新城以及東圃板快，在未來幾年里，相信房地產市場將趨于穩步發展。