龍城豪庭可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 、投資回收較快；%，高于基準收益率7%，大于零；上述分析說明項目的盈利能力較強，項目從財務上講是可行的。第六部分 不確定性分 盈虧平衡分析盈虧平衡分析計算項目產品的保本銷售率。分析項目產品開發成本構成，其中管理費用、銷售費用、不可預見費等為可變成本，其他為固定成本。項目的可變成本與產品銷售率及銷售收入相關，根據房地產開發統計資料分析計算，、。根據上述數據計算項目盈虧平衡點如下。BEP（銷售量）=BEP（銷售率）=%從盈虧平衡分析可以看出，%，項目就可以保本。說明項目具有良好的抗風險能力。 敏感性分析項目在計算期內可能發生變化的因素有商品房銷售價格和建設投資，各單因素變化177。5%，177。10%時對項目財務內部收益率、靜態投資回收期、凈現值影響的程度見表。表 敏感性分析計算表自變量應變量10%5%05%10%建設投資變化內部收益率(%)凈現值(萬元)7,5,3,2,靜態投資回收期(年)銷售價格變化財務內部收益率(%)凈現值(萬元)1,2,6,8,靜態投資回收期(年)上表中可以看出，項目盈利能力對售價的敏感性略高于對建設投資的敏感性。可計算出，%，%，項目的收益率將低于基準收益率；%，%，項目的收益率將低于基準收益率。第七部分 項目社會效益評價項目位于成都市龍泉驛區，位于東三環外。近些年來隨著四川師范法大學成龍校區的進入及驛都大道的改造，整個龍泉驛區的發展都極為快速，而且發展潛力極大。該項目的建設將會為龍泉驛區周邊的小型企、事業單位的職工提供高性價比的住宅和美好的生活居住環境。同時還為該地區的退休老人提供一個良好舒心的環境。1符合成都市發展風格，促進成都東區發展。成都未來的發展規劃是建設城鄉一體化、全面現代化、充分國際化的世界生態田園城市。龍城豪庭位于成都東區4A級風景區，毗鄰四川師范大學和規劃中的5000畝天鵝湖公園國際居住圈，將人文環境和自然環境完美結合。該項目符合成都市總體發展戰略，有利于促進成都東區的城市發展。2帶動城市區域經濟發展的社會效益。根據成都市城市發展規劃，城東將是未來主要的發展方向，龍城豪庭的落戶必然會帶動該區域的經濟發展。3項目屬于住宅建設，與當地的技術文化、宗教信仰、民族風俗習慣等不存在矛盾，是互相適應的。同時項目的建設對區域醫療衛生、教育事業建設、交通事業具有促進作用。該項目土地屬于城市國有建設用地，不存在征地、拆遷安置和獲得群眾支持的問題，所以項目無社會風險。通過對項目的社會影響分析、社會互適性分析和社會風險分析后，綜合各項分析結果，我們的出結論：該項目的建設具有較好的社會效益。第八部分 結論與建議 結論盡管成都市現階段政策、法規和房地產市場不夠積極，但成都市目前城市化水平低于規劃要求，今后幾年成都市城市化建設進度將進一步加快，進而促進房地產業的快速發展。目前項目區域房地產市場日趨成熟，區域價值日漸凸顯，項目價值提升的空間較大，項目具有很好的市場前景。財務分析表明項目具有較強的盈利能力、較好的清償能力和較強的抗風險能力。說明項目的建設規模、建設投資是合理可行的。項目從財務上講是可以接受的。社會評價分析表明項目具有較好的社會效益和較小的社會風險。綜上所述，項目的開發建設是切實可行的。本項目有相當的發展潛力和良好的投資價值和可觀的社會經歷效益。 建議項目采取分期建設、滾動發展的模式開發建設。項目實施過程中應精心策劃、安排各分期工程的建設，保證項目滾動模式有效運行。從而保證項目高效、順利完成。應協調好與政府各部門的關系，盡快與市政供水、供電、供氣、排污等部門簽訂相關協議，確保項目的立項、設計和后續工作順利進行，從而保證項目的開發建設順利進展。本項目對售價的敏感程度較高，一方面價格過低將影響企業的開發利潤，另一方面價格過高將影響項目的銷售，因此應重點注意區域內競爭對手在價格方面的動態，制定自身合理的價格體系。第九部分 附表評估表1：項目總投資估算表序號項 目 名 稱總投資(萬元)單方成本額(元/平方米)占比（%）1土地費用/ 2前期工程費用/ 3建筑安裝工程費/4公用配套設施費/5報建費/ 6其他費用/7不可預見費/8管理費用/9財務費用/10銷售費用/合計/　 評估表2：土地費用估算表單位:萬元序號項目金額(萬元)技術經濟指標計費工程量單位單位指標土地費用1土地價款元/平米5999,22土地契稅3土地交易手續費評估表3：前期工程費估算表序號項目金額(萬元)技術經濟指標計費工程量單位單位指標前期工程費用元/平方米571總平設計、建筑工程設計元/平方米182規劃可研費、地勘、測量、打井降水費元/平方米203環境景觀設計費元/平方米114臨時設施費元/平方米8評估表4：建筑安裝工程費用估算表序號項 目投資額（萬元）技術經濟指標單位工程量單位指標（元）一地下建筑工程平方米18113 2720二地上建筑工程平方米 19801土建工程平方米 12502裝飾工程平方米 3503給排水工程 平方米 804強電工程 平方米 405弱電工程 平方米 406消防工程平方米 607外墻保溫平方米 808室外工程平方米 80三合 計平方米 　評估表5：公用配套設施建設費估算表 單位：萬元序號項 目金額估算說明1供氣工程 ，單位指標8元/平方米2光纖電視 ，3小區配套設施 ，單位指標10元/平方米4小區道路655小區園林景觀工程260合計公用配套設施 評估表6：報建費用估算表 序號項 目金額（萬元）工程量（平方米）標準（元/平方米）1城市市政基礎設施配套費 2文物勘探發掘費 3工程定額測定費 4建設工程質量監督費 5新建房屋白蟻防治費 6異地綠化建設費 7新型墻體材料專項基金 8散裝水泥專項基金 合計 評估表7：其他費用估算表 單位：萬元序號項目金額估算說明1臨時用地費按成都市龍泉驛區行業數據為每平方米（建筑面積）38元估算2臨時建設費3工程造價咨詢費4承包管理費5合同公證費6工程監理費7施工執照費8工程質量監督費9竣工圖編制費10工程保險費評估表8：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項 目合 計占比(%)項目總投資1自有資金120002借貸資金100003售房款轉投入 評估表9：項目效益指標表 序號指標名稱單位數值1銷售收入萬元2項目總投資萬元3利潤總額萬元4凈利潤萬元5總投資利潤率%6總投資凈利潤率%7銷售利潤率%8銷售凈利潤率%9項目投資財務內部收益率%10項目投資財務凈現值（i=7%）萬元11項目靜態投資回收期年12項目動態投資回收期年評估表10：項目全部投資現金流量表 單位：萬元序號項目合計2011年2012年2013年2014年1現金流入0銷售收入　02現金流出建設投資銷售稅金及附加0所得稅03凈現金流量（12）4累計凈現金流量5計算指標財務內部收益率：%凈現值：（%）靜態投資回收期：動態投資回收期：（%）　評估表11：借款還本付息表 單位：萬元序號年份項目 合計開發建設期20112012201320141年初借款700000　700002當期借款20000070003000100003本年應計利息(r= ％)03994本年付息03995本年還本10000000100006本年還本付息合計0103997還本資金來源0