永州眾聯評估公司新員工培訓手冊-資料下載頁

【導讀】第三章職業技能培訓???????第一節商務禮儀???????構，同時也是永州市能在全省范圍內從事房地產評估工作的三家機構之一。公司前身為永州市國土資源局土地評估事務所，成立于1995年，20xx年完成脫鉤改制，拆遷評估、資產評估等的綜合性的評估機構。公司已成為省內最具影響力的土地評估、房地產評估、咨詢專業性評估機構之一。詢總價值約100億元。及各縣區基準地價的修訂等。評估工作涉及的知識面廣泛，評估方法眾多。房屋及其用地的范圍、位置是由界址點來確定的。生地價外，通常還需以代征方式對農民集體支付征地補償費。所有者和使用者支付拆遷安置補償費。土地的價格是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，場狀況，進行具體分析。格受主觀因素影響很大。公共公益設施的配置及狀況；營業類別及競爭狀況；場等對外交通設施的便利程度；市場一廠區的位置關系；

　　

【正文】 發周期為基數，計息期為開發期（或資金投入期）的一半； 二 是以開發費的一半為基數，計息期為整個開發期。 投資利潤 投資利潤是把土地作為一種生產要素，以固定資產方式投入，發揮作用，因此投資利潤應與同行業投資回報相一致，土地開發投資應獲得相應的投資回報，考慮永州市城區土地開發和各行業投資收益實際情況，確定以 10%作為評估的投資利潤率。 投資利潤＝ （ 土地取得費＋相關稅費＋土地開發費 ） 投資利潤率 土地增值收益 土地增值是待估土地因改變用途或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值增加，是土地開發后市場價格與成本價格之間的差額。 根據 當地土地管理部門提供的資料，土地增值收益按成本價格 （ 土地取得費及相關稅費、土地開發費、投資利息、投資利潤四項之和 ） 的一定比例計。 一般來說，工業用地的土地增值收益率為 25%，住宅用地為 35%，商業用地為 50%。 計算公式如下： 土地增值收益 =（土地取得費 +土地開發費 +稅費 +利息 +利潤） 土地增值收益 率 無限年期土地使用權價格 依據成本逼近法計算公式，將上述 5 項加和即得無限年期土地使用權價格。 待估宗地設定年期土地使用權價格 根據有限年期地價測算公式： Vn＝ VN [1－ 1/（ 1＋ r） n] 式中： Vn －－－ 待估宗地設定年期土地使用權價格 （ 元 /平方米 ） VN －－－ 無限年期土地使用權價格 （ 元 /平方米 ） r－－－－ 土地還原率 n－－ － 待估宗地設定年期（年） 成本法常用指標一覽表 地區名稱 人均耕地 (畝 /人 ) 耕地開墾費 耕地占用稅 (元 /M2) 征地管理費 防洪保安基金 森林恢復費 新增建設用地使用費 水田 (元 /M2) 旱地 (元 /M2) 水田、魚塘、菜地 旱土 專業菜地 精養魚塘 經濟林地 永州市 8 7 10 6 %% 元/M2 2 元 /M2 冷水灘 17 芝山區 17 祁陽 10 東安 15 9 8 寧遠 15 9 8 道縣 15 9 10 藍山 15 9 8 雙牌 12 8 江永 12 8 新田 12 8 江華 12 8 四、評估中應該注意的幾個問題 各縣區的人均耕地不一樣，補償標準也不一樣。 鄉鎮的補償標準可以適當調低。 年期修正問題。 評估之前詢問當地的征地拆遷補償標準。 評估報告撰寫過程中最容易出錯的地方。 項目名稱表達含糊。 項目名稱應該包含委托方、評估目的、宗地位置、評估宗地數、土地性質。 提交報告日期和估價期日、估價日期、第一部分最后日期部分不能前后協 調。 日期之間的關系應具備一定的邏輯性。 估價 目的表述含糊 。 地價內涵表述不完整 。內涵包括：估價基準日，宗地開發程度，土地用途，使用年期。 土地總價值大寫出錯 。建議用 word 里面的“插入” —— “數字” —— 選擇大寫數字。 土地登記狀況一般要注明四至 。 土地利用狀況表述不清楚 。 個別因素說明表與宗地測算表不一致。 有關法律法規千遍一律。 1 估價方法選擇理由表達不合理 。 基本表述如下： 由于宗地位于 **市城鎮基準地價的覆蓋范圍內，故選用基準地價系數修正法。 由于宗地擬進行房地產開發，故可以選用假設開發法。 由于宗地位于城市近郊或農村，故可以選用成本逼近法。 由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益還原法。 1使用說明中的內容與報告前面的內容相矛盾。 1把不是特殊處理的東西寫進特殊處理之中。 1附件不切實際。 1一覽表中的報告編號、估價期日容易忽視。 1基準地價填寫錯誤。 1整體排版過程中的問題： 容易把“ .”寫成“。”； 表格中沒有設置統一 的對齊方式； 出現明顯的錯別字； 首行應空格； 把某一大標題或表頭留在一頁的最后一行。 字體間距不一致。 收費標準 地產價格評估收費標準 （新） 級號 評估地價收費額度 (萬元 ) 收費標準(? ) 收費額度 (萬元 ) 累計金額 (萬元 ) 備注 1 100 以下 (含 100) 4 ? 萬元 萬元 涉案土地按1%收取， 小宗地低于300 元一律收300 元 /宗； 價值特小收200 元 /宗。 2 101500 的部分 2 ? 萬元 萬元 3 5011000 的部分 ? 萬元 萬元 4 10015000 的部分 ? 萬元 萬元 5 500110000 的部分 ? 萬元 萬元 6 10000 以上的部分 ? 每增 100 萬元 加收 60 元 學無止境，以上幾點只是拋磚引玉罷了，更重要的是在學習中舉一反三，融會貫通，能學會學習的人，才叫高手。 第三章 職業技能培訓 第一節 商務禮儀 商務禮儀概述 商務禮儀是人在商務交往中的藝術 。 商務交往是講究規則的，即所謂的沒 有規矩不成方圓，比如移動電話的使用，在商業交往中講究：不響、不聽，不出去 接聽。與人交往時寒暄之后要把手機關掉，以免讓人感到你是三心二意 。 商務禮儀使用的目的 有三： 第一、 提升個人的素養 ，比爾蓋茨講 “企業競爭，是員工素質的競爭 ”， 進而到企業，就是企業形象的競爭，教養體現細節，細節展示素質。 第二、 方便我們的個人交往應酬 。我們在商業交往中會遇到不同的人，對不同的人如何進行交往這是要講究藝術的，比如夸獎人也要講究藝術，不然的話即使是夸人也會讓人感到不舒服。 第三、 有助于維護企業形象 。在商務 交往中個人代表整體，個人形象代表企業形象，個人的所作所為，就是本企業的典型活體廣告。一舉一動、一言一行，此時無聲勝有聲。 商務交往涉及的面很多，但基本來講是人與人的交往，所以我們把商務禮儀界定為商務人員交往的藝術。人們對禮儀有不同的解釋。有人說是一種道德修養。有人說是一種禮儀是一種形式美，有人講禮儀是一種風俗習慣。禮出于俗，俗化為禮。商務禮儀的操作性，即應該怎么做，不應該怎么做。講一個座次的例子：商務禮儀中的座次。我們都知道來了客人要讓座，但不知道哪是上座，一般情況下可能無所謂，但在外事活動和商務談判 中就必須要講究了。另外與對方說話也要講究，一般情況下不能說你知道嗎？所以交往中必須講究藝術。 亞里士多德 說過 一個人如果不和別人交往要么 是神，要么是獸，言外之意不是人。下面我們討論一個問題，商務人員的工作能力包括哪些方面 。 業務能力只是基本能力，沒有業務能力是做不好工作的，但是只有業務能力也不一定做好工作。 從公共關系領域和傳播領域里來講， 還要具有交際能力 。交際能力被稱之為可持續 發展能力。交際能力不是搞一些庸俗關系，而是處理、規范、管理好人際關系。業務能力和交際能力被稱為現代人必須具備的 “雙能力 ”。 上個世紀，管理界有一個學派叫 “梅奧學派 ”也稱為 “行為管理學派 ”。（他與泰勒學派不同，泰勒只強調物而不重視人）。梅奧學派強調管理三要素。一是企業要發展要獲得必要的資金、原料和技術。二是形成規模效益。三是組織生產，他也尤為重視這一點，即重視企業內部和外部的關系。企業管理者必須要注意與企業內部和外部搞好關系，這樣企業才能持續發展。 尊重為本。 比如在就餐或開會時點名尊重別人的方式是手心向上 “一位、二位、三位 ”不能手心向下或用手指指點，手心向下是傲慢之意，用手指點有訓斥之意。 比如我們招呼人手 心向下或手心向上也都不對。與人交往中我們要知道什么是可為的，什么是不可為的，比如說對你的愛人你就不能告訴他在認識她之前與誰好過。另外就是不能在女人面前夸別的女人漂亮。女人善于在同性之間比較，你說別的女人漂亮，就等于說她不漂亮。講一個事，在家里如果你與你老婆看電視時發生矛盾時， 她 愿意看肥皂劇你沒有辦法時，叫你一招，你就夸電視里的明星。 贈送禮品。你先要知道對方喜歡什么、不喜歡什么，喜歡什么不容易把握，但不喜歡什么比較容易把握，這一點主要是要根據對方的身份、地位、以及文化修養來定。在商務交往中我們還要講究 二個側面。 一是自尊。自尊是通過言談舉止、待人接物、穿著打扮來體現的，你自己不自尊自愛，別人是不會看得起你的。比如說一個最基本的，女士在商務交往中的首飾佩戴，原則是 “符合身份，以少為佳 ”不能比顧客戴的多，不能喧賓奪主。比如我問一個問題，在商務交往中有哪些首飾是不能戴的。一種是展示財力的珠寶首飾不戴，上班族要展示的是愛崗敬業。二是展示性別魅力的首飾不能帶。胸針不能戴，腳璉不能戴。這在禮儀的層面叫做有所不為。禮儀是一種形式美，形式美當然需要一種展示，那么我們戴二件或二種以上的首飾，比較專業的戴法是怎樣的？ 專業戴法是 “同質同色 ”。不能形成遠看 像 圣誕樹，近看向雜貨鋪。再舉一例，女士穿職業裙裝需注意什么，需注意五不準：一、黑色皮群，在 正式 場合絕對不能穿，這是國際慣例，給人們的感覺是不正經；二、正式的高級的場合不能光腿，為什么？不好看 。三、不能出現殘破。遠看頭，近看腳，不遠不近看中腰。四、鞋襪不配套，穿套裙不能穿便鞋，與襪子更要配套，穿涼鞋不穿襪子，穿正裝時可以穿前不露腳趾后不露腳跟的涼鞋。五、三節腿。一般要求，女人看頭，男人看腰，頭指的是發型，發色。頭發不能 過長，不能隨意 披散開來，頭發長可以盤起來，束起來，不要染 色。腰 是指，腰上在正式場合時不能掛東西。 二、 尊重別人更重要。有三點主要事項，一、對交往對象要進行準確定位，就是你要知道他是何方神圣。然后才能決定怎樣對待他。國際交往中禮品包裝的價值，不得低于禮品的1/3，接受外國人的禮物時，要當面把包裝打開，而且要端詳一會，并要贊揚一下。和外國人一起就餐，有三不準，一不能當眾修飾自己；二不能為對方勸酒夾菜，不能強迫別人吃；三是進餐不能發出聲音。這是尊重別人，另外要講規矩，比如接受名片，接受名片時如何做才是尊重別人，專業要求是有來有往，來而不往非禮也。要是沒有也要比較 委婉地回答，可以告訴對方，沒帶或用完了。商務交往中有時是需要一種 “善意的欺騙 ”。 善于表達。 商務禮儀是一種形式美，交換的內容與形式是相輔相成的，形式表達一定的內容，內容借助于形式來表現。對人家好，不善于表達或表達不好都不行，表達要注意環境、氛圍、歷史文化等因素。 雙排座轎車 哪 個座位是上座。標準答案上座不止一個，專業說法是客人坐在哪，哪里就是上座。吃飯、乘車都是這樣。社交場合不同上座位置不同，主人親自開車時附駕駛位子是上座；二人同時座車，關系密切的坐在前面；專職司機或出租車時， 副 駕駛的位置的后 面座位是上座，這時 副 駕駛位置是隨員座，要人座 vip，安保座，司機后面的座。 管理三段論法：一是把你想到的寫下來。二是按照你寫下來的去做；三是把做過的事情記下來。 你對人家好要讓人家知道，這是商務交往中的一個要求， 下面和同志們討論一下男士西裝的問題，穿西裝怎樣體現身份，從商務禮儀講是一個高端的問題。穿西裝專業的問題，從專業上講 “三個三 ”：即三個要點，三色原則，含義是全身的 顏色限制在三種顏色之內，三種顏色指的是三大色系；三一定律，是講身上三個部位：鞋子、腰帶和公文包。這三個地方要是一個顏色， 一般以黑色為主；三大禁忌，穿西裝不要出洋相，第一個禁忌是商標必須要拆掉，第二個禁忌襪子的問題，襪子色彩、質地，正式場合不穿尼龍絲襪，不穿白色的襪子，襪子的顏色要以與鞋子的顏色一致或其他深色的襪子為佳，第三個禁忌領帶打法出現問題，主要是質地和顏色的要求。穿非職業裝和短袖裝不打領帶，穿夾克不打領帶。領帶的時尚打法：一是有個窩，這叫 “男人的酒窩 ”。第二種打法打領帶不用領帶夾，用領帶夾的是穿職業裝，因為在他們的領帶加上有職業標識，一看就知道他是哪方神圣，男人不打領帶夾，風一吹是很酷的。第三種打法是領帶的長度，領帶的 箭頭以在皮 帶扣的上沿為宜。 形式規范。 第一、講不講規矩，是企業員工素質的體現；第二、是企業管理是否完善的標志；有了規矩不講規矩，說明企業沒有規矩，比如作為一個企業，在辦公時間不能大聲講話，不能穿帶有鐵掌的皮鞋，打電話也不能旁若無人。講形式規范就是要提高員工素質和提升企業形象。商務場合通電話時誰先掛斷電話？地位高者先掛。客戶先掛。上級機關先掛。同等的主叫者先掛。 職場著裝六不準，第一過分雜亂，制服不是制服，便裝不象便裝，非得穿出點毛病來。第二過分鮮