某物業(yè)公司管理制度與崗位職責(zé)-資料下載頁(yè)

　　

【正文】 理或值班經(jīng)理接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。臨時(shí)指揮部由物業(yè)總經(jīng)理、保安部經(jīng)理、工程物料部經(jīng)理、行政部經(jīng)理、消防專(zhuān)管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)總經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：根據(jù)火勢(shì)情況及時(shí)制定相應(yīng)對(duì)策，向各部門(mén)下達(dá)救災(zāi)指令。根據(jù)火勢(shì)情況確定是否疏散人員。立即集合義務(wù)消防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。在火勢(shì)難以控制時(shí)，應(yīng)及時(shí)下達(dá)向“119”報(bào)警的指令。根據(jù)火勢(shì)情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否啟用緊急廣播進(jìn)行報(bào)警。下令將消防電梯降至首層，派專(zhuān)人控制，專(zhuān)供滅火工作之用。同時(shí)停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調(diào)運(yùn)行。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開(kāi)排煙裝置等措施。消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助消防隊(duì)滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，安頓疏散人員。，組織各部門(mén)員工進(jìn)行善后工作。小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門(mén)員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。火災(zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)業(yè)主、訪客及自己的生命安全。火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時(shí)切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢(shì)有序、快速離開(kāi)。人員的疏散以就近安全門(mén)、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個(gè)單元，并關(guān)閉門(mén)窗和空調(diào)。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營(yíng)救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場(chǎng)。接待安置好疏散下來(lái)的人員，通過(guò)良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時(shí)清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒(méi)有撤出來(lái)。疏散順序?yàn)椋合绕鸹饐卧跋噜弳卧笃鸹饘由厦?層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無(wú)關(guān)車(chē)輛和人員，疏通車(chē)道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。保證消防電梯為消防人員專(zhuān)用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門(mén)和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 善后工作火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門(mén)勘察后，工程物料部應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報(bào)警和滅火系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)。保安部組織人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。管理運(yùn)作部統(tǒng)計(jì)人員傷亡情況和小區(qū)財(cái)產(chǎn)損失情況，上報(bào)滅火指揮部及總經(jīng)理。綜合管理部組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主/用戶進(jìn)行慰問(wèn)，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。清潔綠化部組織員工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)整潔，對(duì)因逃生或救火損壞的花木進(jìn)行搶救或補(bǔ)種。滅火指揮部應(yīng)召開(kāi)會(huì)議，對(duì)火災(zāi)撲救行動(dòng)進(jìn)行回顧和總結(jié)。由物業(yè)總經(jīng)理發(fā)動(dòng)員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對(duì)火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查，并責(zé)成消防專(zhuān)管員寫(xiě)出專(zhuān)題報(bào)告，分清責(zé)任。如果小區(qū)財(cái)產(chǎn)辦有保險(xiǎn)，則由財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。八、可以提供的其它特色服務(wù)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。商住小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性。有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求(或潛在需求)較大。業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。服務(wù)思路，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。、專(zhuān)業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的各類(lèi)特約服務(wù)。，同時(shí)招聘周?chē)貐^(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。服務(wù)項(xiàng)目： ：說(shuō)明：有償服務(wù)的價(jià)格，以臨滄市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及商住小區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按“略低于市場(chǎng)平均價(jià)格”的原則,合理確定，實(shí)施前將報(bào)批核準(zhǔn)。日常服務(wù)措施為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒(méi)有父母照顧情況下的去處問(wèn)題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂(lè)設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂(lè)的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。九、物業(yè)管理物質(zhì)裝備計(jì)劃物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合臨滄市錦秀江山商住小區(qū)的特點(diǎn)，除各類(lèi)設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：l 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；l 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高我方人員工作效率。十、前期物業(yè)服務(wù)介入工作計(jì)劃及前期投入計(jì)劃成立項(xiàng)目小組簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成商住小區(qū)項(xiàng)目小組，先行到位，開(kāi)展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時(shí)對(duì)居住區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議，定期與開(kāi)發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。早期接入的主要工作從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車(chē)場(chǎng)所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議。加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí)，促進(jìn)無(wú)業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，維修創(chuàng)造條件。不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專(zhuān)業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。了解業(yè)主的情況，服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求，同時(shí)熟悉與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門(mén)的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開(kāi)發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題。，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案。，現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試。,確保施工質(zhì)量。，開(kāi)展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作。按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)蓉瑾家園三期小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。報(bào)價(jià)文件物業(yè)服務(wù)費(fèi)用成本測(cè)算：現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需16人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、管理及收費(fèi)員2人、維修工1人、保潔工3人、公共秩序管理班長(zhǎng)1人、公共秩序管理員8人（門(mén)崗4名、監(jiān)控1名、巡邏3名）。物業(yè)服務(wù)人員的工資項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資總額備注項(xiàng)目經(jīng)理113001300管理員及收費(fèi)員210002000維修工110001000公共秩序管理員班長(zhǎng)112001200公共秩序管理員88006400保潔工38002400合計(jì)1614300社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）社會(huì)保險(xiǎn)社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)定條例。1100獎(jiǎng)金福利費(fèi) 勞動(dòng)局規(guī)定條例700培訓(xùn)費(fèi)培訓(xùn)單位180法定節(jié)日加班費(fèi)國(guó)家節(jié)假日三薪制度 300服裝費(fèi)服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季兩套。300合計(jì)2580物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)800/月物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）清潔工具費(fèi)180元/人年100化糞池清淘費(fèi)2400元/年200垃圾外運(yùn)費(fèi)4車(chē)/月,70元/車(chē)280消殺費(fèi)5元/戶年150合計(jì)730物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：285/月物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）裝備費(fèi)300元/人年108人身保險(xiǎn)費(fèi)（意外傷害險(xiǎn)）100元/人年150合計(jì)258辦公費(fèi)用：項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月）辦公水電采暖費(fèi)每月280元計(jì)算280不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按管理經(jīng)驗(yàn)測(cè)算500合計(jì)780物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：（國(guó)家規(guī)定的公眾責(zé)任保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)為2‰—5‰）約128元/月法定稅費(fèi)：%約計(jì)1000元/月利潤(rùn)：所有條款X8%=1600元/月上述合計(jì)：項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果（元/月）管理服務(wù)人員的工資14300社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)2580物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用800物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用730物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用285物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)258辦公費(fèi)用780物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用128法定稅費(fèi)1000利潤(rùn)1700合計(jì)22561以上所述物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)為：22561元/月247。35376㎡=㎡月我司對(duì)蓉瑾家園三期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為㎡月 。 現(xiàn)場(chǎng)擬采用員工為16人 新湘物業(yè)管理有限公司 2011年9月25日39 / 3