某花園小區物業管理投標書-資料下載頁

　　

【正文】 假日10天1000元247。25天33110天3103720小 計43710524520(3)行政辦公費預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1電話費1臺1臺350元/月30036002辦公文具費300元/月30036003辦公設備維護費50元/月506004電腦耗材80元/月809605業務接待費400元/月40048006固定資產折舊4萬(4萬1萬)247。3年247。12個月100007辦公水電費冬天300元/月，夏季450元/月37545008服裝費31人冬裝200元/套2套31人，夏裝120元/套2套31人，按2年分攤99209書報費30元/月30360小 計319538340 (4)公共設備設施日常運行維護費用預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1內墻翻新費30000平方米30000平方米247。121250150002外墻清洗費60000平方米60000平方米247。122250270003道路維護3000平方米3000平方米247。1212515004電梯維護保養9臺600元/月9臺5400648005電梯年檢費9臺9臺700元/年247。1252563006可視監控防盜門維護費339戶339戶101707給排水系統維護費7棟7棟80元/247。125608排污管道清理費1000米1000米247。1212515009泵房電機維護費10臺10臺50元/500600010電梯燈照明材料費36盞36盞1元/月. 盞3643211消防監控中心設施保養費15000元/年247。1212501500012風機維護費10臺10臺150元/247。12125150013消防栓保養維護費100個100個15元/247。12125150014路燈照明材料費25盞25盞20元/年247。1250015路燈翻新油漆維護費25盞25盞20元/年247。1250016梯燈照明材料費85盞85盞1元/盞4次/年247。1234017發電機燃料及維護費500元/月500600018配電房維護費1間100元/月1001200鐵圍墻維護費250米250米5元/平 方米247。121250小 計161052(5)綠化養護費預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1綠化費3600平方米3600平方米54064802補苗費綠化費的5%27324小 計 567 6804 (6)清潔衛生費預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1清潔材料費339戶3元/戶1017122042消殺費300元/月30036003垃圾清運費800元/月80096005清理化糞池12組、每組25立方25立方12組40元/立方247。12個月1000120006生活水池清洗50立方50立方247。3759007沙井清理費20個20個247。310120小 計320238424 (7)公共水費預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1養魚池10立方10立方2次/月2綠化用水3600平方米3600平方米4升/15次/月247。10003清潔用水11500平方米11500平方米小 計 (8)公共秩序費預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1日常材料消耗14個保安14人40元/56067202治安聯防費14個保安14人20元/2803360小 計84010080 (9)社區文化活動費用預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1日常文化活動1次/周30元52周13015602節日活動布置5個節日5次750元/次3750小 計5310 (10)保險費預測明細表序號項目測算依據月計算方法金額（月）金額（年）1公眾責任險公眾責任險：6000元/年50060002車輛險70個車位1200元/年1001200小 計6007200增收節支措施東莞市浪琴花園公共設施設備齊全、綠化面積大，花草樹木多，因此所需的公共維護、清潔綠化等成本相對比較高。為維護廣大業的利益，提高物業管理服務費使用效益，我司擬定了三項措施，增收節支，努力確保小區物業管理服務收支平衡。（1）加強預算管理：凡事預則立，預算管理是企業財務管理的一個很重要的內容，服務中心的收支相對其他類型的企業來講受市場影響較小，收支比較穩定，預算比較好執行，控制。因此執行并控制預算，加強成本費用的控制，開源節流，努力確保服務中心物業服務收支平衡，達到預定的經營目標。（2）作業成本分析：服務中心的各項成本費用的產生源于服務中心每位員工的每一個動作，助理打印一份文件，就產生一筆辦公費用。對服務中心的各項成本費用進行分析，增加服務中心每一位員工都要有成本效益觀念。服務中心要加強成本費用的控制，每一項費用都要有相關職能部門負責監督控制，在制定預算的時候同時就要列明相關責任部門，還要有完成時間、質量等，這樣有利于加強成本費用的控制，減少人、財、物的浪費。加強物業服務費追繳：物業服務費是服務中心收入最主要的來源，必須加強小區費用的催繳工作，維護廣大業主的利益。所以必須制定切實有效的小區費用收繳辦法，對于欠費的業主進行分析，根據欠費時間長短和欠費金額大小分成不同的類別，報業主委員會由其追繳，若仍然不交，與業主委員會一起采取其他手段追繳，甚至采用法律手段。第八章 管理規章制度常言道：“無規矩何以成方圓”，不規范怎能有發展。科學完善、合理量化、健全實操的管理規章制度是我們取得成功的重要法寶。為此，我們擬定了相應的規章制度，提高服務的質量，實施專業化、規范化的管理。本規章制度的主要內容由公眾制度、內部崗位職責、管理運作制度和員工考核制度及標準四方面組成，在此我們摘錄已定的部分規章制度。（詳見附件二《制度匯編》）。一、公眾管理制度（草案）東莞市浪琴花園業主公約（由業主大會通過后實施）東莞市浪琴花園裝修守則（依據《業主公約》制定） 消防管理規定（依據《業主公約》制定） 治安保衛管理規定（依據《業主公約》制定） 車輛管理規定（依據《業主公約》制定） 電梯使用管理規定（依據《業主公約》制定） 環境管理規定（依據《業主公約》制定）二、內部崗位職責 服務中心經理崗位職責 工程主管崗位職責 服務助理崗位職責 保安領班崗位職責 清潔領班崗位職責 保安員崗位職責 清潔員崗位職責 車管員崗位職責 綠化員崗位職責三、管理運作制度 公共設施管理實施規范 保安隊工作規范 清潔衛生工作規范 貨物放行規定 業戶意見（投訴）處理規定 回訪制度四、員工考核制度及標準 員工考核暫行規定 服務中心經理考核表 工程主管考核表 保安領班考核表 保安員考核表 清潔領班考核表 清潔員考核表服務助理考核表 綠化員考核表第九章 小區檔案的建立和管理本公司歷來十分重視資料檔案的建立和管理，在浪琴花園服務中心，我們將分小區建設竣工資料、小區住戶檔案和日常管理檔案三部分進行檔案的建立和集中管理。在本公司進駐浪琴花園后，我們希望能收集獲得完整的小區建筑竣工資料，這些資料應包括：結構、建筑、電氣、消防、給排水等方面的竣工圖紙及資料。小區住戶檔案，也是服務中心要建立的重要資料，內容包括住戶家庭資料，居住人員變化情況等，這部分資料主要以華際物業管理公司軟件來建立保管。第三部分是日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人員檔案、公用設備設施檔案、社區文化活動檔案、財務檔案、員工個人檔案、與上級往來文件、客戶意見調查表、服務質量回訪表、客戶要求（投訴）處理表、重大事件記錄等等。在檔案資料保管方面，服務中心將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設專人專柜保管。小區檔案的建立與管理是物業管理的重要內容。科學化、現代化、規范化的檔案管理將更有力地促進物業管理工作，提高物業管理水平，最終達到更好地為住戶服務的目的。一、檔案的建立成立公司檔案資料部，專門負責小區建筑與工程檔案的建立與管理工作。按照檔案對溫度、濕度和照明的要求，建立標準化的檔案資料室；設檔案專業管理人員，人員上崗前須培訓并合格后才能上崗。制定檔案建立與管理的工作流程，檔案資料管理規章制度，檔案資料管理員崗位責任制。系統地收集各小區建筑工程檔案資料，住戶檔案、管理檔案及其他檔案，具體內容見附表。二、檔案的管理充分運用計算機管理（1）運用計算機進行資料檢索（2）運用計算機查詢住戶資料（3）運用計算機進行財務收費的管理采用計算機貯存與原始檔案雙檔制，實現檔案資料貯存方式多元化做好檔案組卷分類科學化加強檔案的安全、保密工作附：浪琴花園小區檔案匯總表一、 小區建筑竣工檔案住宅區規范圖、竣工總平面圖單體建筑、結構、設備竣工圖地下管網竣工圖地質勘查報告工程合同及開、竣工報告工程預結算圖紙會審記錄工程設計變更通知及技術核算定單竣工驗收證書主要材料、質量保證書1水電、電梯等設備的檢驗合格證書1綠化工程竣工圖1住宅區各類房屋清單1出售房屋的產權范圍及成本核算清單1住宅區公用設施、設備及公共場地清單1住宅區未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期1共它工程檔案二、小區住戶檔案產權證《業主公約》業主身份證復印件住戶詳細資料登記表《浪琴花園業主和使用人聯絡登記表》三、日常管理檔案A、裝修檔案裝修申報、審批及驗收表裝修人員登記表室內裝修設計圖B、管理資料管理規章制度服務中心文件、通知、資料、歷次活動記錄值班工作記錄住戶投訴與回訪記錄員工培訓與考核記錄員工個人檔案社區文化活動記錄社區文化活動總結治安、交通管理記錄綠化管養記錄1賬務賬表及其公布方案1管委會的文件、通知、資料、歷次活動記錄1其它有關管理資料C、維修檔案機電設備管理維修記錄維修申報、派工記錄維修回訪記錄重大完善、配套工程記錄第十章 擬達到的物業服務指標及實施措施為了把東莞市浪琴花園服務軟件建設達到全國物業管理示范小區的標準，現參照《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》，結合本公司制定的各項規定，擬達到如下管理指標。序號指標名稱投標指標管理指標實施措施1房屋完好率98%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施。2房屋零修、急修及時率100%接到維修通知15分鐘內到達現場，及時完成并建立回訪檔案記錄。3維修工程質量合格率100%分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。4管理費收繳率100%按照規定收取，不擅自提高收費，使管理費用取之于民，用之于民。5綠化完好率95%落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔記錄，并由服務中心主管監督執行，以確保小區公共綠化綠地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現象，發現問題立即修復。6清潔、保潔率99%落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，并由服務中心主管監督執行，以確保小區內垃圾日產日清，空氣清新，設施完好。7道路完好率及使用率90%落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔記錄，服務中心經理監督執行，以確保道路完好、暢通。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔記錄，服務中心經理監督執行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。9排水管、明暗溝完好率95%落實責任人進行養護，實行巡查制度，建檔記