安居房工程項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 138015201350285019503前期工程費65971717171714基礎設施建設費82588888888885公共配套設施費20222226其他費用56060606060607開發期稅費12361331331331331338管理費用15016161616169不可預見費143515415415415415410投資總額合計3013829853125295544553555第十一章 融資方案 本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入計劃如下，；。項目開發總投資（不含貸款利息）共30138萬元，按照自有資金的比例，自有資金占總投資的40%，約12138萬元作為項目資本金；商請銀行五年期貸款18000萬元，采取二次放貸二年進行還貸。貸款利息按銀行五年期利率8%進行估算。具體見下表：表111 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元序號項目合計建設期2010年2011年2012年1總投資3265912458986610335建設投資301381213890009000建設期利息252132086613352資金籌措301381213890009000自有資金12138413840004000借款18000800050005000 第十二章 還貸來源分析一、還貸能力分析 該項目的還款來源為安居房銷售收入與土地出讓金返還所得。 安居房銷售收入與銷售計劃安居房銷售收入 安置部分建筑面積為30835㎡，其中有30%即9250㎡是面向無房戶銷售的，價格為850元/㎡，另70%銷售價為550元/㎡，安置面積部分可獲銷售收入1973萬元。超面積部分建筑面積為45559㎡，按照市場價銷售，根據工程所處位置、周圍環境條件、某縣房地產市場的趨勢以及某縣拆遷安置房有關建設標準預測，多層按5800元/㎡銷售，小高層按5500元/㎡銷售，沿街商鋪按20000元/㎡銷售,超面積部分可獲銷售收入36032萬元。地下停車位與半地下停車位全部出售，每個車位按8萬/個銷售，可獲得銷售收入3216萬元。該安居房可獲得總銷售收入41221萬元。 銷售進度計劃本項目計劃用三年時間完成安置及銷售，計劃2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。地下車位分二年完成銷售，2012年銷售70%，2013年銷售30%。收入估算如下表所示：營業收入估算表表121項目2011年2012年2013年多層住宅可銷售面積(m2)10690178187127營業收入（萬元）14272379951小高層住宅可銷售面積(m2)9987166456658營業收入（萬元）549391553662沿街商鋪可銷售面積(m2)224037351494營業收入（萬元）448074702988車位出售出售車位（個）0281121營業收入（萬元）02248968合計可售住宅面積(m2)229173819815279營業收入（萬元）11400212528569該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至2013年，售房所得總收入為41221萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款18000萬元及利息。 土地出讓金返還該項目的土地出讓金為10080萬元，按照規定，土地出讓金返還率為95%，即9576萬元可返還，2013年和2014年分別返還5000萬元及4576萬元。二、還貸計劃2013年起開始還貸，2013年先行償還貸款8000萬元，還貸來源為2011年及2012年的房屋銷售收入；2014年償還剩余貸款10000萬元，還貸來源為2013年的房屋銷售收入及土地出讓金返還。剩余資金用于公司其他項目建設。還款分析表表122還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2013年8000144094402011及2012年房屋銷售收入2014年10000800108002013年房屋銷售收入及土地出讓金返還收入合計18000224020240 第十三章 社會評價 社會評價是分析本項目建設、運營對某縣的社會影響和社會效益，分析項目所在地的社會環境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。社會評價從以人為本的原則出發，研究內容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區的互適性分析和社會風險分析。一、項目對社會的影響分析 （一）項目對所在區域居民就業和收入的影響 本項目一進入啟動階段，將拉動投資和消費，將增加商業網點，有利于進一步吸引投資，推動某經濟增長，新增眾多的就業機會，從而解決部分市民的就業問題。 同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設所需的上下游建筑材料的需求，又給相關行業增加了就業機會，由此項目帶動了間接的就業崗位。因此項目的建設總體來說對當地居民的收入影響是正面的。 （二）項目對所在地區居民生活水平和生活質量的影響 本項目的建設實施，將提高和改善居住水平和生活環境質量，促進生活配套等各方面設施的完善。注重以人為本，生態優化，綜合效益和社會文明的融合，在滿足交通、消防等市政設施的同時，提高地塊的利用率，擴大綠化面積，營造人與自然的和諧環境，建設風格與城市周圍景觀相協調發展，給市民創造了一個良好的工作環境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項目的建設對所在地區居民生活水平和生活質量的影響是正面的。 （三）項目對所在地區不同利益群體的影響本項目的建設，增加城市積聚力。本項目的開發建設，不僅帶動建筑業、建材業、服務業，而且刺激其它相關產業的發展，促進各項消費。由于某舊區擁有較好的區位優勢，隨著投資環境的逐步改善，會吸引人們前來購物和從事商業經營活動，將推動飲食業、旅游業、商業、建筑業等相關行業的發展，并將進一步地提高某城市的人口集聚力和承載力，有利于某成長為新興現代化城市。主要直接獲益的是某縣廣大人民群眾。 （四）項目對所在地區弱勢群體的影響 本項目的建設對當地婦女、兒童、殘疾人員利益不會造成負面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環境，提高了對弱勢群體人員合法權益的保護。因此影響是正面的。 （五）項目對所在地區文化、教育、衛生的影響 本項目必然推動市民素質、物質文明建設的不斷改善，將為城市精神文明建設創造必要的物質基礎與基本條件，隨著社會風氣，民俗風情、新聞傳播等各種人文現象和文化活動的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質的提高和發展，有利于廣大市民文明習慣的形成，有利于社會文明風氣的鞏固，有利于文明城市的建設，塑造美好的城市形象，以促進城市的可持續發展。因此，項目的建設將一定程度地改善當地的人文環境。 （六）項目對當地基礎設施、社會服務容量和城市化進程的影響 本項目的實施將對某縣城市總體規劃起到示范作用，通過項目的實施，完善了城市基礎設施的建設，不僅擴展了城市的發展空間，改善了城市環境和市容景觀，同時對提高城市的綜合功能，推動某縣的城市化進程產生積極的作用。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結果如下：表131 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現的后果措施建議1對居民就業和收入影響某縣正面2對居民生活水平與生活質量的影響某縣正面3對不同利益群體的影響某縣正面4對脆弱群體的影響某縣正面5對地區文化、教育、衛生的影響某縣正面6對地區基礎設施、社會服務容量、城市化進程的影響某縣正面二、項目與所在地區互適性分析 （一）項目所在地區各類組織對項目建設和運營的態度 本項目建設和運營中有很多組織與本項目有關。首先某縣委、縣政府機關各部門對建設項目是擁護和支持的，并且盡了最大努力；對于為本項目建設提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎設施的部門，也持積極的態度，并能盡最大可能支持項目的建設。 （二）當地技術文化條件對項目的適應性分析近年來，某縣按照“拉開框架、增強功能、改善環境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發展戰略，堅持高起點規劃、高標準建設、高效能管理，城市建設取得突破性進展。一座設施完善、環境優美、經濟發達的山水園林型現代化新興城市已雄姿態初現。因此某縣的技術文化條件完全能夠應該能夠滿足本項目的順利建設。通過分析，得出社會對項目的適應性和可接受程度分析表如下： 社會對項目的適應性和可接受程度分析表表132 序號社會因素適應程度可能出現的問題措施建議1當地組織機構適應2當地技術文化條件適應三、社會風險分析經過對本項目社會因素的分析，研究認為本項目社會風險較小。四、社會評價結論 根據以上社會影響分析評價，研究認為本項目的建設無論在政治、文化、社會等方面都將產生積極的影響，社會效益明顯。因此，社會評價是可行的。